В период с 2022 по 2025 я принимал участие на стороне ответчика в обособленном банкротном споре о признании недействительными цепочки сделок с недвижимым имуществом в Арбитражном суде Приморского края. 

Цепочка выглядела так:

  • 1-я сделка — физическое лицо  будущий банкрот дарит своей дочери земельный участок вместе с домом, который существует только на бумаге;
  • 2-я сделка — дочь банкрота продает это всё имущество моему доверителю.

Мы защищались как добросовестный приобретатель, т.е. доказывали наличие финансовой возможности на приобретение имущества, использование имущества в своих интересах (стройка нового дома, расходы) и отсутствие аффилированности с должником.

Подробно механизмы защиты по таким делам описаны в публикации адвоката Изосимова Станислава Всеволодовича: Когда в деле о банкротстве можно признать недействительной цепочку сделок по выводу актива

По делу была проведена судебная экспертиза определения рыночной стоимости земельного участка и дома на дату заключения первой и второй сделок, в результате которой стоимость дома была завышена почти на миллион рублей от договорной цены. Это могло быть использовано финансовым управляющим как доказательство вывода имущества по явно заниженной цене и заинтересованности. Поэтому выводы эксперта в части стоимости дома  были нами оспорены.

Как оспорить заключение оценочной экспертизы

Шаг-1. Изучение текста заключения и выявление всех непонятных и (или) спорных моментов

В нашем случае, это было:

  1. эксперт не выезжал на объект оценки из-за “ретроспективности дат”;

    Если с земельным участком еще можно было понять причину невыезда, то касательно дома такой отказ был необъясним. Тем более, с учетом того, что информацией о том, что дом фактически отсутствовал эксперт не обладал.
  2. экспертом были приняты допущения:

    — отделка дома — хорошая;
    — наличие коммуникаций — электроснабжение;
    — благоустройство придомовой территории — минимальное.

    Однако в деле имелся технический паспорт 2007 г., согласно которому износ дома составлял 67%, а из поэтажного плана и плана земельного участка не усматривалось наличие каких-либо коммуникаций и благоустройства. Также в деле имелась справка от электросетей, что договор по данному адресу был заключен новым собственником только через год после оцениваемой сделки.

    Почему эксперт не принял во внимание данные сведения, а решил применить допущения было совершенно непонятно.

  3. объекты-аналоги для сравнения с домом 1960-х годов постройки взяты наиболее дорогие, подходящие дешевые исключены, а одним из самых дорогих аналогов был взят дом постройки 1980-х годов.

    По какой причине была проявлена такая избирательность из текста заключения было не ясно.

Шаг-2. Изучение первоисточников на основании которых эксперт проводил исследование и их сопоставление со сравнительной таблицей в заключении

При изучении объявлений о продаже объектов-аналогов и сравнении их с информацией о них, отраженной в таблице в экспертном заключении были установлены следующие “ошибки”:

  • в одном дешевом объекте-аналоге эксперт указал этажность “3” и именно поэтому исключил его из сравнения, хотя в объявлении и фотографиях было видно, что это обычный одноэтажный ветхий дом;
  • в другом объекте-аналоге была указана цена 3,9 млн. руб. вместо 3,3 млн. руб. по объявлению. При этом, именно ошибочная стоимость в 3,9 млн. руб. была использована экспертом, что повлияло на итоговый результат оценки.

Шаг-3. Применение федеральных стандартов оценки (ФСО) к полученным результатам исследования

На дату производства экспертизы в 2023 году в приказе Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 № 200 были перечислены все федеральные стандарты оценки. Для нас наиболее актуальными были Федеральный стандарт оценки “Процесс оценки (ФСО III)” и Федеральный стандарт оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7).

  1. Невыезд на объект оценки

    п. 5 ФСО № 7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик … проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки… В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

    В нашем случае эксперт сослался только на ретроспективность дат, каких-то иных причин для невыезда и применения допущений в отношении дома не указал.

  2. Допущения

    п. 5, 6 ФСО III, допущения подразделяются на две категории:
    — допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
    — допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).

    Фактически допущения полностью не соответствовали действительности, поскольку:
    — дома на самом деле не существовало, но это надо было еще доказать;
    — не были учтены документы об износе, отсутствии коммуникаций и благоустройства.

    Вследствие принятых допущений к объектам-аналогам не были применены соответствующие понижающие коэффициенты корректировок, что повлияло на расчет рыночной стоимости

  3. Объекты-аналоги
    подп. “е” п. 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе … состояние объектов капитального строительства … другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. В заключении эксперта не было представлено обоснования причин по которым им были исключены ряд объектов. При том, что они были наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по площади, году постройки и состоянию. Не раскрыта причина включения в список аналогов был самого дорогого объекта стоимостью 4,9 млн. руб., который согласно кадастрового паспорта, указанного в объявлении является домом 1984 года постройки.

При таких обстоятельствах данная оценка стоимости дома не отвечала критериям объективности и сопоставимости и не могла быть достоверной.

Шаг-4. Концентрируем все недостатки со ссылками на ФСО в ходатайстве о назначении повторной экспертизы.

Принцип изложения текста простой:

  • фактическое обоснование — норма
    либо
  • норма — фактическое обоснование

Главное — наглядность и понятность.

В наше ходатайство вошли 3 ключевых момента:

1) Не учтено фактическое состояние объекта оценки, в т.ч. не приняты во внимание технические документы на домовладение, фактический износ, отсутствие каких-либо коммуникаций. Не собраны и не запрошены сведения о фактическом состоянии домовладения на момент заключения договора купли-продажи.

2) Необъективно и избирательно подобраны объекты-аналоги, в частности исключены наиболее сопоставимые с более дешевой ценой и напротив включен объект из другого временного сегмента (1984 год) с ценой на несколько порядков превышающие дома 1960-х годов постройки (4,9 млн. против 2 — 3,3 млн).

3) Допущены арифметические ошибки, которые в одном случае позволили исключить сопоставимый объект-аналог (якобы наличие этажности “3”), а в другом случае существенно повысить стоимость аналога сравнения (3,9 млн. руб. вместо 3,3 млн. руб.).

Перечисленные доводы были положительно восприняты в судах апелляционной и кассационной инстанций.

Что и как можно доказать с помощью космического снимка?

Можно договориться с человеком, но нельзя договориться со спутником” © моё

Чтобы устранить все сомнения по поводу стоимости дома было принято решение доказать его отсутствие на дату продажи, для чего использовать данные спутниковой съемки участка на ближайшую к сделке дату.

Как представить в суд спутниковый снимок?

Есть несколько вариантов:

  1. Снимки с экрана (скриншоты) с программы Google Планета Земля


    На момент создания публикации только в этой программе была возможность посмотреть объект на нужную дату в прошлом времени

    Плюсы — бесплатность и скорость получения доказательств

    Минусы — отсутствие привязки российского кадастрового номера недвижимого имущества к координатной сетке данной программы. Как следствие, невозможность для суда достоверно соотнести спорные объекты со снимками с экрана (скриншотами) программы Google Планета Земля.

    Отрицательная судебная практика: Постановление 13 ААС от 05.10.2024 по делу № А56-58910/2023; Постановление АС Московского округа от 24.04.2024 по делу № А40-38647/2020

  2. Покупка космических снимков


    Существует достаточно большое предложение на рынке. Достаточно подробно об этом расписано в данной статье https://habr.com/ru/companies/timeweb/articles/728544/

    Плюсы — достоверность, соответствие процессуальным требованиям к доказательствам;

    Минус — платность, риск субъективной ошибки, т.к. необходимо самостоятельно разобраться в особенностях спутниковой съемки. Из-за недостатка знаний можно купить снимок с маленьким разрешением, высокой облачностью из которого не будет видно нужного объекта.

  3. Заключение специалиста на основании купленного снимка

    Плюсы — достоверность, помощь в подборе снимка, ответы на конкретные поставленные вопрос, соответствие процессуальным требованиям к доказательствам;

    Минусы — стоимость, в нашем случае заключение вместе со снимком вышло в 130 тыс. руб. (цены 2024 г.)

В описываемом деле мы обратились к специалисту перед которым были поставлены следующие вопросы:

1) Провести поиск земельного участка с кадастровым номером …, расположенного по адресу …

2) Определить наличие или отсутствие строения на земельном участке с кадастровым номером … на дату …

Согласно заключению специалиста:
В результате визуального дешифрирования участка исследования на снимке на дату … установлено, что на земельном участке с кадастровым номером … отсутствуют объекты антропогенного (искусственного) происхождения

Данное доказательство было без нареканий принято всеми судами, что нашло отражение в судебных актах.

Выводы для профессионалов

  1. Одним из основных спорных мест при проверке оценочной экспертизы при использовании экспертом сравнительного метода являются: допущения эксперта и объекты-аналоги. Необходимо тщательно сверять данные аналогов с первоисточниками и самим объектом оценки;
  2. Космический снимок является надлежащим доказательством в суде и может быть использован для подтверждения многих фактов: наличия или отсутствия имущества, выполнения, работ, причинения вреда (свалки, разливы и т.д.). Вместе с тем важно процессуально правильно оформить данное доказательство, чтобы у суда и оппонентов не было возможности его оспорить.

Рекомендация гражданам

Если у вас возник аналогичный спор, обращайтесь к профессионалам. Не пытайтесь решить вопрос самостоятельно, скорее всего вы ошибетесь. В данной статье описан только один эпизод, а по делу была еще масса других деталей, каждая из которых так или иначе влияла на результат.

Статья основана на деле № А51-13548/2021

Буду благодарен коллегам за дополнения и замечания, а также свои примеры оспаривания оценочных экспертиз.

В публикации использована авторская фотография залива Петра Великого и части острова Русский, Владивостокский Г.О.

Успехов в судах!

С уважением
адвокат Павленко Иван Андреевич
Тел: +7 984 141 90 96

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Ходатайство о назнач​ении повторной экспе​ртизы А51-13548_2021​ Праворуб315.8 KB
2.Заключение снимок_re​dacted3.8 MB

Автор публикации

Адвокат Павленко Иван Андреевич
Владивосток, Россия
Квалифицированная юридическая помощь бизнесу в разрешении судебных споров, сопровождении проектов и защите при налоговых и прочих проверках государственных органов

Да 33 33

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Главный Редактор, Шелестюков Роман, Павленко Иван, Ротов Владимир, Изосимов Станислав, Сиротина Ольга, Петров Игорь, Костюшев Владимир, Филиппов Сергей, Кравченко Дмитрий, Вилисова Елена
  • 01 Июля, 05:52 #

    Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за столь подробное, пошаговое руководство к действиям в аналогичных ситуациях! всё очень наглядно и понятно! (handshake)

    +11
  • 01 Июля, 06:08 #

    Уважаемый Иван Андреевич, Вашу публикацию можно использовать в качестве примера правильной разметки текста, использования подзаголовков, абзацев, списков и меток. Если бы все пользователи нашего портала научились так качественно структурировать свои публикации, их индексация и цитируемость = поисковая находимость, стали бы значительно выше, и это было бы полезно всем участникам нашего профессионального сообщества.

    +12
    • 02 Июля, 06:37 #

      Уважаемый Главный Редактор, да, тут нужен небольшой навык. Писать иск, роман и публикацию — это разные жанры, важно понимать, что их нельзя смешивать.

      +5
    • 02 Июля, 12:32 #

      Уважаемый Главный Редактор, еще раз про микроразметку на сайте… помогает поисковым системам лучше понимать содержание сайта. Поисковики читают сайт не как человек — им нужен «переводчик». Микроразметка даёт этим «машинам» подсказки: где заголовок, где цена, где отзывы, где автор статьи, где юридический адрес и т.д.

      Микроразметка — это не про «красоту сайта», а про продвижение и видимость.
      Микроразметка = обязательна. Это бесплатный способ улучшить позиции и привлекательность сайта в поиске.

      +4
  • 01 Июля, 07:41 #

    Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за публикацию. Да, за такие заключения экспертов следовало бы дисквалифицировать, но мы имеем то, что имеем: тотальную безответственность и, как следствие, полный хаос в экспертизах. Поздравляю с успешным завершением дела!

    +12
    • 02 Июля, 06:41 #

      Уважаемый Станислав Всеволодович, благодарю! По поводу экспертов согласен. Цензурных слов нет, чтобы выразить отношение к такой работе. Более того, другие эксперты нагло врали, что в заключении все отлично, когда просил сделать рецензию. Как снова убедился лучше все делать самому.

      +6
    • 02 Июля, 12:34 #

      Уважаемый Станислав Всеволодович, подобные заключения не просто свидетельствуют о непрофессионализме, но и могут содержать признаки фальсификации доказательств, ответственность за которую предусмотрена вплоть до уголовной.

      К сожалению, система экспертизы сегодня часто функционирует вне рамок должного контроля и ответственности, что подрывает доверие к правосудию в целом.

      Тем ценнее, когда удаётся восстановить справедливость — вопреки.

      +3
  • 01 Июля, 08:14 #

    Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за предоставленные материалы, я очень часто использовал ретроспективные спутниковые снимки и всегда!!! суд мне говорил с нотками презрения — это что доказательства?

    А потом, после небольшой психологической раскачки (из цикла, я что с «Гуглом» договорился(bandit)), мы вместе читали ст. 64 АПК, где я просил указать на не относимость или не допустимость  данного доказательства в силу закона или то что я его получил с нарушением федерального закона или каким законом установлен порядок его получения, после этого снимки приобщали к делу.

    Ваше заключение специалиста, конечно посильней заходит в бюрократическую душу, но цена вопроса (headbang)

    Если обобщить, то это полная дичь применения специальных знаний там где информация получается путём осмотра, проверить снимок на достоверность (дату) может любой человек с глазами и с минимальными навыками владения компьютером.

    Это примерно если бы я сделал фотографию, допустим «Жилого Дома» и суд мне отказал в приобщения, а если бы я нанял фотографа за 100500 денег, он бы сделал фотографию, оформил её в виде отчёта, с какой диспозицией, и при каком освещение, с какого расстояния, описал объект съёмки « Жилой Дом» — то это прям наделило бы снимок супер силой.

    Или суд настолько не верит своим глазам :(

    +17
    • 02 Июля, 06:45 #

      Уважаемый Дмитрий Павлович, целиком с Вами согласен. «При нынешнем развитии печатного дела..» © Ильф, Петров, заставлять людей доказывать элементарные вещи — это верх бюрократизма. В этом деле я сознательно не пошел по простому пути, т.к. были основания предполагать, что решение о том почему «просто снимки» не устроили суд, я узнаю только в судебном акте.

      +5
    • 02 Июля, 12:39 #

      Уважаемый Дмитрий Павлович, Вы очень точно и ярко описали то, с чем многим из нас приходилось сталкиваться. Это почти классика: сначала суд смотрит на спутниковые снимки с недоверием, а потом, после небольшой процессуальной «разминки» и чтения ст. 64 АПК РФ вслух, всё же приобщает их в материалы дела.

      Ваш опыт — не просто интересная ремарка, а реальный инструмент в практике, особенно в делах о банкротстве, земельных спорах, при оспаривании сделок. Очень важно, что Вы так подробно его описали — читателям, особенно тем, кто только набирает практический вес, это даёт понимание, как в реальности работает механизм допустимости доказательств.

      Вы совершенно справедливо подметили абсурдность ситуации, когда фактически суд не верит своим глазам, пока изображение не будет преподнесено в виде «экспертного откровения» с печатью, подписью, диспозицией, направлением света и торжественным «Жилой дом. Вид сверху». Как будто не важно, что на фото, а важно — кто его приложил и за сколько.

      Спасибо, что поделились. В подобных историях — и сатира на процесс, и практическая польза. Именно такие наблюдения формируют ту самую юридическую школу, которая не в учебниках, а в настоящей, выстраданной практике.

      +2
  • 01 Июля, 08:54 #

    Уважаемый Иван Андреевич, благодарю Вас за подобранный Вами полезный материал! Порой, к сожалению, приходиться сталкиваться с некачественными заключениями, которые необходимо оспорить, теперь есть подробный план, как действовать в таких ситуациях!(Y)

    +7
  • 01 Июля, 11:17 #

    Уважаемый Иван Андреевич, большое спасибо за публикацию!
    Хотя нет, это не просто публикация, а настоящий монументальный труд, как и Ваша работа по этому делу.
    Мне очень понравилась структурированность повествования, ссылки на отрицательную практику, выводы и часть с разбором недостатков экспертизы. 
    Добавила статью в избранное (*)

    +8
    • 02 Июля, 06:48 #

      Уважаемая Ольга Ивановна, благодарю за Ваш отзыв! На самом деле выдергивать из дела практически важные места, которые потом можно передать в письменном виде коллегам, увеличивает время создания публикации раза в два. Но здесь, я думаю, что тоже весь вопрос в навыке.

      +4
      • 02 Июля, 12:45 #

        Уважаемый Иван Андреевич, в этом и ценность материала, и позиционирование адвоката/юриста. Если адвокат может выделить время для полноценной статьи, то сможет выделить время на полноценное представительство в суде и защиту.

        +1
  • 01 Июля, 13:10 #

    Уважаемый Иван Андреевич, с победой!
    Долго шли к ней, но зато какой опыт получили!

    +6
  • 02 Июля, 13:26 #

    Уважаемый Иван Андреевич, содержательный и полезный пример из реальной практики.

    Вы точно подметили одну из ключевых проблем подобных споров — использование оценочной экспертизы как инструмента давления. К сожалению, не все понимают, что формально «независимое» экспертное заключение может содержать ошибки, методологические перекосы или просто неточные допущения, которые при должной работе защиты можно (и нужно) оспаривать.

    Особую ценность статьи вижу в том, что она показывает: даже на первый взгляд простая сделка может иметь множество юридических слоёв, в которых без опытного сопровождения легко допустить критическую ошибку.

    Ваши рекомендации — особенно важны для тех, кто оказался втянут в банкротное дело не по своей воле. И очень правильно, что Вы подчёркиваете: решать подобные споры без участия специалиста — серьёзный риск.

    Благодарю за публикацию — уверен, она будет полезна и коллегам, и читателям, которые ищут ответы на практические вопросы.

    +2
    • 03 Июля, 08:08 #

      Уважаемый Игорь Иванович, благодарю за развернутый комментарий! Цель публикации именно такая — дать практические рекомендации коллегам и предупредить граждан. 

      Чего-то выдающегося для опытных профессионалов здесь нет, обычная работа. Но знаю точно, что коллегам, которые делают первые шаги в профессии и хотят честно, а не халтурно, работать такие рекомендации нужны.

      +3
  • 02 Июля, 14:33 #

    Уважаемый Иван Андреевич, всё это конечно интересно, НО…
    Вы описываете, как героически догонять. Я же со своей стороны, хочу акцентровать внимание на том, как не отставать. То есть,  проявить элементарную должную осмотрительность — до подписания договора выехать на объект, в вашем случае, убедиться, что дома на этой земле фактически нет.
    Однако, никакой труд не проходит даром и ваши наработки, в части оценки, могут быть очень даже полезны(handshake)

    +3
    • 03 Июля, 08:13 #

      Уважаемый Роман Николаевич, благодарю!

      Низкая правовая культура наших граждан — это отдельная больная тема. К сожалению, ни лекциями, ни рассказами, ни уговорами, ни даже умными статьями она не повышается — только личный негативный опыт, за очень редким исключением.

      Надеюсь мой труд поможет коллегам, особенно тем кто входит в профессию.

      +3
  • 04 Июля, 11:12 #

    Уважаемый Иван Андреевич, очень хорошая и полезная статья, которая позволяет анализировать многие заключения специалистов и экспертов.

    +2
    • 04 Июля, 13:10 #

      Уважаемый Владимир Юрьевич, благодарю за комментарий! Ставил именно такую цель - дать коллегам какой-то более-менее рабочий инструмент.

      +1
  • 07 Июля, 11:43 #

    Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за публикацию, взял себе на заметку. Тоже убедился в том, что заключения экспертов, а, особенно, оценщиков, следует изучать тщательно и самостоятельно. Если в уголовных делах царицей доказательств является признание, то в гражданских делах это экспертиза. В большинстве случаев суды слепо доверяют экспертам. Для них главное, чтобы эксперт был предупреждён об уголовной ответственности. И некоторые эксперты этим беззастенчиво пользуются.
    Вам удалось опровергнуть неправильное заключение, с чем Вас и поздравляю!

    +1
    • 07 Июля, 13:56 #

      Уважаемый Владимир Сергеевич, благодарю Вас за полезный комментарий! Со всем согласен, добавлю только, что помимо умения/навыка ревизии экспертного заключения полезно еще уметь правильно допрашивать эксперта в суде. Это отдельный вид искусства представителя)

      0

Да 33 33

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Пример оспаривания оценочной экспертизы в банкротном споре о признании сделки недействительной» 5 звезд из 5 на основе 33 оценок.
Адвокат Гулый Михаил Михайлович
Ставрополь, Россия
+7 (962) 452-8980
Персональная консультация
Я Даю Гарантию!, что приложу все свои силы, знания и умения, чтобы добиться наилучшего возможного варианта разрешения возникшей у Вас правовой проблемы.
https://michailgulyy.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
Персональная консультация
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Банкротство физических и юридических лиц в любом регионе России. Взыскание и списание долгов. Субсидиарная ответственность. Публикации ЕФРСБ, Федресурсе. Налоговые проверки, ликвидация фирм. Уровень.
https://fishchuk.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации