Залоговое Рейдерство - новая страница?

Уважаемые коллеги! 

В продолжение моих рассуждений об ухудшении  ситуации на долговом рынке в нашей стране хочу рассмотреть один из возможных вариантов развития событий, а именно: увеличение количества обеспеченных залогом займов. 

Как я уже писал раньше: “в связи с невозможностью получения новых кредитов или невозможностью реструктуризировать задолженность, часть предпринимателей будет вынуждена получать заемные средства в потребительских кооперативах и у граждан, предоставляющих займы под залог личного имущества”.

В этой статье я хотел бы обратить внимание на случаи, когда Займодавец изначально предвидит невозможность Заемщика своевременно погасить свой долг и не только не отказывает ему в выдаче займа, а, напротив, к этому стремится. Причина обычно в этом случае кроется в желании Займодавца получить в своё распоряжение “предмет залога” с дисконтом  40-50% от его рыночной стоимости. 

Ни для кого не секрет, что все профессиональные участники на долговом рынке всегда хеджируют (страхуют) свои риски невозврата суммы займа увеличением разницы между выданной суммой займа и реальной стоимость предмета залога. Т.е. вам никогда не дадут в займ более 70% от стоимости Вашего объекта недвижимости или автомобиля, что бы при этом в рекламном объявлении не было указано. Чаще всего размер займа у игроков долгового рынка, предоставляющих  деньги под разумный процент (15-25% годовых), не превышает 60% от стоимости предмета залога.

Оговорюсь сразу, я не собираюсь описывать схемы, при которых при передаче суммы займа Заемщик подписывает и регистрирует договор, по которому “предмет залога” переходит в собственность Займодавца. Тут и так все понятно. 

Причину заинтересованности “Займодавца” можно объяснить еще тем, что помимо дисконта от рыночной стоимости Займодавцу может быть выгоден сам факт судебного разбирательства, т.к. в подавляющем большинстве случаев договоры займа содержат увеличенные размеры неустоек за невозврат или просрочку возврата суммы задолженности и процентов по договору . 

Подобные договоры всегда содержат условия, определяющие очередность зачета полученных от должника сумм в счет погашения задолженности, при которых сумма основного долга всегда погашается в последнюю очередь. 

Также постоянно увеличивающаяся неустойка является дополнительным рычагом для давления на Заемщика с целью убедить последнего заключить соглашение передачи предмета залога в счет погашения задолженности по договору — фактически заключить соглашение об отступном.

Подобные схемы многократно описаны и разобраны в практике судов (в том числе уголовных) с 2005 по 2015 года, в основной своей массе Займодавцем в этих спорах выступали кредитные организации, а должниками целые предприятия и иные имущественные комплексы.

Среди моих коллег существует мнение о предстоящем росте количества “Залогового рейдерства” на уровне атак на имущество розничных предпринимателей и граждан. Я не могу полностью согласиться с этой теорией и вижу ситуацию следующим образом:

1). Рост количества обеспеченных залогом займов произойдет безусловно, а вот будет ли кому-то интересно финансировать проекты, направленные на  получение в свое распоряжение “предмета залога”, доподлинно не известно. 

При этом нужно учитывать следующее:

— Если рассматривать как основу предположение о последовательном ухудшении экономической ситуации  в стране, то рано или поздно на волне неплатежей по ипотеке на рынок обязательно пойдут объекты, обремененные залогом банков. И таких объектов много. 

Согласно данным Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), с января по май 2020 года прирост проблемной задолженности по Стране составил 11%, что в 110 разбольше, чем в этот же период в 2019 году.

И тут ситуация следующая — огромное количество объектов недвижимости по факту стОят значительно ниже, чем их оценили при выдаче ипотечного кредита. Для банка этот актив неликвидный (его невозможно быстро продать), следовательно, мы можем предположить понижающийся тренд в стоимости объектов недвижимости на вторичном рынке. Особенно сильно тренд на снижение затронет коммерческую недвижимость, и об этом уже можно говорить как о свершившемся факте. Новостройки это может не затронуть совсем или затронуть не так сильно. 

Дальше лицо, заинтересованное в получении “предмета залога” в счет переданной суммы займа, рассчитывает на то, что продаст “предмет залога”, во первых дорого, а, во вторых, быстро. Без этого экономическая целесообразность финансирования подобных проектов сомнительна. Т.е. для инвестора судебное разбирательство, особенно затяжное невыгодно ни при каком сценарии.

Если представить общий итоговый срок судебного разбирательства с обращением взыскания на “предмет залога” и срок перепродажи объекта (без значительного дисконта) в два года, то получается, что доходность для Инвестора не превышает 10-12 процентов в год, что, согласитесь, не настолько много. 

Гораздо привлекательней (речь, конечно, об Инвесторе) выглядит схема, при которой Займодавец, изначально понимая, что Заемщик не сможет погасить задолженность, выдает последнему сумму займа в размере 60-70% от реальной стоимости “предмета залога” и в дальнейшем сознательно создает (вообще не напоминая Заемщику о долге) просрочку по займу 3-5 месяцев. После этого Займодавец под “угрозой” начисления больших неустоек, штрафов, пеней по Договору пытается убедить  Заемщика передать “предмета залога” в счет погашения долга.

Но даже при таком (выгодном Инвестору) варианте, если посчитать все его расходы и налоги, то получается примерная доходность в размере, не превышающим 20% от вложенной суммы.

Много это или мало — решать Вам, я лишь скажу, что считаю подобные инвестиции менее рискованными, чем вложение в недвижимость на стадии котлована, независимо от наличия договора по 214-ФЗ, или инвестиции в Российские ценные бумаги.

Мнение как всегда исключительно мое. Для многих, думаю, что неправильное. 

Удачи.