Реконструкция жилого дома - признание права на самовольную постройку в г.Кемерово

Обратился ко мне гражданин, которому 5 лет назад оформил земельный участок в собственность, после чего планировалось узаконить жилой дом который претерпел реконструкцию, но средств у собственника не было поэтому обратился за помощью спустя 4 года, чему был очень рад. 

Стал готовить документы для обращения в суд: 

1. топографическая съемка — 6000 руб.

2. технический паспорт — 3500 руб.

3. санитарно-эпидемиологическое заключение ФБУЗ «ЦГиЭКО» — 2317,52 руб.

4. техническое  заключение  — 6000 руб.

итого понесенных расходов: 17817,52 руб., но это еще не ВСЕ расходы 

После  получения санитарно-эпидемиологического  заключения и заключения УАиГ меня поставили в ступор и я немного стал переживать смогу ли я с такими заключениями признать право.

 Во первых:  согласно заключению УаИГ земельный участок и объект недвижимости градостроительным регламентам территориальной зоны не соответствует. 

литера А1 нарушает п.2.12, п.п.б п.3.3. ст.33  — отступ от границы соседнего з/у 1,72 м.

Во вторых: согласно заключению ЦГиЭКО жилой дом нарушает только п.п.3,9 (вход в санузел оборудован их кухни), п.п. 4.7 (отсутствие вентиляции в совмещенном санузле и кухне).

Стал изучать практику судов г.Кемерово и результаты были не утешительны, и вот парочку оснований для отказа в иске:

 выдержки из решения Заводского районного суда 

1. Вместе с тем, на дату подачи искового заявления гараж построен вопреки правилам градостроительного зонирования, Правилам землепользования и застройки в г. Кемерово, определяющим вид территориальной зоны, где осуществлена спорная постройка, как зона рекреационного назначения. Согласно пояснений представленных ответчиком Администрацией г.Кемерово, земельный участок находится в территориальной зоне Р — рекреационного назначения и строительство, реконструкция гаражных боксов градостроительным регламентом данной зоны не предусмотрено.

Следовательно, на день обращения в суд, данная постройка не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки в г. Кемерово, что, несомненно, нарушает права муниципального образования-Администрации г. Кемерово.

2. … как зона многоэтажной жилой застройки (Ж1), предназначенная для преимущественного размещения жилого фонда: многоквартирных жилых домов основной этажности от 9 до 16 этажей, выполненных по типовым и индивидуальным проектам

… что, несомненно, нарушает права муниципального образования-Администрации г. Кемерово.

3. Имеется нарушение градостроительных норм и правил, в части
не соблюдения расстояния от исследуемого жилого ул… до правой смежной границы между земельными участками № и №. При применении примечания п 7.1 СП 42.13330.2011 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений»: «Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев…..», и согласия соседей жилого дома по адресу: ул… на согласие расположения исследуемого жилого дома на расстоянии от смежной границы в 0,76 м., будет в целом отвечать градостроительным
нормам и правилам (л.д. 30-61).

4. Согласно ответу УАиГ Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ использование земельного участка, принадлежащего истцу, для индивидуального жилищного строительства не предусмотрено градостроительным регламентом зоны Ж1, в которой он расположен.

Центрального суда г.Кемерово

В соответствии с заключением Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово использование земельного участка и объекта недвижимости не соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны. В соответствии с генпланом города и Правилами землепользования и застройки в г. Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от **.**.****###, земельный участок с жилым и нежилыми строениями располагаются в территориальной зоне Ж1 — жилой зоне с многоэтажными жилыми домами. Лит. А2, Лит. A3 — нарушает требования п. 2.12 местных нормативов градостроительного проектирования на территории г. Кемерово.

В силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2. если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

3. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 В нашем случае  нарушения имелись их устранить не возможно, за исключением установки перегородки в доме и вентиляции, собственника соседнего участка привлекать к участию в деле не хотелось, т.к. он мог возражать по иску.

Готовим иск в суд и встает вопрос о размере уплаты гос пошлины, запросив кадастровый паспорт на дом узнаем, что его цена 769699 рублей, соответственно пошлина 10 897руб. 

На предварительном заседании получил отзыв Ответчика Администрации г.Кемерово, после чего я немного засомневался в том, что суд иск удовлетворит, да и судья дала повод усомнится в этом.

В судебное заседание подготовил возражения:

1.Ответчик указывает, что жилой дом расположен в территориальной зоне Ж-Р – жилой зоне, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и согласно генеральному плану г.Кемерово не предусмотрено развитие индивидуальной жилой застройки на территории по пер.Краснофлотский, как и реконструкция индивидуальных жилых домов.

 Однако, в пункте 11 заключения Управления указано, что земельный участок расположен на территории, в отношении которой решение о развитии не принято.

 2. Согласно решения КУГИ КО от 20.03.2013г. истцу предоставлен в собственность земельный участок с видом разрешенного использования: занятого индивидуальным жилым домом.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.07.2018г. земельный участок с кадастровым номером 42:24:050427:......имеет вид разрешённого использования: под жилую застройку индивидуальную, категорию земель: земли населенных пунктов.

Из содержания выписки следует, что разрешенное использование земельного участка (под жилую застройку индивидуальную) соответствует фактическому использованию земельного участка, при проведении реконструкции жилого дома градостроительный регламент использования земельного участка не изменился, жилой дом реконструирован в границах земельного участка, что подтверждается топографической съемкой 1:500 от 17.05.2018г. выданной МП «Центр ГЗ».

 Следовательно довод ответчика о том, что, фактическое использование земельного участка не соответствует градостроительным регламентам, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-Р не состоятелен.

 3. Ответчик указывает, что жилой дом нарушает требования местных нормативов градостроительного проектирования на территории г. Кемерово, а именно лит.А1 нарушает п.2.12.

Однако, отступ  от границы  жилого дома Истца до границы соседнего земельного участка составляет 1,72м., что не является существенным нарушением градостроительных норм при наличии которого в иске следует отказать.

 4. Ответчик указывает, что жилой дом не соответствует санитарным нормам и правилам.

Однако, реконструированный дом согласно заключению ЦГиЭ КО  нарушает только п.п.3,9 (вход в санузел оборудован их кухни), п.п. 4.7 (отсутствие вентиляции в совмещенном санузле и кухне), СанПин 2.1.2.2645-10, условия проживания в жилом доме соответствуют требованиям СанПин 42-128-4690-88 и СанПин 2.2.1/2.1.1.1076-01.

Данное нарушение п.п. 3.9,4.7. является не существенным и устранимым. Истцу необходимо возвести перегородку в помещении N3, в результате чего, образуются помещения: кухня, коридор и санузел и осуществить установку вентиляционного канала в санузле.

5. Согласно технического отчета шифр 38/П-2018 ООО «.....» техническое состояние строительных конструкций жилого дома оценивается как работоспособное,  существующие конструкции соответствуют конструктивным и иным характеристикам надежности и безопасности объекта, при этом не нарушены права и интересы третьих лиц. Строительные конструкции дома не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

 Кроме того, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,

отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 Из вышеизложенного и имеющимся доказательствам в деле, следует, что:

1. реконструированный жилой дом расположен в границах земельного участка принадлежащего Истцу на праве собственности, земельный участок имеет вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную, используется Истцом в соответствии с его целевым фактическим назначением и разрешенное использование допускает строительство на земельном участке. 

2. Истец в силу ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ имеет право осуществлять строительство на принадлежащем ему земельном участке.

 3.Права и интересы третьих лиц не нарушен. Строительные конструкции дома не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

 4. Истец обращался в Администрацию г.Кемерово с заявлением о выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию, т.е. принимал меры по легализации реконструированного жилого дома.

 Суд удовлетворяет исковые требования взяв на основу доводы изложенные в возражение Истца на отзыв Ответчика.

итог расходов понесенных Истцом:

1.  доверенность- 1500руб. 

2. подготовка документов — 17817,52 руб.

3. госпошлина 10897 руб. 

4. изготовление техплана — 3000руб.

= 33215 руб.

5.Услуги — договорная 

Право зарегистрировано, Клиент доволен.