Что движет недвижимость Германии. Часть 10. Объект, совместная собственность, сила большинства

Об особенностях покупки и владения объектом в виде квартиры, которая находится в многоквартирном доме уже упомяналось в предидущих публикациях. Основным законом, который регулирует взаимоотношения собственников, их права и обязанности является WEG, некоторые положения которого так же затрагивались выше. Каковы же влияния этого закона на тех заинтересованных покупателей недвижимости в Германии, которые лишь выбрали объект, посетили его и унесли с собой первый восторг и твёрдое желание в его приобретении?
 
Разумеется, эмоции в правовых отношениях частое явление, но они не должны создавать дополнительные риски как в принятии решения, так и в подготовке к конкретным действиям, означающих вступление в права и обязанности, которые заложены и урегулированы в законе.
 
Именно о таких рисках, заблуждениях, поспешностях и о способах их устранания при покупки квартиры в Германии пойдет речь последующих нескольких разделах.
 
Об изменении вышеупомянутого закона в 2007 году и новых аспектах в судебной практике в области владения квартирной собственностью в Германии мало кому известно даже в среде коренных жителей и владельцев квартир. Практически это можно продемонстрировать на конкретных примерах, которые известны любому практикующему немецкому адвокату.

Вот один из них, из которого можно сделать массу выводов для многих покупателей, попадающих под действие реформированного закона.
 
Новоиспечённые собственники, вложившие в квартиру около 200 тыс. евро спустя несколько недель после покупки стояли перед фактом, обязывающего их выполнить свою часть обязательства в размере около 20 тыс евро. Речь шла о необходимости ремонта всей плоскости кровли многоэтажного дома. При правовом анализе ситуации оказалось, что большая часть квартир пренадлежит одному собственнику.

Соответственно на последнем годовом собрании собственников большенством голосов (согласно количеству объектов многоэтажного дома) было принято решение о полном ремонте кровли дома, а значит и распределении расходов на всех членов совместной собственности. Такой поворот событий для новых владельцев квартиры стал ещё одним уроком того, что совместная собственность согласно WEG подразумевает в первую очередь подчинение большенству.
 
WEG как закон, регулирующий права и обязанности членов сообщества-владельцев недвижимости подробно описывает так же процесс принятия решений, касающихся заботы о состоянии всего объекта и отдельных вопросов о необходимых инвестициях. Согласно положениям WEG подобные вопросы решаются именно на годовом собрании собственников и (в зависимости от важности вопроса) решения принимаются тем или иным большенством голосов.

В этой связи вернёмся к вопросу об изменениях в законодательстве Германии, а именно того же WEG с 2007 года. Одним из наиболее чувствительных изменений для владельцев квартиры является тот факт, что любые инвестиции в объект, даже если они не обоснованы срочной необходимостью, могут быть «навязаны» при наличии 2/3 голосов собрания тому меньшенству, кто даже не имеет свободных средств для выполнения своей обязанности согласно такого решения. Каково же должно быть удивление тех, кто недавно приобрёл квартиру в указанном выше примере, если выяснится, что эти «сюрпризы» они могли избежать, прибегнув к простым правовым действиям до покупки объекта.
 
О том, как избежать эти и другие ошибки, связанные с «вступлением в общество» владельцев совместной недвижимости согласно WEG, а так же о правах и обязанностях членов до и после реформы этого закона в следующих публикациях этой серии.