Найти юриста / адвоката / эксперта
В период с 2022 по 2025 я принимал участие на стороне ответчика в обособленном банкротном споре о признании недействительными цепочки сделок с недвижимым имуществом в Арбитражном суде Приморского края.
Цепочка выглядела так:
- 1-я сделка — физическое лицо будущий банкрот дарит своей дочери земельный участок вместе с домом, который существует только на бумаге;
- 2-я сделка — дочь банкрота продает это всё имущество моему доверителю.
Мы защищались как добросовестный приобретатель, т.е. доказывали наличие финансовой возможности на приобретение имущества, использование имущества в своих интересах (стройка нового дома, расходы) и отсутствие аффилированности с должником.
Подробно механизмы защиты по таким делам описаны в публикации адвоката Изосимова Станислава Всеволодовича: Когда в деле о банкротстве можно признать недействительной цепочку сделок по выводу актива
По делу была проведена судебная экспертиза определения рыночной стоимости земельного участка и дома на дату заключения первой и второй сделок, в результате которой стоимость дома была завышена почти на миллион рублей от договорной цены. Это могло быть использовано финансовым управляющим как доказательство вывода имущества по явно заниженной цене и заинтересованности. Поэтому выводы эксперта в части стоимости дома были нами оспорены.
Как оспорить заключение оценочной экспертизы
Шаг-1. Изучение текста заключения и выявление всех непонятных и (или) спорных моментов
В нашем случае, это было:
- эксперт не выезжал на объект оценки из-за “ретроспективности дат”;
Если с земельным участком еще можно было понять причину невыезда, то касательно дома такой отказ был необъясним. Тем более, с учетом того, что информацией о том, что дом фактически отсутствовал эксперт не обладал. - экспертом были приняты допущения:
— отделка дома — хорошая;
— наличие коммуникаций — электроснабжение;
— благоустройство придомовой территории — минимальное.
Однако в деле имелся технический паспорт 2007 г., согласно которому износ дома составлял 67%, а из поэтажного плана и плана земельного участка не усматривалось наличие каких-либо коммуникаций и благоустройства. Также в деле имелась справка от электросетей, что договор по данному адресу был заключен новым собственником только через год после оцениваемой сделки.
Почему эксперт не принял во внимание данные сведения, а решил применить допущения было совершенно непонятно. - объекты-аналоги для сравнения с домом 1960-х годов постройки взяты наиболее дорогие, подходящие дешевые исключены, а одним из самых дорогих аналогов был взят дом постройки 1980-х годов.
По какой причине была проявлена такая избирательность из текста заключения было не ясно.
Шаг-2. Изучение первоисточников на основании которых эксперт проводил исследование и их сопоставление со сравнительной таблицей в заключении
При изучении объявлений о продаже объектов-аналогов и сравнении их с информацией о них, отраженной в таблице в экспертном заключении были установлены следующие “ошибки”:
- в одном дешевом объекте-аналоге эксперт указал этажность “3” и именно поэтому исключил его из сравнения, хотя в объявлении и фотографиях было видно, что это обычный одноэтажный ветхий дом;
- в другом объекте-аналоге была указана цена 3,9 млн. руб. вместо 3,3 млн. руб. по объявлению. При этом, именно ошибочная стоимость в 3,9 млн. руб. была использована экспертом, что повлияло на итоговый результат оценки.
Шаг-3. Применение федеральных стандартов оценки (ФСО) к полученным результатам исследования
На дату производства экспертизы в 2023 году в приказе Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 № 200 были перечислены все федеральные стандарты оценки. Для нас наиболее актуальными были Федеральный стандарт оценки “Процесс оценки (ФСО III)” и Федеральный стандарт оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7).
- Невыезд на объект оценки
п. 5 ФСО № 7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик … проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки… В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
В нашем случае эксперт сослался только на ретроспективность дат, каких-то иных причин для невыезда и применения допущений в отношении дома не указал.
- Допущения
п. 5, 6 ФСО III, допущения подразделяются на две категории:
— допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
— допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).Фактически допущения полностью не соответствовали действительности, поскольку:
— дома на самом деле не существовало, но это надо было еще доказать;
— не были учтены документы об износе, отсутствии коммуникаций и благоустройства.
Вследствие принятых допущений к объектам-аналогам не были применены соответствующие понижающие коэффициенты корректировок, что повлияло на расчет рыночной стоимости - Объекты-аналоги
подп. “е” п. 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе … состояние объектов капитального строительства … другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. В заключении эксперта не было представлено обоснования причин по которым им были исключены ряд объектов. При том, что они были наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по площади, году постройки и состоянию. Не раскрыта причина включения в список аналогов был самого дорогого объекта стоимостью 4,9 млн. руб., который согласно кадастрового паспорта, указанного в объявлении является домом 1984 года постройки.
При таких обстоятельствах данная оценка стоимости дома не отвечала критериям объективности и сопоставимости и не могла быть достоверной.
Шаг-4. Концентрируем все недостатки со ссылками на ФСО в ходатайстве о назначении повторной экспертизы.
Принцип изложения текста простой:
- фактическое обоснование — норма
либо - норма — фактическое обоснование
Главное — наглядность и понятность.
В наше ходатайство вошли 3 ключевых момента:
1) Не учтено фактическое состояние объекта оценки, в т.ч. не приняты во внимание технические документы на домовладение, фактический износ, отсутствие каких-либо коммуникаций. Не собраны и не запрошены сведения о фактическом состоянии домовладения на момент заключения договора купли-продажи.
2) Необъективно и избирательно подобраны объекты-аналоги, в частности исключены наиболее сопоставимые с более дешевой ценой и напротив включен объект из другого временного сегмента (1984 год) с ценой на несколько порядков превышающие дома 1960-х годов постройки (4,9 млн. против 2 — 3,3 млн).
3) Допущены арифметические ошибки, которые в одном случае позволили исключить сопоставимый объект-аналог (якобы наличие этажности “3”), а в другом случае существенно повысить стоимость аналога сравнения (3,9 млн. руб. вместо 3,3 млн. руб.).
Перечисленные доводы были положительно восприняты в судах апелляционной и кассационной инстанций.
Что и как можно доказать с помощью космического снимка?
“Можно договориться с человеком, но нельзя договориться со спутником” © моё
Чтобы устранить все сомнения по поводу стоимости дома было принято решение доказать его отсутствие на дату продажи, для чего использовать данные спутниковой съемки участка на ближайшую к сделке дату.
Как представить в суд спутниковый снимок?
Есть несколько вариантов:
- Снимки с экрана (скриншоты) с программы Google Планета Земля
На момент создания публикации только в этой программе была возможность посмотреть объект на нужную дату в прошлом времениПлюсы — бесплатность и скорость получения доказательств
Минусы — отсутствие привязки российского кадастрового номера недвижимого имущества к координатной сетке данной программы. Как следствие, невозможность для суда достоверно соотнести спорные объекты со снимками с экрана (скриншотами) программы Google Планета Земля.
Отрицательная судебная практика: Постановление 13 ААС от 05.10.2024 по делу № А56-58910/2023; Постановление АС Московского округа от 24.04.2024 по делу № А40-38647/2020
- Покупка космических снимков
Существует достаточно большое предложение на рынке. Достаточно подробно об этом расписано в данной статье https://habr.com/ru/companies/timeweb/articles/728544/Плюсы — достоверность, соответствие процессуальным требованиям к доказательствам;
Минус — платность, риск субъективной ошибки, т.к. необходимо самостоятельно разобраться в особенностях спутниковой съемки. Из-за недостатка знаний можно купить снимок с маленьким разрешением, высокой облачностью из которого не будет видно нужного объекта.
- Заключение специалиста на основании купленного снимка
Плюсы — достоверность, помощь в подборе снимка, ответы на конкретные поставленные вопрос, соответствие процессуальным требованиям к доказательствам;
Минусы — стоимость, в нашем случае заключение вместе со снимком вышло в 130 тыс. руб. (цены 2024 г.)
В описываемом деле мы обратились к специалисту перед которым были поставлены следующие вопросы:
1) Провести поиск земельного участка с кадастровым номером …, расположенного по адресу …
2) Определить наличие или отсутствие строения на земельном участке с кадастровым номером … на дату …
Согласно заключению специалиста:
В результате визуального дешифрирования участка исследования на снимке на дату … установлено, что на земельном участке с кадастровым номером … отсутствуют объекты антропогенного (искусственного) происхождения
Данное доказательство было без нареканий принято всеми судами, что нашло отражение в судебных актах.
Выводы для профессионалов
- Одним из основных спорных мест при проверке оценочной экспертизы при использовании экспертом сравнительного метода являются: допущения эксперта и объекты-аналоги. Необходимо тщательно сверять данные аналогов с первоисточниками и самим объектом оценки;
- Космический снимок является надлежащим доказательством в суде и может быть использован для подтверждения многих фактов: наличия или отсутствия имущества, выполнения, работ, причинения вреда (свалки, разливы и т.д.). Вместе с тем важно процессуально правильно оформить данное доказательство, чтобы у суда и оппонентов не было возможности его оспорить.
Рекомендация гражданам
Если у вас возник аналогичный спор, обращайтесь к профессионалам. Не пытайтесь решить вопрос самостоятельно, скорее всего вы ошибетесь. В данной статье описан только один эпизод, а по делу была еще масса других деталей, каждая из которых так или иначе влияла на результат.
Статья основана на деле № А51-13548/2021
Буду благодарен коллегам за дополнения и замечания, а также свои примеры оспаривания оценочных экспертиз.
В публикации использована авторская фотография залива Петра Великого и части острова Русский, Владивостокский Г.О.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за столь подробное, пошаговое руководство к действиям в аналогичных ситуациях! всё очень наглядно и понятно! (handshake)
Уважаемый Иван Николаевич, благодарю! Надеюсь коллегам пригодится (handshake)
Уважаемый Иван Андреевич, Вашу публикацию можно использовать в качестве примера правильной разметки текста, использования подзаголовков, абзацев, списков и меток. Если бы все пользователи нашего портала научились так качественно структурировать свои публикации, их индексация и цитируемость = поисковая находимость, стали бы значительно выше, и это было бы полезно всем участникам нашего профессионального сообщества.
Уважаемый Главный Редактор, да, тут нужен небольшой навык. Писать иск, роман и публикацию — это разные жанры, важно понимать, что их нельзя смешивать.
Уважаемый Главный Редактор, еще раз про микроразметку на сайте… помогает поисковым системам лучше понимать содержание сайта. Поисковики читают сайт не как человек — им нужен «переводчик». Микроразметка даёт этим «машинам» подсказки: где заголовок, где цена, где отзывы, где автор статьи, где юридический адрес и т.д.
Микроразметка — это не про «красоту сайта», а про продвижение и видимость.
Микроразметка = обязательна. Это бесплатный способ улучшить позиции и привлекательность сайта в поиске.
Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за публикацию. Да, за такие заключения экспертов следовало бы дисквалифицировать, но мы имеем то, что имеем: тотальную безответственность и, как следствие, полный хаос в экспертизах. Поздравляю с успешным завершением дела!
Уважаемый Станислав Всеволодович, благодарю! По поводу экспертов согласен. Цензурных слов нет, чтобы выразить отношение к такой работе. Более того, другие эксперты нагло врали, что в заключении все отлично, когда просил сделать рецензию. Как снова убедился лучше все делать самому.
Уважаемый Станислав Всеволодович, подобные заключения не просто свидетельствуют о непрофессионализме, но и могут содержать признаки фальсификации доказательств, ответственность за которую предусмотрена вплоть до уголовной.
К сожалению, система экспертизы сегодня часто функционирует вне рамок должного контроля и ответственности, что подрывает доверие к правосудию в целом.
Тем ценнее, когда удаётся восстановить справедливость — вопреки.
Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за предоставленные материалы, я очень часто использовал ретроспективные спутниковые снимки и всегда!!! суд мне говорил с нотками презрения — это что доказательства?
А потом, после небольшой психологической раскачки (из цикла, я что с «Гуглом» договорился(bandit)), мы вместе читали ст. 64 АПК, где я просил указать на не относимость или не допустимость данного доказательства в силу закона или то что я его получил с нарушением федерального закона или каким законом установлен порядок его получения, после этого снимки приобщали к делу.
Ваше заключение специалиста, конечно посильней заходит в бюрократическую душу, но цена вопроса (headbang)
Если обобщить, то это полная дичь применения специальных знаний там где информация получается путём осмотра, проверить снимок на достоверность (дату) может любой человек с глазами и с минимальными навыками владения компьютером.
Это примерно если бы я сделал фотографию, допустим «Жилого Дома» и суд мне отказал в приобщения, а если бы я нанял фотографа за 100500 денег, он бы сделал фотографию, оформил её в виде отчёта, с какой диспозицией, и при каком освещение, с какого расстояния, описал объект съёмки « Жилой Дом» — то это прям наделило бы снимок супер силой.
Или суд настолько не верит своим глазам :(
Уважаемый Дмитрий Павлович, целиком с Вами согласен. «При нынешнем развитии печатного дела..» © Ильф, Петров, заставлять людей доказывать элементарные вещи — это верх бюрократизма. В этом деле я сознательно не пошел по простому пути, т.к. были основания предполагать, что решение о том почему «просто снимки» не устроили суд, я узнаю только в судебном акте.
Уважаемый Дмитрий Павлович, Вы очень точно и ярко описали то, с чем многим из нас приходилось сталкиваться. Это почти классика: сначала суд смотрит на спутниковые снимки с недоверием, а потом, после небольшой процессуальной «разминки» и чтения ст. 64 АПК РФ вслух, всё же приобщает их в материалы дела.
Ваш опыт — не просто интересная ремарка, а реальный инструмент в практике, особенно в делах о банкротстве, земельных спорах, при оспаривании сделок. Очень важно, что Вы так подробно его описали — читателям, особенно тем, кто только набирает практический вес, это даёт понимание, как в реальности работает механизм допустимости доказательств.
Вы совершенно справедливо подметили абсурдность ситуации, когда фактически суд не верит своим глазам, пока изображение не будет преподнесено в виде «экспертного откровения» с печатью, подписью, диспозицией, направлением света и торжественным «Жилой дом. Вид сверху». Как будто не важно, что на фото, а важно — кто его приложил и за сколько.
Спасибо, что поделились. В подобных историях — и сатира на процесс, и практическая польза. Именно такие наблюдения формируют ту самую юридическую школу, которая не в учебниках, а в настоящей, выстраданной практике.
Уважаемый Иван Андреевич, благодарю Вас за подобранный Вами полезный материал! Порой, к сожалению, приходиться сталкиваться с некачественными заключениями, которые необходимо оспорить, теперь есть подробный план, как действовать в таких ситуациях!(Y)
Уважаемая Елена Анатольевна, благодарю! Надеюсь на пользу коллегам.
Уважаемый Иван Андреевич, большое спасибо за публикацию!
Хотя нет, это не просто публикация, а настоящий монументальный труд, как и Ваша работа по этому делу.
Мне очень понравилась структурированность повествования, ссылки на отрицательную практику, выводы и часть с разбором недостатков экспертизы.
Добавила статью в избранное (*)
Уважаемая Ольга Ивановна, благодарю за Ваш отзыв! На самом деле выдергивать из дела практически важные места, которые потом можно передать в письменном виде коллегам, увеличивает время создания публикации раза в два. Но здесь, я думаю, что тоже весь вопрос в навыке.
Уважаемый Иван Андреевич, в этом и ценность материала, и позиционирование адвоката/юриста. Если адвокат может выделить время для полноценной статьи, то сможет выделить время на полноценное представительство в суде и защиту.
Уважаемый Иван Андреевич, с победой!
Долго шли к ней, но зато какой опыт получили!
Уважаемый Сергей Валерьевич, благодарю! Да, опыт получил, поэтому и делюсь, чтобы не забыть самому и «нанести пользу» сообществу:D
Уважаемый Иван Андреевич, содержательный и полезный пример из реальной практики.
Вы точно подметили одну из ключевых проблем подобных споров — использование оценочной экспертизы как инструмента давления. К сожалению, не все понимают, что формально «независимое» экспертное заключение может содержать ошибки, методологические перекосы или просто неточные допущения, которые при должной работе защиты можно (и нужно) оспаривать.
Особую ценность статьи вижу в том, что она показывает: даже на первый взгляд простая сделка может иметь множество юридических слоёв, в которых без опытного сопровождения легко допустить критическую ошибку.
Ваши рекомендации — особенно важны для тех, кто оказался втянут в банкротное дело не по своей воле. И очень правильно, что Вы подчёркиваете: решать подобные споры без участия специалиста — серьёзный риск.
Благодарю за публикацию — уверен, она будет полезна и коллегам, и читателям, которые ищут ответы на практические вопросы.
Уважаемый Игорь Иванович, благодарю за развернутый комментарий! Цель публикации именно такая — дать практические рекомендации коллегам и предупредить граждан.
Чего-то выдающегося для опытных профессионалов здесь нет, обычная работа. Но знаю точно, что коллегам, которые делают первые шаги в профессии и хотят честно, а не халтурно, работать такие рекомендации нужны.
Уважаемый Иван Андреевич, всё это конечно интересно, НО…
Вы описываете, как героически догонять. Я же со своей стороны, хочу акцентровать внимание на том, как не отставать. То есть, проявить элементарную должную осмотрительность — до подписания договора выехать на объект, в вашем случае, убедиться, что дома на этой земле фактически нет.
Однако, никакой труд не проходит даром и ваши наработки, в части оценки, могут быть очень даже полезны(handshake)
Уважаемый Роман Николаевич, благодарю!
Низкая правовая культура наших граждан — это отдельная больная тема. К сожалению, ни лекциями, ни рассказами, ни уговорами, ни даже умными статьями она не повышается — только личный негативный опыт, за очень редким исключением.
Надеюсь мой труд поможет коллегам, особенно тем кто входит в профессию.
Уважаемый Иван Андреевич, здесь я с вами соглашусь;)
(giggle)Все хотят наступить на грабли лично:*, а то и не по одному разу:D
Но это уже к Захер-Мазоху8)
Уважаемый Иван Андреевич, очень хорошая и полезная статья, которая позволяет анализировать многие заключения специалистов и экспертов.
Уважаемый Владимир Юрьевич, благодарю за комментарий! Ставил именно такую цель - дать коллегам какой-то более-менее рабочий инструмент.
Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за публикацию, взял себе на заметку. Тоже убедился в том, что заключения экспертов, а, особенно, оценщиков, следует изучать тщательно и самостоятельно. Если в уголовных делах царицей доказательств является признание, то в гражданских делах это экспертиза. В большинстве случаев суды слепо доверяют экспертам. Для них главное, чтобы эксперт был предупреждён об уголовной ответственности. И некоторые эксперты этим беззастенчиво пользуются.
Вам удалось опровергнуть неправильное заключение, с чем Вас и поздравляю!
Уважаемый Владимир Сергеевич, благодарю Вас за полезный комментарий! Со всем согласен, добавлю только, что помимо умения/навыка ревизии экспертного заключения полезно еще уметь правильно допрашивать эксперта в суде. Это отдельный вид искусства представителя)