Что движет недвижимость Германии. Часть 42. О налоговых делах, о льготах, памятниках и о стариках.

К коммерческим объектам недвижимости в Германии, которые могут приносить доход их владельцу, относятся не только квартиры, торговые и складские площади, частные магазины и кафе, но и объекты, которые могут быть защищены как объекты культурного наследия, и объекты, использование которых относится к льготным видам коммерчекого предпринимательства и оба таких объекта могут пользоваться существенными налоговыми льготами.

В данной статье (из 2 частей: 42 и 43) предлагается выдержка из нашей экспертизы для одного из наших зарубежных (российских) заказчиков, который решил организовать в Германии деятельность дома престарелых в приобретённом им объекте недвижимости, который одновременно относился и к памятнику старины.

Индекс применимых норм.
AO (Abgabeordnung) — Налоговый Кодекс.
GewStG (Gewerbesteuergesetz) — Закон о налоге на предпринимательство.
EinkStG (Einkommensteuergesetz) — Закон о подоходном налоге.
GewO (Gewerbeordnung) — Положения о предпринимательстве.
UStG (Umsatzsteuergesetz) — Закон о налоге на оборот (ндс).
GmbHG (GmbH Gesetz) — Закон об обществах с ограниченной ответственностью.
KStG (Körperschaftssteuergesetz) — Закон о налоге на корпорации.
GrStG (Grundsteuergesetz) — Закон о налоге на недвижимое имущество.
NDSchG (Niedersächsische Denkmalschutzgesetz) — Закон Нижней Саксонии о защите архитектурных памятников.
SGB XII (Sozialgesetzbuch XII) — Закон о социальном обеспечении Часть XII.

1.1. О правовом регулировании и налоговых особенностях объектов-памятников.

Защита объектов недвижимости как памятников архитектуры, а так же защита других недвижимых ценностей является юрисдикцией каждой отдельной федеральной земли. По-этому основным законом, применимым к конкретному объекту, является не федеральный, а земельный Закон, который применим на территории нахождения объекта. Например в Нижней Саксонии действует Закон Нижней Саксонии о защите архитектурных памятников (NDSchG).

Защищённые как памятник объекты недвижимости имеют преимущество уже в момент их приобретения, так как покупатель все связанные с покупкой расходы может использовать в своём финансовом отчёте как т.н. рекламные расходы (Werbungskosten).

Дальнейшее распоряжение таким объектом так же имеет налоговые преимущества, предлагаемые финансовым и иными ведомствами как инструмент привлечения инвестиции в сохранение качества памятника.

Существует возможность списания массы расходных позиций, связанных с ремонтом или модернизацией объекта. Так например при сдаче его в аренду расходы на ремонт списываются в течение 12 последующих лет в полном объёме (первые 8 лет – по 9% в год, в последующих 4 по 7 % в год. При использовании лично владельцем – по 9% в течение 10 лет.При определённых обстоятельствах возможно так же полностью избавить объект от налога на недвижимость (Grundsteuer).

Одним из таких обстоятельств может быть, указанное в § 3 абз. 1. п. 3. б) GrStG (Закона о Налоге на земельные участки) владение объектом для определённых целей:
«… 3. Владение участком, владелец которого является a) ..., b) корпоративное образование внутри страны, сообщество граждан или состояние, которые по своему уставу, виду деятельности в области благотворительности или иным учредительным документам свою дятельность ведут исключительно и непосредственно как общественно-полезную или благотворительную или для этих целей используются ...».

С помощю налогового эксперта возможно так же снижение т.н. базисной ценности (Einheitswert), от которой рассчитывается сам налог на недвижимость.

1.2. Расчёт налога на недвижимость.
Разделяются налог на недвижимость и участки категории А (аграрные) и категории B (для застройки). Основой для расчёта размера налога является устанавливаемый финансовым ведомством т.н. базисной ценности (Einheitswert).
Эта величина умножается на т.н. налоговую переменную (Grundsteuermesszahl) и на т.н. «порядок» (Hebesatz), который устанавливается каждой отдельной коммуной. Этот т.н. «порядок» утверждается коммуной в виде заключения на собрании коммунального совета.
Пример: Коммуна ХХХ устанавливает для участка категории А установленнный «порядок» в рамере 270%, а для категории B – в размере 360 %.
Рассчёт налога на объект выглядит так:
Базисная ценность напр. 100.000 евро.
Налоговая переменная (3,5 тысячных от 100.000 евро) — 350 евро.
Порядок (категории B) — 360 %
Годовой налог на объект (рассчёт: 350 евро x 3,60 ) – 1.260,00 евро.

Годовой налог делится на кварталы. Этот налог определяется в каждом конкретном случае финансовым ведомством. Все другие т.н. текущие платежи, обеспечивающие пользование и поддержание объекта (водо-, энерго-, газоснабжение) определяются отдельными, обслуживающими данную территорию коммунальными предприятиями той или иной формы собственности.

Отношения с ними регулируются отдельными договорами и оплата производится в зависимости от потребляемых ресурсов. Особых отличий от любого другого жилого объекта (напр.квартиры) нет или возможны в зависимости от особенностей объекта.

1.3. О налогах на данный вид деятельности.

Обычный предприниматель платит т.н. предпринимательский налог (Gewerbesteuer) согласно положениям GewStG (Закон о налоге на предпринимательство).

От предпринимательского налога освобождены указанные в § 3 GewStG субъекты деятельности:
— дома престарелых (Altenheime),
— общежития для престарелых (Altenwohnheime),
— учреждения по уходу за престарелыми (Pflegeheime),
— учреждения для временного содержания требующих ухода лиц, (Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger Personen) и
— учреждения по амбулаторному уходу за больными и нуждающимися лицами (Einrichtungen zur ambulanten Pflege kranker und pflegebedürftiger Personen) если ими соблюдены дополнительные условия, указанные в § 3 GewStG в Nr.20 c) и d), а именно:

а) дом престарелых должен в предыдущий год минимум 40 % своих услуг осуществить для лиц, которые определены в § 61 абз. 1 SGB XII (больные и инвалиды) или которые относятся к лицам, указанным в § 53 Nr. 2 AO (лица доход которых не превышает четырёх- или пятикратный размер регулярной социальной помощи и которые не имеют финансового состояния, обеспечивющего достаточное обслуживание всех текущих потребностей).
б) при основании учреждения для временного содержания требующих ухода лиц или учреждения по амбулаторному уходу за больными и нуждающимися лицами оно должно в предыдущем году минимум в 40 % случаях услуг нести те расходы, которые в большинстве несуться ведомствами по социальному страхованию или социальной помощи.

Приблизительная граница в 40% услуг предыдущего года применяется и для других форм собственности. Таким образом для получения освобождения от предпринимательского налога такое учреждение должно сначала в предыдущем году обслужить определённое количество определённого круга особо нуждающихся.

(Продолжение следует. О льготах, относящихся к виду деятельности пользователя таким объектом и об условиях их получения см. в Части 43)
____________________________________________________________ 
О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 49-511-1613948.