Как мы снизили арендную плату за землю в 35 раз

Предприниматели часто арендуют земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности. У такой аренды есть ряд особенностей, в частности, определение размера арендной платы.

На примере из практики мы расскажем, как арендная плата за муниципальный земельный участок была многократно увеличена и как нам удалось ее снизить в 35 раз.

Дело о задолженности за аренду земельного участка

Индивидуальный предприниматель А. (далее – ИП) заключил с Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент) договор аренды земельного участка.

Во время действия договора Департамент изменил размер арендной платы с 1117 рублей до 39 тыс. рублей. В результате образовался долг в размере более 580 000 рублей. Также была начислена неустойка 81 тыс. рублей.

Департамент подал исковое заявление в суд о взыскании задолженности и неустойки.ИП обратился в нашу фирму за защитой своих прав. Мы выступали на стороне ответчика.ИП не оспаривал факт пользования земельным участком. Вопрос был только в размере арендной платы.

Позиция истца:

Департамент указал на то, что он как арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, который установлен на соответствующий период регулирующим органом. Изменения договора аренды при этом не требуется. Это значит, что арендная плата могла изменяться в одностороннем порядке, если был издан нормативный правовой акт, изменяющий значения коэффициентов при расчете арендной платы.

При заключении договора аренды размер арендной платы рассчитывался на основании решения Омского городского Совета № 46 по формуле и составлял 1 117 рублей.

Затем было издано решение Омского городского совета №432, согласно которому изменился порядок начисления арендной платы. Размер арендной платы составил 39 тыс. рублей. Также в нем было указано, что ранее действующее Решение №46 утратило силу.

С момента вступления Решения №432 в силу, Департамент стал начислять арендную плату по новым правилам.

Позиция ответчика:

Мы возражали против применения при расчете арендной платы Решения № 432, так как п. 3 ст. 2 указанного Решения был признан Верховным судом РФ недействующим. А этим пунктом и был предусмотрен новый порядок расчетов.

Истец же считал, что новый порядок должен применяться с момента вступления Решения в силу до его признания недействующим. С такой позицией мы не согласились.

На что мы обратили внимание суда:

Определением Верховного Суда РФ часть Решения № 432 признана недействующей с даты принятия данного определения.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда РФ, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с ч.2 ст. 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

При этом в постановлении Конституционного Суда РФ от 06.07.2018 № 29-П разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что такой акт не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Согласно ст. 13 ГК РФ в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами.Одним из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Мы отметили, что с учетом изложенного положения ч. 3 ст. 2 Решения № 432, признанного недействующим, не могут применяться при рассмотрении дела. А значит, Департамент не может начислять и получать арендную плату согласно Решения №432. В ином случае у истца бы возникло право на получение незаконно установленной регулирующим органом арендной платы, что нарушило бы права ответчика.

Также в определении Верховного Суда РФ, которым рассматриваемый пункт признан недействующим, нет никаких оговорок о том, что он не должен применяться только после вступления определения в силу.

Рассмотрев наши доводы, суд пришел к выводу, что ч. 3 ст. 2 Решения № 432, признанная недействующей, не может применяться при рассмотрении спора, т.к. нет оснований считать, что она отвечала требованиям законности и обоснованности до ее признания недействующей. А значит, Решение №432 не могло применятся для расчета арендной платы.

Таким образом, суд решил, что арендная плата за спорный период подлежит расчету в порядке, установленном Решением № 46, и должна составлять 1 117 руб. в месяц вместо 39 тыс. рублей.

В материалы дела были представлены доказательства своевременного внесения арендной платы в указанном размере. Задолженности судом установлено не было.

Суд в удовлетворении требований Департамента о взыскании задолженности и неустойки отказал в полном объеме.В итоге ИП сэкономил более 600 тыс. рублей.

В период действия договора аренды важно отслеживать все изменения и понимать, в каком случае требования арендодателя правомерны, а в каком – нет. Это позволит вам уберечь себя от исков и сократит ваши расходы.

При возникновении вопросов, касающихся ведения предпринимательской деятельности, вы можете записаться к нам на бесплатную консультацию. Мы дадим честный прогноз и предложим варианты решения проблемы.