Что движет недвижимость Германии. Часть 35. Объект купить, продать или сдать: О чём при этом нужно знать.

Продолжая тему рисков приобретения тех или иных объектов недвижимости, начатую в предыдущих публикациях остановимся на этот раз, на рисках регуляторного характера и относительно коммерческих объектов.

Напомню, риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта: чисто технические, правовые, регуляторные, договорные, оформительные.

Поскольку мой читатель явно относится к зарубежному покупателю-инвестору, то одной из его главных проблем, при ориентации на «чужом» рынке недвижимости и в происходящих в нём правовых процессах, является несовпадение терминологии, её незнание или неправильное представление о применяемых терминах.

Помните? «… В начале было слово...», но люди начали «большую стройку», пытаясь добраться до неба и доказать там что-то, и тут их стройку «заморозили» и им дали разные языки. И вот, теперь, когда понастроили достаточно, разные языки и разные термины остались. Начинается неразбериха.

Вернёмся на землю и к теме публикации. Представьте, что вы собрались приобрести коммерческий объект, например в сфере гостиничного и туристического бизнеса, то есть не для долгосрочной аренды, а на краткие сроки, меняющейся публике.

1. Прежде всего следует ознакомиться с тем, «что и как называется» и где об этом почитать. Норма об определении терминологии и сфере оказания туристических, гостиничных и всех других подвидов подобных услуг применяемая в Германии и других европейских странах: DIN EN ISO 18513.

В этой норме определены более дюжины различных видов и подвидов подобных услуг, из которых следует выбрать некоторые, относящиеся к делу.

Так, говоря о квартире, находящейся в собственности у частного или юридического лица, с целью её коммерческого использования в виде кратковременного предоставления приезжим гостям, речь идёт (применяя терминологию данной нормы), о деятельности т.н. сдачи в аренду апартаментов, отпускных или дачных квартир, или предоставление частного приюта в собственном доме или квартире. Согласно норме, вот некоторые из терминов: «Ferienwohnung», «Ferienhaus», «Appartement» или «Privatunterkunft», «Privatzimmer».

Правовое разграничение в рамках этих понятий от других, а именно от обычной сдачи в аренду квартиры (Miete), кроме краткосрочности, основывается на дополнительных обстоятельствах и установленных прецедентной практикой признаках и требованиях.
Так, если владелец предоставляет дополнительные услуги, например уборки, наполнение холодильника напитками, приготовление завтрака, перевозка гостей и т.д, то такая деятельность относится к предпринимательской и к ней применимы нормы, напр. обязывающие к её заявлению, регистрации и форме налогообложения в зависимости от того, кто является собственником.

Особенно в курортных регионах, собственник заинтересован в краткосрочной сдаче жилья (напр. туристу). Основным общим правовым понятием, применимым ко всем видам такого рода предпринимательства и определяющим вид договора, который заключают стороны между собой является т.н. предоставление приюта (Beherbergung).

Этот термин используется во всех правовых, в налоговых и в регуляторных контактах применительно к такому бизнесу в виде предприятия (Beherbergungsbetrieb). Так же и договор между владельцем и краткосрочным жильцом (Beherbergungsvertrag) относится к этому виду деятельности.

Сам договор о предоставлении приюта, как таковой (Beherbergungsvertrag) в Гражданском Кодексе Германии (BGB) отдельным и положениями не урегулирован. Этот договор относят к т.н. «договорам смешанного типа», в котором присутствуют элементы договора аренды, договора услуг и договора подряда (Miet-, Dienst-, Werk- Vertrag).

2. Судебная и прецедентная практика, определяющая значения и терминологию.
Где указаны определения терминологии, например что такое «квартира», «комната», «жильё» и т.д. вряд ли может быть найдено в указанной выше норме, т.к. каждая федеральная земля в Германии имеет свои более конкретные строительные и другие нормы. Например основной нормой, определяющей минимальные размеры напр. гостевой комнаты является Закон Нижней Саксонии об Строительстве (NВauO).

В случае с предложением на рынке своего объекта для гостей для проживания, следует учитывать терминологию из уже имеющейся прецедентной практики. Судебные инстанции наверняка уже определили «что достаточно» и «на сколько человек», что и какого размера соответствует представлениям среднего гостя, а что может стать риском «регуляторного характера» для собственника из-за несоответствующего описания, вводящего в заблуждение.

Вот некоторые примеры прецедентных решений, на которые можно ориентироваться в выборе конкретных условий квартир и их описания в предложении объектов на рынке:

1) Так, например, двойная комната в отеле (Ein Doppelzimmer), имеющая 8,2 m², считается для двух взрослых и с добавочной койкой слишком маленькой даже тогда, когда в рекламной информации никакой размер не указан (см. Решение Земельного Суда г. Клеве, ном.акт.: 6 S 299/00). В таких случаях «недопониманий или разочарований» гость может требовать компенсаций или снижения цены.

2) Если к гостям относится например семья из 3-4 человек и в рекламных предложениях указана напр. «большая семейная комната», то комната до 16 m² таковой считаться не может и «гость» из 3-4 человек может считать себя введённым в заблуждение понятием «большая». Так например было решено Земельным Судом Франкфурта на Майне (см. ном. акт. 2/24 S 297/01).

3) Комната в отеле, размером в 8,5 m² не может быть определена как «комфортная комната» (Komfortzimmer). Подобное обозначение считается приемлемым только для комнат с возможностью сидения (кресло, стул), располагать шкафом (спальным) и шкафом вещевым с полками и вешалками на каждого человека. В противном случае, несоответствие обозначения ведёт к праву требования 35 %-ного снижения стоимости. Это решение городского суда г.Киль (см. ном акт. 114 C 50/00).

Этот список «уточнений» размеров краткосрочного жилья можно продолжить и предоставить другие конкретные решения по конкретным параметрам, условиям, обстановке, описанию, применяемой или устоявшейся терминологии.

Зарубежному покупателю в конкретном случае с конкретной квартирой, комнатой или другим объектом, преобретаемым для коммерческих целей, в любом случае следует осведомиться о том, а как это будет выглядеть и называться на рынке и в его рекламном проспекте.

Ну как тут не вспомнить классику кинематографа: «...мы и здравница, и кузница, и житница ...». __________________________________________________________________

V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.