Что движет недвижимость Германии. Часть 22. «Иностранцы всё равно них... не понимают» или «Подождите, я записываю...».

Одной из самых важных и наиболее распространённых проблем для иностранного владельца недвижимости в Германии была и остаётся проблема языковая. И даже мало-мальски владея языком, достаточным для того, чтобы объясниться с жильцом, ремонтной или строительной компанией, новым соседом, управленцем или нотариусом, владелец своего объекта сталкивается с письменным правовым языком, который ещё точнее по житейски можно назвать ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский.

Учитывая тот факт, что даже многие коренные жители Германии обращаются к юристом не для решения проблемы, а с просьбой разъяснить суть того, что им пришло по почте из их же ведомства, управления или адвоката на их же собственном языке, несложно предположить, каково иностранцу, получившему аналогичный документ по своему объекту или по простому: «целую пачку про свою водокачку».

Важна эта проблема не потому, что владельцу трудно объяснить свои желания другим, да ещё и письменно, а потому, что иногда эти «другие» могут целенаправленно пожелать, чтобы их планы, действия и документы были владельцу-иностранцу абсолютно непонятны.

Ведомственно-бюрократический или адвокатско-канцелярский язык может использоваться в виде инструмента, как пассивно-обременяющего, так и активно-побуждающего иностранного читателя к совершению правовой ошибки в том или ином виде.

А видов ошибок, совершаемых читателем-иностранцем, нам, практикующим адвокатам известно целое множество: от несоблюдения тех или иных сроков реакции на «эпистолированное послание» до невыполнения того, что казалось бы «таким чёрным, и так явно по белому»…
Именно неноситель языка зачастую и становится «жертвой непонимания» и «целью применения» таких элементарных действий.

Примером тому может служить один из недавних прецедентов, ставший темой судебного разбирательства.

Представьте себе: вы владелец объекта, приглашены на ежегодное собрание собственников. Разумеется вы обеспокоены тем, что на собрании могут возникнуть ситуации, когда следует точно понять суть того, что обсуждается и за что или против чего следует тут же «не отходя от кассы» голосовать. Разумеется, предвидя это, вы берёте с собой «помошника», т.е. переводчика.

И тут начинается самое интересное, как показывает следующая ситуация конкретного случая:

Вы заявляете о вашем присутствии на собрании вместе с переводчиком и ожидаете решения участников.
Участники отклоняют заявление, видимо не желая не только присутствия «чужого» на своём собрании, но и не желая, что бы вам, как не совсем всё понимающему иностранцу совсем всё было понятно и доступно.

Догадываясь об этом и непонимая такого «отклонения» вы не желаете присутствовать на собрании, где
участникам «есть что скрывать» и покидаете его. Собрание проходит без вашего присутствия и на нём разумеется принимаются решения по всем пунктам повески дня.

Изучив результаты голосования «на языке присутствовавших участников» вы понимаете, что все решения следует оспорить в судебном порядке ибо «за такое» вы бы никогда не проголосовали. Вы подаёте иск с двумя требованиями: о недействительности отклонения заявления и исключения переводчика и о
недействительности всех решений годового собрания.

Как известно, собрания собственников недвижимости проводятся без доступа обществености, то есть не
являются «общественно доступным мероприятием» и отклонения заявлений о присутствии третих лиц не является нарушением, а скорее соблюдением принципа «закрытости».

Но не всегда это так, как обосновал в своём решении суд г. Визбадена от 27.07.12 (ном. акт.Az. 92 C 217/11).

Заявитель обосновал необходимость присутствия переводчика тем, что она недостаточно владеет немецким для понимания происходящего и формирования мнения по обсуждаемым вопросам для реализации своего права голоса. Без понимания происходящего невозможно и реализовать право голоса при голосовании по повестке дня. Отклонение же заявления членами сообщества основывалось лишь на общих принципах «закрытости собрания», что так и осталось общим принципом, не имея к конкретному случаю никакого отношения.

Принятые решения, которые не учитывают голос участника, лишённого без особых оснований реализовать своё участие в собрании с полным пониманием происходящего считаются недействительными. В своём обосновании суд так же уточнил, что недействительными можно признать те решения, которые принимаются явно против или вопреки интересам собственника-иностранца, невладеющего языком.

От себя лишь добавлю, что принцип закрытости не следует путать с принципом доступности.

Кроме того, чужую близорукость в некоторых вопросах иногда можно излечить собственной дальнозоркостью, но об этом в следующих публикациях серии.

Данный прецедент даёт целому ряду иностранных собственников немецкой недвижимости практический инструмент не только для полноправного участия в мероприятиях сообщества с привлечением помошника, но и открывает дополнитльные возможности для определения статуса такого помошника и спектра ситуаций, в которых без сторонней помощи необойтись.
Ведь необходимый перевод может осуществлятся для собственника не только с немецкого на иностранный, но и с ведомственно-бюрократического или адвокатско-канцелярского на «бытовой немецкий».
____________________________________________________
V.Haupt,  Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.