Найти юриста / адвоката / эксперта
(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
Один гражданин, владелец собственной квартиры в одном из живописных мест Берлина открыл для себя более выгодное использование объекта, чем ранее.
Не секрет, что столица Германии является одной из достопримечательностей всей страны и притягивает к себе множество туристов.
Многие из них останавливаются на короткий срок и не обязательно в отеле. Этот факт и использовал данный гражданин, предлагая туристам свой объект во временное пользование.
Как известно, квартира является лишь частью большого жилого дома и соответственно владение ей подлежит действию WEG, что в свою очередь подразумевает участие и подчинение т.н. «органу самоуправления», собранию владельцев многоквартирного дома.
На очередном собрании владельцев дома, где находится квартира упомянутого выше гражданина, участники постановили запретить чрезмерно кратковременную сдачу одного из объектов дома (квартиру) для пользования туристами.
Обоснований тому нашлось довольно много включая аргументы, подтверждающие и описывающие конкретные риски и возможные последствия для всего дома и владельцев остальных квартир.
Согласно положениям того же закона, регулирующего отношения между владельцами многоквартирного дома или совместной собственности решение собрания собственников может быть опротестовано, что и сделал упомянутый гражданин, не согласившийся с запретом.
Различные местные судебные инстанции неоднозначно определяли правомочность или неправомерность запрета, пока дело гражданина не дошло до высшей инстанции, верховного федерального суда Германии.
Сам текст решения доступен для ознакомления (см. V ZR 72/09).
При рассмотрении дела были опровергнуты два основных аргумента, обосновывающих запрет пользования для туристов.
С одной стороны верховный суд не счёл кратковременное пользование одной из квартир как «тяжелое обременение, затрагивающее интересы совладельца-соседа» из-за часто меняющегося и не подлежащего установлению с ним соседских отношений пользователя-туриста.
С другой стороны основание коммерческого пользования квартирой, запрет которого был желанием совладельцев не нашёл подтверждения в аргументации верховного суда.
В пример было взято пользование объектом в виде временного, «дачного», каникулярного или воскресного вида использования, что не является коммерческим, а частным пользованием объектом.
Тем не менее правила, заложенные в изначальном т.н. «заявлении о плане раздела» новопостроенной недвижимости, находящейся в совместном пользовании различных владельцев остаются согласно WEG и другим положениям обязательными к исполнению.
В данном случае в статьях таких правил не предусматривалось каких либо ограничений.
Таким образом в этом примере затронуто множество вопросов, относящихся как к отношениям между владельцами многоквартирного дома и их самоуправлению, так и к определению прав и обязанностей владельцев, составляющих рамки возможностей и полномочий органа самоуправления, собрания владельцев.
Соблюдение положений норм, регулирующих такие правоотношения в Германии остаётся при этом обязательным с учётом последних решений высших судебных и административных инстанций.
Об этом – в следующих публикациях серии.
Один гражданин, владелец собственной квартиры в одном из живописных мест Берлина открыл для себя более выгодное использование объекта, чем ранее.
Не секрет, что столица Германии является одной из достопримечательностей всей страны и притягивает к себе множество туристов.
Многие из них останавливаются на короткий срок и не обязательно в отеле. Этот факт и использовал данный гражданин, предлагая туристам свой объект во временное пользование.
Как известно, квартира является лишь частью большого жилого дома и соответственно владение ей подлежит действию WEG, что в свою очередь подразумевает участие и подчинение т.н. «органу самоуправления», собранию владельцев многоквартирного дома.
На очередном собрании владельцев дома, где находится квартира упомянутого выше гражданина, участники постановили запретить чрезмерно кратковременную сдачу одного из объектов дома (квартиру) для пользования туристами.
Обоснований тому нашлось довольно много включая аргументы, подтверждающие и описывающие конкретные риски и возможные последствия для всего дома и владельцев остальных квартир.
Согласно положениям того же закона, регулирующего отношения между владельцами многоквартирного дома или совместной собственности решение собрания собственников может быть опротестовано, что и сделал упомянутый гражданин, не согласившийся с запретом.
Различные местные судебные инстанции неоднозначно определяли правомочность или неправомерность запрета, пока дело гражданина не дошло до высшей инстанции, верховного федерального суда Германии.
Сам текст решения доступен для ознакомления (см. V ZR 72/09).
При рассмотрении дела были опровергнуты два основных аргумента, обосновывающих запрет пользования для туристов.
С одной стороны верховный суд не счёл кратковременное пользование одной из квартир как «тяжелое обременение, затрагивающее интересы совладельца-соседа» из-за часто меняющегося и не подлежащего установлению с ним соседских отношений пользователя-туриста.
С другой стороны основание коммерческого пользования квартирой, запрет которого был желанием совладельцев не нашёл подтверждения в аргументации верховного суда.
В пример было взято пользование объектом в виде временного, «дачного», каникулярного или воскресного вида использования, что не является коммерческим, а частным пользованием объектом.
Тем не менее правила, заложенные в изначальном т.н. «заявлении о плане раздела» новопостроенной недвижимости, находящейся в совместном пользовании различных владельцев остаются согласно WEG и другим положениям обязательными к исполнению.
В данном случае в статьях таких правил не предусматривалось каких либо ограничений.
Таким образом в этом примере затронуто множество вопросов, относящихся как к отношениям между владельцами многоквартирного дома и их самоуправлению, так и к определению прав и обязанностей владельцев, составляющих рамки возможностей и полномочий органа самоуправления, собрания владельцев.
Соблюдение положений норм, регулирующих такие правоотношения в Германии остаётся при этом обязательным с учётом последних решений высших судебных и административных инстанций.
Об этом – в следующих публикациях серии.
У нас в России, квартиры не только сдаются на сутки, но и на часы. Думаю, собственники соседских квартир, никогда не пойдут в суд, за запретом кратковременного пользования квартирой. Менталитет другой.
Я тоже считаю, что одного только желания или нежелания соседей, явно недостаточно для ограничений прав собственника квартиры, т.е. решение суда вполне логично.
Другое дело, если бы сдача квартиры приводила к реальному нарушению прав других собственников и/или жильцов дома. Однако, судя по решению суда, доказательств этого представлено не было.
Интересно в этой ситуации то, что в Германии соседям, оказывается «до всего есть дело». У нас люди как-то меньше вмешиваются в чужую жизнь.
За границей кстати, особенно в Германии (мне друзья по переписке рассказывали) вообще очень жесткий социальный институт повсеместного контроля друг за другом и стукачества. В нашей стране, слава Богу, нет такой ярой заинтересованности в чужих источниках дохода. Хотя нет… заинтересованность есть, но в конкретные действия она не переходит: все-таки мы более терпимы к другим.
Ну все на так страшно: оказывается даже пыл ТАКИХ соседей можно охладить с помощью юриста-профессионала :)
Вот я бы еще у соседей спрашивал: сдавать мне жилье или нет! Хотя иногда, конечно, бывают случаи, когда арендодатели не дают спокойной жизни людям…
Ну чисто по-человечески, я бы интересовалась у соседей, не мешают ли им жильцы. Все-таки, мы в ответе за тех, кого поселили.
Наверное эти хитрые соседи тоже хотели что-то с этой аренды поиметь. Все-таки зависть присуща всем людям, вне зависимости от нации.
Вот чувствовала в предыдущей статье еще, что не так все просто с арендой жилья в Германии. Ну и создали Вы интригу, Haupt Vitaliy! Буду ждать следующей публикации с нетерпением.
Да, в каждой стране свои трудности. В России — пофигисты, в Германии -стукачи
Поддерживаю мнение сказанные выше, конечно в России собственники соседских квартир, никогда не пойдут в суд, за запретом кратковременного пользования квартирой, и причина этому конечно менталитет, а возможно не исключена роль государства.