Что делать, если застройщик - банкрот? Инструкция для граждан. Часть 2.

В этой публикации пойдет речь о том, в каком случае у гражданина — участника строительства возникает право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом.  

(В первой публикации были раскрыты основные понятия, используемые в параграфе 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», касающиеся банкротства застройщиков).

В Законе о банкротстве существует особенность —  Закон о банкротстве содержит как нормы, регламентирующие заявление первого кредитора (ст. 3-8, 39,40 Закона), требующего начать процедуру банкротства, так и нормы о заявлениях последующих кредиторов, вступающих в уже начатую в отношении должника процедуру (ст. 71, 100 Закона).

Как упоминалось ранее, в Закон о банкротстве была внесён параграф 7 о банкротстве застройщика, устанавливающий особенности процедуры в отношении этой категории должников. Однако, указанный параграф не коснулся порядка возбуждения процедуры банкротства. Т.е. возбуждение процедуры банкротства застройщика осуществляется по общим правилам Закона о банкротстве.

Итак, кто может быть первым кредитором, требующим возбуждения такой процедуры?

Из общих положений Закона следует, что требовать возбуждения процедуры банкротства в отношении должника может лишь лицо, которое имеет к должнику – юридическому лицу денежное требование в размере не менее 300 000 рублей, подтвержденное вступившим в законную силу решением суда. (В отношении должников – предпринимателей — это долг не менее 500 000 рублей).(п. 2 ст. 3, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, гражданин, дожидающийся от просрочившего застройщика передачи квартиры, с заявлением о возбуждении процедуры банкротства обратиться в арбитражный суд не может. Не может до тех пор, пока не будет иметь на руках судебное решение о взыскании с застройщика денежных средств в сумме не менее 300 000 рублей, и с момента вступления в силу судебного акта прошло не менее трёх месяцев.

Иными словами, имущественные требования к должнику, коими являются требования передать построенное жилое помещение, квартиру, не являются достаточными основаниями для обращения в суд о признании должника банкротом.

Как в таком случае дольщику – гражданину обратиться в суд с заявлением о признании застройщика – банкротом?(Оставляя вне рамок обсуждения целесообразность такого заявления, которая устанавливается в каждом конкретном случае, остановимся на тех способах, которые существуют, если такое решение принято).

Как мы выяснили ранее, для того чтобы дольщик смог обратиться с заявлением о возбуждении процедуры банкротства своего застройщика такой дольщик должен иметь денежное требование к своему застройщику. Задачу можно сформулировать иным образом: следует найти основания, по которым застройщик наряду с передачей квартиры или вместо неё будет обязан уплатить дольщику денежные средства.

Для этого следует внимательно изучить договор, заключенный с застройщиком, на предмет наличия в нём мер ответственности к просрочившему застройщику, либо применить меры ответственности, предусмотренные законодательством, если таковые имеются. Как вариант следует рассматривать  и отказ от исполнения договора с застройщиком. В таком случае также возникает денежное требование о возврате уплаченного в счет приобретения жилого помещения.  Затем обраться в суд и получить судебный акт, устанавливающий такое денежное требование к застройщику. И вот в том случае, если застройщик не исполнит требования судебного решения о взыскании суммы, у дольщика появляется право на обращение в суд с соответствующим заявлением о начале процедуры банкротства. В тех же случаях, когда процедура банкротства уже кем-либо из кредиторов застройщика была инициирована, у всех кредиторов есть право требовать установления их требований и включения в одну из очередей реестра. (О формулировании требований, очередях и реестрах речь пойдёт в последующих публикациях).

Уже на данном этапе, после возбуждения процедуры банкротства,  граждане – участники строительства могут заявить свои имущественные требования о передаче жилого помещения (подп. 3 п. 1 ст 201.1 Закона) и/или о выплате денежных средств (подп. 4 п. 1 ст. 201.1. Закона). В предыдущей публикации содержание этих требований были раскрыты, но повторю их здесь:3) требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения);

4) денежное требование — требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;