Что движет недвижимость Германии. Часть 7. Совместная собственность и положения WEG в Германии

(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
 
Один гражданин, владелец собственной квартиры в одном из живописных мест Берлина открыл для себя более выгодное использование объекта, чем ранее.

Не секрет, что столица Германии является одной из достопримечательностей всей страны и притягивает к себе множество туристов.

Многие из них останавливаются на короткий срок и не обязательно в отеле. Этот факт и использовал данный гражданин, предлагая туристам свой объект во временное пользование.

Как известно, квартира является лишь частью большого жилого дома и соответственно владение ей подлежит действию WEG, что в свою очередь подразумевает участие и подчинение т.н. «органу самоуправления», собранию владельцев многоквартирного дома.
 
На очередном собрании владельцев дома, где находится квартира упомянутого выше гражданина, участники постановили запретить чрезмерно кратковременную сдачу одного из объектов дома (квартиру) для пользования туристами.

Обоснований тому нашлось довольно много включая аргументы, подтверждающие и описывающие конкретные риски и возможные последствия для всего дома и владельцев остальных квартир.

Согласно положениям того же закона, регулирующего отношения между владельцами многоквартирного дома или совместной собственности решение собрания собственников может быть опротестовано, что и сделал упомянутый гражданин, не согласившийся с запретом.
 
Различные местные судебные инстанции неоднозначно определяли правомочность или неправомерность запрета, пока дело гражданина не дошло до высшей инстанции, верховного федерального суда Германии.

Сам текст решения доступен для ознакомления (см. V ZR 72/09).
 
При рассмотрении дела были опровергнуты два основных аргумента, обосновывающих запрет пользования для туристов.

С одной стороны верховный суд не счёл кратковременное пользование одной из квартир как «тяжелое обременение, затрагивающее интересы совладельца-соседа» из-за часто меняющегося и не подлежащего установлению с ним соседских отношений пользователя-туриста.

С другой стороны основание коммерческого пользования квартирой, запрет которого был желанием совладельцев не нашёл подтверждения в аргументации верховного суда.

В пример было взято пользование объектом в виде временного, «дачного», каникулярного или воскресного вида использования, что не является коммерческим, а частным пользованием объектом.
 
Тем не менее правила, заложенные в изначальном т.н. «заявлении о плане раздела» новопостроенной недвижимости, находящейся в совместном пользовании различных владельцев остаются согласно WEG и другим положениям обязательными к исполнению.

В данном случае в статьях таких правил не предусматривалось каких либо ограничений.
 
Таким образом в этом примере затронуто множество вопросов, относящихся как к отношениям между владельцами многоквартирного дома и их самоуправлению, так и к определению прав и обязанностей владельцев, составляющих рамки возможностей и полномочий органа самоуправления, собрания владельцев.

Соблюдение положений норм, регулирующих такие правоотношения в Германии остаётся при этом обязательным с учётом последних решений высших судебных и административных инстанций.

Об этом – в следующих публикациях серии.