Найти юриста / адвоката / эксперта
Мой доверитель М.Р.И. являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:480 обратился ко мне с целью установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной.
В практике это мое третье дело, первое было в 2013г. где собственником земельного участка выступало юридическое лицо и рассматривалось оно по нормам АПК РФ дело А27-9694/2013, где кадастровая стоимость была установлена судом равной ее рыночной, т.е. в шесть раз меньше от кадастровой стоимости.
Летом 2016г. удалось установить кадастровую стоимость восьми земельным участкам через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области. Кадастровая стоимость земельных участков также была уменьшена в 5-7 раз, а одному даже немного увеличили стоимость, что вызвало недоумение у членов комиссии, как же так?! все уменьшают, а вы увеличили)
Изначально было решено установить кадастровую стоимость через комиссию, но время поджимало, составление отчета, экспертиза, рассмотрение отчета приходилось на конец декабря, а вдруг у комиссии возникнут замечания по отчету и т.д., тогда налог за 2016г. пришлось бы платить по старой кадастровой стоимости.
Было решено сразу подавать административное исковое в суд минуя комиссию.
Административными ответчиками были:
- ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области
- Администрация Кемеровской области
- Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области
Последним двум госорганам пришлось направлять исковое с приложениями по почте с описью, а это порядка 300 страниц в одну сторону, остальным вручено через канцелярию.
Обстоятельства дела:
Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 25.10.2016г. кадастровая стоимость земельного участка принадлежащего доверителю составляла 7 342954,26 рублей.
Земельный участок принадлежал доверителю на праве собственности, следовательно, размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивал его интересы, как плательщика земельного налога, поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость более чем в три раза.
Так, решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, в том числе земельного участка с кадастровым номером №42:24:0501006:480, и установлена кадастровая стоимость этого участка в размере 7 342954,26 руб. по состоянию на 01 августа 2014 года.
В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как собственник земельного участка по смыслу п. 1 ст. 388 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога в отношении этого участка. При этом в силу ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или соответствующей комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений частей 1 и 3 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждалось положительным экспертным заключением СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» г.Ростов-на-Дону.
В соответствии с абзацем 11 статьи 24.18 Закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:480 в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.08.2014г в размере 2 263 000 рублей.
Решение вступило в законную силу.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Евгений Сергеевич, поздравляю с успешно завершенным делом!
Судя по вашему делу, и той информации, которую вы изложили в публикации, снижение кадастровой стоимости в Кемеровской области проходит без лишних припонов со стороны комиссии при Росреестре и со стороны областного суда.
У нас в Ставропольском крае, к сожалению все намного печальнее. Комиссия не снижает кадастровую стоимость более, чем на 30% в принципе. В суде обязательно назначается судебная экспертиза, несмотря на то, что к отчету оценщика у ответчиков как правило нет никаких претензий. Более того, по всем последним делам, о которых мне известно, назначены повторные судебные экспертизы. При этом все расходы по оплате экспертиз Ставропольский краевой суд возлагает на истцов.
Поэтому, снижение кадастровой стоимости в Ставропольском крае, это очень долгий и трудоемкий процесс.
Уважаемый Роман Александрович, в комиссии когда как, как то про седел часа 3, из 20 отчетов утверждены были всего 7, а у меня в одном отчете было 8 участков, комиссия заметила, что по одному участку стоимость наоборот увеличили, посидели посмеялись и все прошло на ура, с 36млн снизили до 16 млн.
На комиссии наслушался всяких страшилок, о том что областной суд отказывает, выносит определения под копирку и т.д., но мне как то повезло, несмотря на то, что кто то из ответчиков возражал, судья сразу спросила, что Иванов делал отчет? ну тогда все хорошо должно быть.
Уважаемый Роман Александрович, аналогично во Владимирской области. Комиссия всем отказывает на 99,99%. В суде в обязательном порядке назначается судебная экспертиза и решение принимается по её результатам. Обжалование ничего не дает.
Уважаемый Андрей Викторович, у нас в крае проблема в том, что к судебной экспертизе у суда практически всегда есть вопросы. В связи с чем назначается ещё и повторная экспертиза.
Уважаемый Роман Александрович, до повторных у нас не доходит — суд верит любому, что напишут судэксперты в заключении, дважды пробовал их допрашивать, но у суда универсальный вопрос к эксперту; «выводы, содержащиеся в заключении верные?» — ответ «да» и всё заканчивается...
Уважаемый Евгений Сергеевич, поздравляю с успешным завершением дела!
Нам в январе 2017 года через комиссию удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка с 168 млн до 64 млн. Экспертизу отчета не проводили. Подали заявление на комиссию в последних числах декабря 2016 года. Все прошло успешно. Земельный налог снизился с 2,5 млн до 1,0 млн. в год. В том числе и за 2016 год сделали перерасчет.
Ивановская область.
Уважаемый Игорь Михайлович, спасибо. Меня отговорили от подачи в декабре 2016г., т.к. при замечании к отчету пришлось бы подавать уже в январе и тогда налог платить пришлось бы за 2016г. по старой стоимости.
Уважаемый Евгений Сергеевич, мы тоже подавали в комиссию в декабре 2016 года. Конечно переживали, т.к. на кону стояло 1,5 млн. руб. земельного налога за 2016 год. Но всё прошло нормально.
Уважаемый Евгений Сергеевич, я поздравляю Вас! Никогда подобного рода делами не занимался, но мне всегда был интересен порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, и поэтому мимо Вашей публикации не смог пройти мимо.
В избранное.
Уважаемый Максим Юрьевич, в принципе ничего сложного нет, главное найти и воспользоваться услугами оценочной фирмы которая себя уже зарекомендовала в комиссии и суде, их отчеты утверждаются с большей вероятностью. В своей практике всегда просил оценщика занизить рыночную к самому минимуму.
Уважаемый Евгений Сергеевич, все как по полочкам. Поздравляю!
Добавил себе в избранное, так как пока сам такими делами не занимался, а мои потенциальные клиенты, коих несчётное число, пока думают и… платят налог в том виде, в котором он придуман!
Уважаемый Евгений Алексеевич, вот проблема в том что такие клиенты чего то ждут и думают, один сосед ООО платит в месяц 300т.р. налога, после моего предложения прошел год, а они все думают, может для Московской фирмы 300т.р. в месяц это не деньги?! не понимаю я их. А вы поскорей уговорите клиентов на оспаривание, законы меняются, то заморозка то разморозка, в ближайшее время полномочия по установлению кадастровой стоимости хотят передать оценщикам при Росреестре, вот тогда рынок оценщиков упадет, и останется только ущерб при дтп оценивать, а налогоплательщикам платить налог по стоимости которая оспариванию уже подлежать не будет, надо торопиться
А вы поскорей уговорите клиентов на оспаривание, законы меняются, то заморозка то разморозка, в ближайшее время полномочия по установлению кадастровой стоимости хотят передать оценщикам при Росреестре, вот тогда рынок оценщиков упадет, и останется только ущерб при дтп оценивать, а налогоплательщикам платить налог по стоимости которая оспариванию уже подлежать не будет, надо торопиться Уважаемый Евгений Сергеевич, клиенту можно озвучить проблему и её последствия, но настаивать на её решение — поверьте мне, дело неблагодарственное.
Уважаемый Евгений Алексеевич, согласен с вами, пусть платят налоги спят спокойно и пополняют бюджет города.
Уважаемый Евгений Сергеевич, (Y) :D
Уважаемый Евгений Сергеевич, поздравляю!
Судя по публикации, эти владельцы земельных участков так «задолбали» органы подобными исками, что последние перестали являться в суд.
А ведь раньше «бодались», чего-то пытались опровергать.
Я вот думаю: кто и зачем «придумал» всю эту канитель с выгодой для государства?
И еще один вопрос, может я чего и упустил за последние три года: как обстоит дело с судебными расходами?
Уважаемый Владимир Михайлович,
Я вот думаю: кто и зачем «придумал» всю эту канитель с выгодой для государства?Я полагаю, что все это сделано для того, чтобы в очередной раз нажиться за счет самых бедных.
Потому что, выгода при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка будет только при значительном размере земельного участка (и как следствие, его кадастровой стоимости) и при том виде разрешенного использования, который предусматривает высокую ставку земельного налога. Обычному гражданину (особенно в регионах) отдать 20 тыс. за отчет и сэкономить 1 тысячу в год за участок в 6-10 соток будет невыгодно.
А для владельца участка в 5 гектар со ставкой налога 1,5 процента в год затраты в 30 тыс. руб., которые приведут к снижению годового налога с 2,5 млн. до 1,0 млн., выгода очевидна.
Вот и завышают поднанятые ОМСУ оценщики кадастровую стоимость в несколько раз. И не несут за это никакую ответственность.
Уважаемый Игорь Михайлович, я полагаю, что не совсем так. По сути закон-то был правильным в части возможности оспаривания кадастровой стоимости. Но было неправильным передать полномочия по оценке земельных участков в субъекты. Вот тут и началась кутерьма без правил: какую оценку захочу, такую и проставлю.
Уважаемый Владимир Михайлович, спасибо. Да они и сейчас возражают, только письменно без явки на заседание. По расходам дело интересное, сейчас спросил у коллеги, сказал что не известны случаи взыскания расходов с госорганов в настоящее время, взыскать конечно их можно, но это будет минимальный размер и за который они будут биться до последнего (punch), да и ответчика 4, получается взыскивать солидарно с них, вот тут думаю они буду все возражать и друг на друга расходы переводить.
Я бы попробовал, но в моем случае мой доверитель в период судебных разбирательств скончался, в данном случае расходы взыскать сможет супруга умершего и то когда в наследство вступит.
Уважаемый Евгений Сергеевич, ясно, спасибо за ответ по существу.(handshake)
Уважаемый Владимир Михайлович, согласно разъяснениям из «Пленума» расходы подлежат взысканию при возражении ответчика. А ежели никто не возражал (либо просто что то «мычал», ка часто бывает:-)), то расходы относятся на стороны.
Хотя система оспаривания так казуистично построена, что как правило выгода от измененной кадастровой стоимости все таки перекрывает суд.расходы, что останавливает бизнес (для граждан как правило данный вопрос не актуален) от взыскания расходов.
Хотя уже писал ранее о своем взгляде на институт оспаривания кадастровой стоимости, административная процедура изменения стоимости никак не должна являться судебным правомочием. В суде надлежало бы оспаривать отказ комиссии, тогда с судебными расходами все встало бы на свои места.
Уважаемый Владислав Игоревич, я считаю данный подход к ситуации неправильным.
Уважаемый Владимир Михайлович, недоговаривая заманиваете...?
Уважаемый Владислав Игоревич, отнюдь.
Право на обращение в суд возникает с момента нарушения права. Кто право нарушил, тот и должен отвечать за расходы по восстановлению права.
Уважаемый Владимир Михайлович, полностью согласен. Но тогда совершенно не ясно почему изложенный мною подход считаете неправильным?
Уважаемый Владислав Игоревич, уточню.
Неправильным считаю не Ваш подход, а разъяснения Пленума правоприменительной практики, которые, с одной стороны, предполагают основанием для обращения в суд наличие нарушенного права, с другой стороны, позволяют устанавливать противоположный момент — а никто и не возражал. Это как?
В подобных случаях у меня возникает когнитивный диссонанс о правоприменения. Поэтому и задал вопрос о судебных расходах автору публикации, думал, может быть все-таки что изменилось? Увы, а воз и ныне там.
Уважаемый Владимир Михайлович, так и я о том же, но с другой колокольни. При оспаривании стоимости, не должно быть оснований для обращения в суд, пока комиссия не отказала.
Уважаемый Владислав Игоревич,
В силу абзаца первого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в Комиссии и в суде.
Для физических лиц обращение в Комиссию с таким заявлением не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Постановление Пленума Верховного суда РФ, Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28
Евгений Сергеевич! Очень хорошая работа. Из решения суда видно, что доводы полностью взяты из иска. Молодчина, что беретесь за такие дела. С большим уважением Наталья.
Уважаемая Наталья Анатольевна, Спасибо! Самому приятно видеть свои доводы изложенные в иске, возражении, отзыве, и в последующем приняты и изложены судом в решении.
Уважаемый Евгений Сергеевич, поздравляю с закономерным результатом (правда с ответчиками что то не так)! Поясните пожалуйста, идея предоставить к административному иску экспертизу отчета Ваша, или это навязанное судом требование?? Ходят слухи, что суды требуют предоставить им экспертизу и(или) ходатайствовать о назначении таковой судом.
Уважаемый Владислав Игоревич, Спасибо.
Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости по форме и содержанию должно соответствовать требованиям ст. 125 КАС РФ. К нему нужно приложить как общие для всех административных исков документы, названные в статье 126 КАС РФ, так и документы, перечисленные специально для исков об оспаривании кадастровой стоимости (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа,
Уважаемый Евгений Сергеевич, благодарю.
Уважаемый Евгений Сергеевич, вполне заслуженная победа, к тому же добытая в нелегкой борьбе.
Самое интересное, что можно победить и без борьбы. Для этого нужно поставить телегу впереди лошади.
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или соответствующей комиссии.Это парадокс.
Уважаемый Владимир Александрович, спасибо. Победить можно, только вопрос нужно решить в рыночной стоимости зем.участка. По одному делу можно получить 3 результата, уменьшить от 3 до 7 раз.
Уважаемый Евгений Сергеевич, поразмышляйте, как победить, не вступая в бой.
Я Вам даже подскажу-загадку загадаю: Если гражданин — это «лошадь», а государство - «телега», то путем совершенно законной рокировки телега ставится поперед лошади.
И получается, что телега будет тащить лошадь за собой. Лошади от этого точно будет легче.
Я же говорю, что это парадокс.:)