Найти юриста / адвоката / эксперта
Вложение среств в объект недвижимости для извлечения прибыли в виде аренды – обычное дело для многих, кто обращается к нам с возникшими правовыми вопросами и даже проблемами. Возникают такие вопросы обчно уже после реализации такой затеи и разумеется их можно было бы избежать, если бы владелец своевременно проинформировался о некоторых тонкостях правового регулирования и прецедентной практики.
Некоторые из таких проблемных вопросов, неожиданных для владельца-предпринимателя уже стали ранее темой предыдущих моих публикаций, например относительно сдачи объекта посуточно или даже почасово для оказания интимных или «туристических» услуг.
В данной публикации предлагаются выдержки из моих работ для моих доверителей относительно этой же категории вопросов с коммерческой недвижимостью.
Использование обычной квартиры на первом этаже в виде той или иной «точки» с постоянным движением клиентов и посетителей распространено не только в Германии и известно гражданам по собственному опыту посещения различных частно-практикующих профессионалов: юристов, нотариусов, адвокатских бюро, медиков, косметологов, массажистов, налоговых советников и т.д.
Однако подъезд, входные двери, лестница, устройство для автоматического открытия и закрытия двери и переговорное устройстов – всё это, разумеется т.н. «совместная собственность» всех владельцев квартир такого подъезда, что регулирует уже известный моему читателю закон WEG и прецедентная практика.
Пользвание такой собственностью регулируется самим обществом и результаты такого регулирования находятся в различных документах объекта (напр. «Teilungserklärung» т.е. в «порядке пользования» ), которые следует желательно изучать до момента вложения своих средств в объект и предстоящего его использования как объекта «коммерческого с потоком публики».
Но даже если такие документы предусматривают такую возможность, регулярно возникают спорные вопросы, которые становятся прецедентами судебной практики. Ориентироваться на такие прецеденты так же очень даже рекомендуется перед принятием решения о приобретении объекта или перед заключением арендных договоров. И вот лишь пара таких прецедентов, о которых мой заказчик узнал с незавидным опозданием, хотя этими «граблями» теперь можно пользоваться «себе во благо».
1. Один владелец 2-х комнатной квартиры решил сдать её в аренду т.н. «практикующему натуропату». В положении владельцев дома о пользовании была закреплена необходимость согласования таких действий с письменным одобрением большенства сообщества. На очредном собрании собственников владелец поднял свой вопрос в надежде на такое одобрение и… получил отказ.
Сообщество сочло предстоящее использование совместного имущества «публикой» предстоящего арендатора как «чрезмерное» и наносящее долгосрочно ущерб, устранять который придётся всем членам сообщества, что является непредусмотренным ранее «обременением».
Что является «чрезмерным», а что «умеренным» пользованием посетителями? Когда и что могут запретить владельцу его «соратники по борьбе за прибыль»? Сколько посетителей можно считать «нормой», а столько могут нанести ущерб совместной собственности – все эти вопросы, разумеется нельзя найти в тексте закона WEG. Эти вопрсы может регулировать только прецедентная практика решениями тех или иных инстанций. Вот и занялся этими вопросами суд г.Мюнхена по иску такого владельца (см. ном. акт. 485 C 31869/13).
Судебная инстанция с одной стороны подтвердила непоколебимое правило, изначально заложенное в «Порядке пользования» всеми собственниками в том плане, что если оно регулирует «получение одобрения» большенством собственников, то следует расчитывать и на возможность неполучения такого разрешения.
С другой стороны, суду пришлось разбираться в конкретных подробностях «количества посетителей» для ответа на вопрос, что есть «норма» и что есть «чрезмерно». В результате такого анализа суд пришёл к заключению, что среднестатистический «натуропат» принимает своих клиентов не «потоково» и «массово», а скорее индивидуально и не более 5-6 человек в день.
Поэтому такая «нагрузка» на совместную собственность в виде износа лестницы, дверей, поручней, замков, переговорных и других систем, нельзя считать как «чрезмерную» и слишком сильно отягощающую материальные затраты членов сообщества на её (совместную собственность) ремонт. Отсюда и вывод о том, что отклонение большенства необосновано и его оспаривание владельцем подлежит удовлетворению.
Этому позитивному решению суда г.Мюнхена для владельца объекта и проекта можно противопоставить ещё одно решение той же инстанции в подобном вопросе.
2. В уже упомянутом «порядке пользования» собственников в аналогичном случае объект так же был на первом этаже и был обозначен как «магазинчик». Пользованию таким объектом собственники изначально высказали своё одобрение, которое и закреплено, что называется «как положено». Но поддавшись коньюнктуре рынка, владелец сдал свой объект для использования в виде того, что русскоговорящему гражданину лучше известно под названием «забегаловка» или «закусочная», ну а в Германии такое заведение скорее известно под вывеской «имбис».
На этот раз уже собственники поставили суду задачу выяснить, относится ли «закусочная» к категории «магазинчик», как договорено в порядке пользования. В своём анализе и обосновании судебная инстанция (см. ном акт. 483 C 2983/14) разъяснила, что действительно, предусмотренные ранее сообществом правила целевого предназначения и пользования частью объекта (Zweckbestimmung) нарушены.
«Магазинчик», как коммерческий объект предусматривает место совершения обычной сделки купли-продажи обычными потребительскими товарами или услугами. В то время, как любое предприятие и «точка» даже «очень быстрого питания» относится к особому разряду предпринимательства, требующего как особых разрешений, так и соблюдения целого ряда требований, включая регулярный контроль его санитарно-гигиенического, природоохранного состояния, а так же контроля медико-биологического состояния сотрудников и прочее.
В виде рекламного отсутпления замечу, что владельцы таких заведений, ресторанов, кафе, продуктовых складов и пр. так же обращаются к нам для создания т.н. «правового кадастра» всех норм, подлежащих соблюдению ими при подобном «кулинарно-рестораном проекте» или ином проекте.
Таким образом, данный казалось бы очень прибыльный «проект» владельца объекта недвижимости стал для него явно провальным в правовом плане с последствиями, о которых ему пришлось узнать в виде решения суда, а именно «… устранить пользование объектом в виде «забегаловки»… и соблюдать правила пользования, заложенные в порядке пользования частью объекта недвижимости».
Данные прецеденты, а так же многи другие, о которых ещё только предстоит узнать предпринимателям, вкладывающим свои средства в недвижимость, говорят об одном: чем лучше проинформируется владелец о своём объекте и сопутствующих правовых рисках его использования, тем блее реалистичным будет его взгляд на ожидаемую прибыль. Словом: Чем лучше знаешь свой объект, Тем эффективнее поект! ____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Некоторые из таких проблемных вопросов, неожиданных для владельца-предпринимателя уже стали ранее темой предыдущих моих публикаций, например относительно сдачи объекта посуточно или даже почасово для оказания интимных или «туристических» услуг.
В данной публикации предлагаются выдержки из моих работ для моих доверителей относительно этой же категории вопросов с коммерческой недвижимостью.
Использование обычной квартиры на первом этаже в виде той или иной «точки» с постоянным движением клиентов и посетителей распространено не только в Германии и известно гражданам по собственному опыту посещения различных частно-практикующих профессионалов: юристов, нотариусов, адвокатских бюро, медиков, косметологов, массажистов, налоговых советников и т.д.
Однако подъезд, входные двери, лестница, устройство для автоматического открытия и закрытия двери и переговорное устройстов – всё это, разумеется т.н. «совместная собственность» всех владельцев квартир такого подъезда, что регулирует уже известный моему читателю закон WEG и прецедентная практика.
Пользвание такой собственностью регулируется самим обществом и результаты такого регулирования находятся в различных документах объекта (напр. «Teilungserklärung» т.е. в «порядке пользования» ), которые следует желательно изучать до момента вложения своих средств в объект и предстоящего его использования как объекта «коммерческого с потоком публики».
Но даже если такие документы предусматривают такую возможность, регулярно возникают спорные вопросы, которые становятся прецедентами судебной практики. Ориентироваться на такие прецеденты так же очень даже рекомендуется перед принятием решения о приобретении объекта или перед заключением арендных договоров. И вот лишь пара таких прецедентов, о которых мой заказчик узнал с незавидным опозданием, хотя этими «граблями» теперь можно пользоваться «себе во благо».
1. Один владелец 2-х комнатной квартиры решил сдать её в аренду т.н. «практикующему натуропату». В положении владельцев дома о пользовании была закреплена необходимость согласования таких действий с письменным одобрением большенства сообщества. На очредном собрании собственников владелец поднял свой вопрос в надежде на такое одобрение и… получил отказ.
Сообщество сочло предстоящее использование совместного имущества «публикой» предстоящего арендатора как «чрезмерное» и наносящее долгосрочно ущерб, устранять который придётся всем членам сообщества, что является непредусмотренным ранее «обременением».
Что является «чрезмерным», а что «умеренным» пользованием посетителями? Когда и что могут запретить владельцу его «соратники по борьбе за прибыль»? Сколько посетителей можно считать «нормой», а столько могут нанести ущерб совместной собственности – все эти вопросы, разумеется нельзя найти в тексте закона WEG. Эти вопрсы может регулировать только прецедентная практика решениями тех или иных инстанций. Вот и занялся этими вопросами суд г.Мюнхена по иску такого владельца (см. ном. акт. 485 C 31869/13).
Судебная инстанция с одной стороны подтвердила непоколебимое правило, изначально заложенное в «Порядке пользования» всеми собственниками в том плане, что если оно регулирует «получение одобрения» большенством собственников, то следует расчитывать и на возможность неполучения такого разрешения.
С другой стороны, суду пришлось разбираться в конкретных подробностях «количества посетителей» для ответа на вопрос, что есть «норма» и что есть «чрезмерно». В результате такого анализа суд пришёл к заключению, что среднестатистический «натуропат» принимает своих клиентов не «потоково» и «массово», а скорее индивидуально и не более 5-6 человек в день.
Поэтому такая «нагрузка» на совместную собственность в виде износа лестницы, дверей, поручней, замков, переговорных и других систем, нельзя считать как «чрезмерную» и слишком сильно отягощающую материальные затраты членов сообщества на её (совместную собственность) ремонт. Отсюда и вывод о том, что отклонение большенства необосновано и его оспаривание владельцем подлежит удовлетворению.
Этому позитивному решению суда г.Мюнхена для владельца объекта и проекта можно противопоставить ещё одно решение той же инстанции в подобном вопросе.
2. В уже упомянутом «порядке пользования» собственников в аналогичном случае объект так же был на первом этаже и был обозначен как «магазинчик». Пользованию таким объектом собственники изначально высказали своё одобрение, которое и закреплено, что называется «как положено». Но поддавшись коньюнктуре рынка, владелец сдал свой объект для использования в виде того, что русскоговорящему гражданину лучше известно под названием «забегаловка» или «закусочная», ну а в Германии такое заведение скорее известно под вывеской «имбис».
На этот раз уже собственники поставили суду задачу выяснить, относится ли «закусочная» к категории «магазинчик», как договорено в порядке пользования. В своём анализе и обосновании судебная инстанция (см. ном акт. 483 C 2983/14) разъяснила, что действительно, предусмотренные ранее сообществом правила целевого предназначения и пользования частью объекта (Zweckbestimmung) нарушены.
«Магазинчик», как коммерческий объект предусматривает место совершения обычной сделки купли-продажи обычными потребительскими товарами или услугами. В то время, как любое предприятие и «точка» даже «очень быстрого питания» относится к особому разряду предпринимательства, требующего как особых разрешений, так и соблюдения целого ряда требований, включая регулярный контроль его санитарно-гигиенического, природоохранного состояния, а так же контроля медико-биологического состояния сотрудников и прочее.
В виде рекламного отсутпления замечу, что владельцы таких заведений, ресторанов, кафе, продуктовых складов и пр. так же обращаются к нам для создания т.н. «правового кадастра» всех норм, подлежащих соблюдению ими при подобном «кулинарно-рестораном проекте» или ином проекте.
Таким образом, данный казалось бы очень прибыльный «проект» владельца объекта недвижимости стал для него явно провальным в правовом плане с последствиями, о которых ему пришлось узнать в виде решения суда, а именно «… устранить пользование объектом в виде «забегаловки»… и соблюдать правила пользования, заложенные в порядке пользования частью объекта недвижимости».
Данные прецеденты, а так же многи другие, о которых ещё только предстоит узнать предпринимателям, вкладывающим свои средства в недвижимость, говорят об одном: чем лучше проинформируется владелец о своём объекте и сопутствующих правовых рисках его использования, тем блее реалистичным будет его взгляд на ожидаемую прибыль. Словом: Чем лучше знаешь свой объект, Тем эффективнее поект! ____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Уважаемый Vitaliy Haupt, вот в который раз задумываюсь над ролью прецедента в Германии. Неужели классическая континентальная система права позволяет судам напрямую ссылаться на решения других судов, как на прецедентные, или это происходит неявно, так сказать «за фасадом права»?
И возбудила мою фантазию вот эта фраза:
В виде рекламного отсутпления замечу, что владельцы таких заведений, ресторанов, кафе, продуктовых складов и пр. так же обращаются к нам для создания т.н. «правового кадастра» всех норм, подлежащих соблюдению ими при подобном «кулинарно-рестораном проекте» или ином проекте.
Странно, а может быть закономерно, но озадачился много лет назад подобным вопросом. Только мне лень составлять «правовой кадастр» по каждому бизнесу, потому пришлось сделать универсальную схему, по которой этот «кадастр» можно выявить для любого предприятия. Просто интересно, в плане методики, Вы идёте от некоей единой схемы?
Уважаемый Владислав Александрович,
↓ Читать полностью ↓
уже с 2006 года я предлагаю «правовой кадастр» для различных производственных сфер. Первым моим заказчиком был один из главных поставщиков компонентов для автоиндустрии, а именно некоторые из его 15 заводов в стране (а именно 6, остальные видимо «переняли опыт»). Это были как метало-обрабатываюшие заводские производства (компоненты двигателя), так и пластко-экструдерные цеха (точное название по русски неприпомню), включая производство искусственных волокон.
Так вот, с тех пор теоретической стороной и методикой я почему-то особо не интересуюсь, так как заказчик ставит обычно индивидуальные и конкретные задачи, которые невозможно «поставить на поток» или «клепать по шаблону».
Общим удалось выработать только форму, о которой я написал и здесь, по русски, для русскоговорящих заказчиков вот в этой статье: Праворуб: Правовой Катастер немецкого и европейского права - ноу-хау в ...
(наивно надеясь тогда на «дружбу народов и капиталов»)
За тем последовали другие, от мясокомбината до бензозаправки, от кондитерского цеха до сигаретного производства, от бутелироващика минеральной воды до хранилища жидких масло-хемикатов, от строителя-подрядчика до архитектора аутарко-домов (энергосберегающих, самообеспечивающихся).
В результате я очень быстро понял, что заказчика не инетересуют ни теории права, ни общие принципы, ни «конвенции», ни подходы и методы, а ему нужно, что бы «не вляпаться» с проверкой от разных ведомств, что б иметь учёт всех рисков и что б все его права и обязанности в одной таблице перед глазами. Словом как у Филатова: "… Шитый золотом ковёр… Чтоб на нём была видна, Как на карте вся страна..."
Что бы «почувствовать разницу» того, что нельзя «загнать в шаблон», вот перечень кадастров, у которх «мало общего» в правовом плане:
— линия гальванизации (процесс хромирования) и линия упаковки кондитерских изделий,
— склад хранения табака-сырца, цех его обогащения и линия разлива минералки,
— подземное топливохранилице и скотобойня с термоизолирующими помещениями,
— склад с эксплузионным материалом для производства подущек безопасности и фабрика с собственным очистным сооружением.
Это лишь «крупные заказчики», но каждый из них желает строго индивидуально подхода с учётом даже особенностей:
— местности (напр. уровня грунтовых вод),
— погодных условий (максимальных и минивальных колебаний температур в сутках и временах года),
— учёта пролегающих рядом автострад и уровня вибрации воздуха, и т.д.
Будучи студентом-гуманитарием, я и в мыслях не мог себе представить, что для работы с нормами права, формулироками, стилем изложения и прочим, мне придётся иметь на рабочем столе все эти технические данные и процессы, включая прецедентные решения с привлечёнными экспертами.
Может как нибудь напишу о случае, когда даже одна местная метеослужба стала стороной-участником в иске одного из вышеуказанных. Ну кто бы мог себе такое представить…
Надеюсь когда то, мой опыт востребует и российскй заказчик…
Уважаемый Vitaliy Haupt, спасибо за ответ.
Что называется «попали на больное». Примерно та же ситуация, но шёл несколько иным путём (вот тут можно посмотреть дискуссию, где пытался объяснить как раз проблему учёта рисков, этой пресловутой единой таблицы рисков, которую хочет руководитель, дал ссылки на карты рисков; там дискуссия выше началась и закончилась где-то ниже).
Так же нарвался на то, что заказчикам это неинтересно. Но пошёл другим путём. Для себя составил единый простенький алгоритмик выявления основных рисков. В результате знаю на какие грабли наступит обратившийся доверитель в своём бизнесе. Это позволяет, например, сказать: «Семён Семёнович, в недалёком будущем у Вас возникнет проблема в области рекламы, вероятно Вас привлекут к административной ответственности, потом выяснится, что обязанности между работниками распределены некорректно. Желательно, чтоб в этом случае Вы срочно обратились ко мне или другому адвокату».
:) Конечно, вслед за этим «Семён Семёнович» пытается выяснить откуда и что я знаю, не вступил ли я в связь с правоохранителями и т.п.
Однако, когда возникает проблема конечно обращается. Хотя, мог бы и избежать проблемы в принципе, но им же это «неинтересно».
Их проблемы — наши деньги...
В общем, получается, что методика-то работает, если клиент не желает заниматься профилактикой, ну что ж !? — Будем готовиться к его заболеванию и лечению болезни…
Вполне логичное поведение сособственников, действующих в своём интересе, и что безусловно радует, именно нейтральное и призванное к сохранению баланса интересов сторон решение суда.
У меня самого офис расположен в жилом многоквартирном доме, хотя и имеет статус нежилого, и отдельный вход, но все соседи (сособственники) в своё время с удовольствием дали своё согласие на открытие в их доме «адвокатской конторы», но вряд-ли согласились бы на открытие в этих же помещениях пивного бара или пекарни.
Кофе носим? Булочки кушаем? Мацу крошим? (beer)
Уважаемый Vitaliy, а после решения суда
… устранить пользование объектом в виде «забегаловки»… и соблюдать правила пользования, заложенные в порядке пользования частью объекта недвижимости.владелец «забегаловки» вернулся к «магазинчику» или бросил эту затею?
Уважаемая Алёна Александровна,
суд обязал владельца объекта недвижимости (а не его арендатора). Решение данного суда имеет вид "… Указание к устранению пользования с назначением штрафной санкции ..." (unter Androhung von Ordnungsgeld zur Unterlassung der Nutzung...). Это означает, что в случае продолжения «пользования» по заявлению истца бует начато произодство по взысканию штрафа (с владельца объекта), а сам истец может начинать «принудительное» исполнение на основе этого решения. Разумеется анерндный договор с «ресторанщиком» был расторгнут, только не спрашивайте «кому сдан объект сейчас», «а какой там сейчас арендатор»… ;-)
А сейчас там вот что…
Это наверное голандские «пациенты», о которых будут говорить в будущем: «Они были слишком свободны от всего, что бы выжить и сохраниться, поэтому они перестали размножаться и теперь о них можно прочитать только в музее. Но для этого Вам нужен переводчик с китайского, т.к. наш музей поддеживает только 2 языках и на русском об этих вымерших меньшинствах жывших на намытых песках не упоминается»... :D