Найти юриста / адвоката / эксперта
Продолжая тему рисков приобретения тех или иных объектов недвижимости, начатую в предыдущих публикациях остановимся на этот раз, на рисках регуляторного характера и относительно коммерческих объектов.
Напомню, риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта: чисто технические, правовые, регуляторные, договорные, оформительные.
Поскольку мой читатель явно относится к зарубежному покупателю-инвестору, то одной из его главных проблем, при ориентации на «чужом» рынке недвижимости и в происходящих в нём правовых процессах, является несовпадение терминологии, её незнание или неправильное представление о применяемых терминах.
Помните? «… В начале было слово...», но люди начали «большую стройку», пытаясь добраться до неба и доказать там что-то, и тут их стройку «заморозили» и им дали разные языки. И вот, теперь, когда понастроили достаточно, разные языки и разные термины остались. Начинается неразбериха.
Вернёмся на землю и к теме публикации. Представьте, что вы собрались приобрести коммерческий объект, например в сфере гостиничного и туристического бизнеса, то есть не для долгосрочной аренды, а на краткие сроки, меняющейся публике.
1. Прежде всего следует ознакомиться с тем, «что и как называется» и где об этом почитать. Норма об определении терминологии и сфере оказания туристических, гостиничных и всех других подвидов подобных услуг применяемая в Германии и других европейских странах: DIN EN ISO 18513.
В этой норме определены более дюжины различных видов и подвидов подобных услуг, из которых следует выбрать некоторые, относящиеся к делу.
Так, говоря о квартире, находящейся в собственности у частного или юридического лица, с целью её коммерческого использования в виде кратковременного предоставления приезжим гостям, речь идёт (применяя терминологию данной нормы), о деятельности т.н. сдачи в аренду апартаментов, отпускных или дачных квартир, или предоставление частного приюта в собственном доме или квартире. Согласно норме, вот некоторые из терминов: «Ferienwohnung», «Ferienhaus», «Appartement» или «Privatunterkunft», «Privatzimmer».
Правовое разграничение в рамках этих понятий от других, а именно от обычной сдачи в аренду квартиры (Miete), кроме краткосрочности, основывается на дополнительных обстоятельствах и установленных прецедентной практикой признаках и требованиях.
Так, если владелец предоставляет дополнительные услуги, например уборки, наполнение холодильника напитками, приготовление завтрака, перевозка гостей и т.д, то такая деятельность относится к предпринимательской и к ней применимы нормы, напр. обязывающие к её заявлению, регистрации и форме налогообложения в зависимости от того, кто является собственником.
Особенно в курортных регионах, собственник заинтересован в краткосрочной сдаче жилья (напр. туристу). Основным общим правовым понятием, применимым ко всем видам такого рода предпринимательства и определяющим вид договора, который заключают стороны между собой является т.н. предоставление приюта (Beherbergung).
Этот термин используется во всех правовых, в налоговых и в регуляторных контактах применительно к такому бизнесу в виде предприятия (Beherbergungsbetrieb). Так же и договор между владельцем и краткосрочным жильцом (Beherbergungsvertrag) относится к этому виду деятельности.
Сам договор о предоставлении приюта, как таковой (Beherbergungsvertrag) в Гражданском Кодексе Германии (BGB) отдельным и положениями не урегулирован. Этот договор относят к т.н. «договорам смешанного типа», в котором присутствуют элементы договора аренды, договора услуг и договора подряда (Miet-, Dienst-, Werk- Vertrag).
2. Судебная и прецедентная практика, определяющая значения и терминологию.
Где указаны определения терминологии, например что такое «квартира», «комната», «жильё» и т.д. вряд ли может быть найдено в указанной выше норме, т.к. каждая федеральная земля в Германии имеет свои более конкретные строительные и другие нормы. Например основной нормой, определяющей минимальные размеры напр. гостевой комнаты является Закон Нижней Саксонии об Строительстве (NВauO).
В случае с предложением на рынке своего объекта для гостей для проживания, следует учитывать терминологию из уже имеющейся прецедентной практики. Судебные инстанции наверняка уже определили «что достаточно» и «на сколько человек», что и какого размера соответствует представлениям среднего гостя, а что может стать риском «регуляторного характера» для собственника из-за несоответствующего описания, вводящего в заблуждение.
Вот некоторые примеры прецедентных решений, на которые можно ориентироваться в выборе конкретных условий квартир и их описания в предложении объектов на рынке:
1) Так, например, двойная комната в отеле (Ein Doppelzimmer), имеющая 8,2 m², считается для двух взрослых и с добавочной койкой слишком маленькой даже тогда, когда в рекламной информации никакой размер не указан (см. Решение Земельного Суда г. Клеве, ном.акт.: 6 S 299/00). В таких случаях «недопониманий или разочарований» гость может требовать компенсаций или снижения цены.
2) Если к гостям относится например семья из 3-4 человек и в рекламных предложениях указана напр. «большая семейная комната», то комната до 16 m² таковой считаться не может и «гость» из 3-4 человек может считать себя введённым в заблуждение понятием «большая». Так например было решено Земельным Судом Франкфурта на Майне (см. ном. акт. 2/24 S 297/01).
3) Комната в отеле, размером в 8,5 m² не может быть определена как «комфортная комната» (Komfortzimmer). Подобное обозначение считается приемлемым только для комнат с возможностью сидения (кресло, стул), располагать шкафом (спальным) и шкафом вещевым с полками и вешалками на каждого человека. В противном случае, несоответствие обозначения ведёт к праву требования 35 %-ного снижения стоимости. Это решение городского суда г.Киль (см. ном акт. 114 C 50/00).
Этот список «уточнений» размеров краткосрочного жилья можно продолжить и предоставить другие конкретные решения по конкретным параметрам, условиям, обстановке, описанию, применяемой или устоявшейся терминологии.
Зарубежному покупателю в конкретном случае с конкретной квартирой, комнатой или другим объектом, преобретаемым для коммерческих целей, в любом случае следует осведомиться о том, а как это будет выглядеть и называться на рынке и в его рекламном проспекте.
Ну как тут не вспомнить классику кинематографа: «...мы и здравница, и кузница, и житница ...». __________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Напомню, риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта: чисто технические, правовые, регуляторные, договорные, оформительные.
Поскольку мой читатель явно относится к зарубежному покупателю-инвестору, то одной из его главных проблем, при ориентации на «чужом» рынке недвижимости и в происходящих в нём правовых процессах, является несовпадение терминологии, её незнание или неправильное представление о применяемых терминах.
Помните? «… В начале было слово...», но люди начали «большую стройку», пытаясь добраться до неба и доказать там что-то, и тут их стройку «заморозили» и им дали разные языки. И вот, теперь, когда понастроили достаточно, разные языки и разные термины остались. Начинается неразбериха.
Вернёмся на землю и к теме публикации. Представьте, что вы собрались приобрести коммерческий объект, например в сфере гостиничного и туристического бизнеса, то есть не для долгосрочной аренды, а на краткие сроки, меняющейся публике.
1. Прежде всего следует ознакомиться с тем, «что и как называется» и где об этом почитать. Норма об определении терминологии и сфере оказания туристических, гостиничных и всех других подвидов подобных услуг применяемая в Германии и других европейских странах: DIN EN ISO 18513.
В этой норме определены более дюжины различных видов и подвидов подобных услуг, из которых следует выбрать некоторые, относящиеся к делу.
Так, говоря о квартире, находящейся в собственности у частного или юридического лица, с целью её коммерческого использования в виде кратковременного предоставления приезжим гостям, речь идёт (применяя терминологию данной нормы), о деятельности т.н. сдачи в аренду апартаментов, отпускных или дачных квартир, или предоставление частного приюта в собственном доме или квартире. Согласно норме, вот некоторые из терминов: «Ferienwohnung», «Ferienhaus», «Appartement» или «Privatunterkunft», «Privatzimmer».
Правовое разграничение в рамках этих понятий от других, а именно от обычной сдачи в аренду квартиры (Miete), кроме краткосрочности, основывается на дополнительных обстоятельствах и установленных прецедентной практикой признаках и требованиях.
Так, если владелец предоставляет дополнительные услуги, например уборки, наполнение холодильника напитками, приготовление завтрака, перевозка гостей и т.д, то такая деятельность относится к предпринимательской и к ней применимы нормы, напр. обязывающие к её заявлению, регистрации и форме налогообложения в зависимости от того, кто является собственником.
Особенно в курортных регионах, собственник заинтересован в краткосрочной сдаче жилья (напр. туристу). Основным общим правовым понятием, применимым ко всем видам такого рода предпринимательства и определяющим вид договора, который заключают стороны между собой является т.н. предоставление приюта (Beherbergung).
Этот термин используется во всех правовых, в налоговых и в регуляторных контактах применительно к такому бизнесу в виде предприятия (Beherbergungsbetrieb). Так же и договор между владельцем и краткосрочным жильцом (Beherbergungsvertrag) относится к этому виду деятельности.
Сам договор о предоставлении приюта, как таковой (Beherbergungsvertrag) в Гражданском Кодексе Германии (BGB) отдельным и положениями не урегулирован. Этот договор относят к т.н. «договорам смешанного типа», в котором присутствуют элементы договора аренды, договора услуг и договора подряда (Miet-, Dienst-, Werk- Vertrag).
2. Судебная и прецедентная практика, определяющая значения и терминологию.
Где указаны определения терминологии, например что такое «квартира», «комната», «жильё» и т.д. вряд ли может быть найдено в указанной выше норме, т.к. каждая федеральная земля в Германии имеет свои более конкретные строительные и другие нормы. Например основной нормой, определяющей минимальные размеры напр. гостевой комнаты является Закон Нижней Саксонии об Строительстве (NВauO).
В случае с предложением на рынке своего объекта для гостей для проживания, следует учитывать терминологию из уже имеющейся прецедентной практики. Судебные инстанции наверняка уже определили «что достаточно» и «на сколько человек», что и какого размера соответствует представлениям среднего гостя, а что может стать риском «регуляторного характера» для собственника из-за несоответствующего описания, вводящего в заблуждение.
Вот некоторые примеры прецедентных решений, на которые можно ориентироваться в выборе конкретных условий квартир и их описания в предложении объектов на рынке:
1) Так, например, двойная комната в отеле (Ein Doppelzimmer), имеющая 8,2 m², считается для двух взрослых и с добавочной койкой слишком маленькой даже тогда, когда в рекламной информации никакой размер не указан (см. Решение Земельного Суда г. Клеве, ном.акт.: 6 S 299/00). В таких случаях «недопониманий или разочарований» гость может требовать компенсаций или снижения цены.
2) Если к гостям относится например семья из 3-4 человек и в рекламных предложениях указана напр. «большая семейная комната», то комната до 16 m² таковой считаться не может и «гость» из 3-4 человек может считать себя введённым в заблуждение понятием «большая». Так например было решено Земельным Судом Франкфурта на Майне (см. ном. акт. 2/24 S 297/01).
3) Комната в отеле, размером в 8,5 m² не может быть определена как «комфортная комната» (Komfortzimmer). Подобное обозначение считается приемлемым только для комнат с возможностью сидения (кресло, стул), располагать шкафом (спальным) и шкафом вещевым с полками и вешалками на каждого человека. В противном случае, несоответствие обозначения ведёт к праву требования 35 %-ного снижения стоимости. Это решение городского суда г.Киль (см. ном акт. 114 C 50/00).
Этот список «уточнений» размеров краткосрочного жилья можно продолжить и предоставить другие конкретные решения по конкретным параметрам, условиям, обстановке, описанию, применяемой или устоявшейся терминологии.
Зарубежному покупателю в конкретном случае с конкретной квартирой, комнатой или другим объектом, преобретаемым для коммерческих целей, в любом случае следует осведомиться о том, а как это будет выглядеть и называться на рынке и в его рекламном проспекте.
Ну как тут не вспомнить классику кинематографа: «...мы и здравница, и кузница, и житница ...». __________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Vitaliy, спасибо за интересную информацию. Вот уж не думал, что на гостиничном рынке Германии есть предложения:
Комната в отеле, размером в 8,5 m²т.к. у меня довольно обширный «туристический» опыт, но комнаты менее 12 m² мне как-то пока не попадались.
Уважаемый Vitaliy, я конечно наслышана о немецкой бережливости, но чтобы экономить квадратные метры для туристов, вводя их в заблуждение рекламными лозунгами, и о мизерной комнатке 8,5 кв.м. говорить «комфортная», это уж слишком.
В этой связи вспомнился один эпизод из мультсериала Симпсоны, где главной героине, чтобы продать маленький дом, надо было врать и, вместо «маленький» говорить «компактный», вместо «тесно» говорить «все под рукой» и т.д. в таком духе.
Интересно, а вот если эти водопроводные трубы на фотографии объединить с неким тамбуром, в котором будет и шкаф, и уборная, и т.п., можно это будет считать достаточным?
Уважаемый Владислав Александрович,
иллюстрации к моим публикациям являются «сервисом» администрации Праворуба, за что я всегда благодарен. Однако иногда о наших вкусах (автора публикации и портала) действительно не приходится спорить и «с благодарностью принять» выбранную картинку.
Поэтому: вопросы по публикации — ко мне, а по иллюстрации — к администрации (можно в прозе).
Отвечая на Ваш вопрос «что получится» и «будет ли это достаточным», сообщу: получится «Плацкартная коммуналка типа Полная труба», а будете возмущаться — воду включим по трубам.
(rofl) П… п… п… предупреждать надо! Я чуть чаем не подавился!
а будете возмущаться — воду включим по трубам
Вот оно — то самое, фейс власти. Что в Ганновере, что в Мухосранске. Чуть что,
пасть порвуводу выключим. Поэтому адвокаты безработными никогда не будут.