Что движет недвижимость Германии. Часть 30. О перьях, голубях и воронье, Соседях, стенах и балконном стекле, или «А им летать охота».

О любви пожилых граждан-пенсионеров к птицам известно наверное в любой стране. Одной из самых типичных картин в виде кормления лебедей, голубей, чаек или просто местного воронья является присутствие на такой мирной картине скорее пенсионера с пакетиком, нежели «тинейджера» с мобильным «девайсом» или «мэнеджера» в галстуке.

Однако, такая любовь к птицам может стоить пенсионеру столько же разборок и нервов, сколько подростку или управленцу объекта соответственно. Об этом свидетельствуют не только иногда встречающиеся в парках или на объектах недвижимости таблички, но и случаи из прецедентной практики.

Как ни странно, но такое казалось бы безвинное занятие может стать предметом судебных разбирательств, задевать права целого ряда лиц, не участвующих в кормлении, а так же сопровождаться вполне конкретными требованиями о возмещении вполне конкретных сумм.

Проблемой может стать прежде всего регулярное кормление арендатором жилья, которое может вести к различным негативным последствиям для владельца объекта, а именно: последствия загрязнения стен, балконов, стёкол здания с одной стороны и расходы к «отучению» птиц от места кормления с другой стороны, не говоря уже об ответственности владельца за прилегающие пешеходные тротуары и находящихся там граждан.

Кроме того, если речь идёт о «приручении» таким образом диких голубей или иных птиц на балконе арендованной квартиры, то логичным следует вопрос о допустимости «содержания домашних животных» согласно положениям конкретного договора аренды. Многие договоры исключают такую возможность.

И это даже ещё не весь список проблем, который может обрушиться на заботящегося о птицах жильца. Всё разнообразие предлагаемых в торговле кормушек, гнёзд и «скворешников» не всегда могут соответствовать условиям конкретной «балконной ситуации» конкретного жильца, или сам жилец иногда изобретает и закрепляет «жильё для птиц» в ущерб объекту.

Вот и в данном прецеденте, истцом был «сосед снизу», на чей балкон сыпались то перья, то остатки корма, то результаты его переработки. На неоднократные предупреждения и требования к жильцу «сверху», реакции от него не последовало и поданным т.н. «иском о прекращении» занялся суд.

В своём решении от 02.10.13, суд Франкфурта на Майне (ном. акт. 33 C 1922/13) сослался на вполне конкретные нормы, а именно на § 14 WEG, которая обязывает к пользованию т.н. «особенной» или «общей» частью имущества объекта так, чтобы это пользование не ущемляло прав и возможностей пользования своим имуществом других жильцов и не наносило им ущерб.

К ущемлению и ущербу соответственно относятся не только постоянные перья на балконе, но и эстетический вид стены, пострадавшей от помёта птиц, и гигиена перил балкона соседа снизу.

В другом из судебных решений суд речь шла о кормушке, закреплённой на внешней стене объекта недвижимости так, что при постоянном раскачивании и трении о стену, она со временем оставила глубокую потёртость в облицовке фасада. Истец же (в данном случае владелец объекта) не счёл нужным за свой счёт восстанавливать ущерб фасаду, который также со временем вылился в обсыпание существенной площади «штукатурки» возле места воздействия кормушки.

Остаётся лишь дождаться решений суда относительно прав птиц на проживание в «скворешнике» без уплаты аренды или статьи в договоре о «несанкционированном расширении площади объекта» или относительно «недозволенной субаренды» арендатором.

Ещё одно из недавних решений суда по теме содержания домашних животных показательно демонстрирует необходимость учёта интересов сторон владения и пользования объектом недвижимости.

Даже если владелец «разрешил» содержание того или иного животного арендатору, это не означает, что этим «покрываются» все последствия процесса содержания.

Так Земельный Суд г.Кобленц (ном. акт.: 6 S 45/14) принимал решение в деле о «разрешенном» содержании «когте-обильной» собаки, которая за несколько месяцев «уничтожила» паркет в арендуемом помещении.

Несмотря на то, что любовь владельца собаки к своему питомцу заставила оплатить компенсацию владельцу «опаркеченного» помещения в размере 5 тыс. евро, суд указал собаководу на соблюдение т.н. обязанности учёта интересов всех сторон.

Судом были даже приведены практические примеры выполнения такой обязанности во избежание повторения «компенсаций», а именно: использование коврового покрытия или ношение «собачьих носков» в помещении.

В конкретном случае «лабрадор» пока не оспаривал обоснованность принудительного ношения носков из-за паркета.
___________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.