
В период с 2022 по 2025 я принимал участие на стороне ответчика в обособленном банкротном споре о признании недействительными цепочки сделок с недвижимым имуществом в Арбитражном суде Приморского края.
Цепочка выглядела так:
- 1-я сделка — физическое лицо будущий банкрот дарит своей дочери земельный участок вместе с домом, который существует только на бумаге;
- 2-я сделка — дочь банкрота продает это всё имущество моему доверителю.
Мы защищались как добросовестный приобретатель, т.е. доказывали наличие финансовой возможности на приобретение имущества, использование имущества в своих интересах (стройка нового дома, расходы) и отсутствие аффилированности с должником.
Подробно механизмы защиты по таким делам описаны в публикации адвоката Изосимова Станислава Всеволодовича: Когда в деле о банкротстве можно признать недействительной цепочку сделок по выводу актива
По делу была проведена судебная экспертиза определения рыночной стоимости земельного участка и дома на дату заключения первой и второй сделок, в результате которой стоимость дома была завышена почти на миллион рублей от договорной цены. Это могло быть использовано финансовым управляющим как доказательство вывода имущества по явно заниженной цене и заинтересованности. Поэтому выводы эксперта в части стоимости дома были нами оспорены.
Как оспорить заключение оценочной экспертизы
Шаг-1. Изучение текста заключения и выявление всех непонятных и (или) спорных моментов
В нашем случае, это было:
- эксперт не выезжал на объект оценки из-за “ретроспективности дат”;
Если с земельным участком еще можно было понять причину невыезда, то касательно дома такой отказ был необъясним. Тем более, с учетом того, что информацией о том, что дом фактически отсутствовал эксперт не обладал. - экспертом были приняты допущения:
— отделка дома — хорошая;
— наличие коммуникаций — электроснабжение;
— благоустройство придомовой территории — минимальное.
Однако в деле имелся технический паспорт 2007 г., согласно которому износ дома составлял 67%, а из поэтажного плана и плана земельного участка не усматривалось наличие каких-либо коммуникаций и благоустройства. Также в деле имелась справка от электросетей, что договор по данному адресу был заключен новым собственником только через год после оцениваемой сделки.
Почему эксперт не принял во внимание данные сведения, а решил применить допущения было совершенно непонятно. - объекты-аналоги для сравнения с домом 1960-х годов постройки взяты наиболее дорогие, подходящие дешевые исключены, а одним из самых дорогих аналогов был взят дом постройки 1980-х годов.
По какой причине была проявлена такая избирательность из текста заключения было не ясно.
Шаг-2. Изучение первоисточников на основании которых эксперт проводил исследование и их сопоставление со сравнительной таблицей в заключении
При изучении объявлений о продаже объектов-аналогов и сравнении их с информацией о них, отраженной в таблице в экспертном заключении были установлены следующие “ошибки”:
- в одном дешевом объекте-аналоге эксперт указал этажность “3” и именно поэтому исключил его из сравнения, хотя в объявлении и фотографиях было видно, что это обычный одноэтажный ветхий дом;
- в другом объекте-аналоге была указана цена 3,9 млн. руб. вместо 3,3 млн. руб. по объявлению. При этом, именно ошибочная стоимость в 3,9 млн. руб. была использована экспертом, что повлияло на итоговый результат оценки.
Шаг-3. Применение федеральных стандартов оценки (ФСО) к полученным результатам исследования
На дату производства экспертизы в 2023 году в приказе Министерства экономического развития РФ от 14.04.2022 № 200 были перечислены все федеральные стандарты оценки. Для нас наиболее актуальными были Федеральный стандарт оценки “Процесс оценки (ФСО III)” и Федеральный стандарт оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7).
- Невыезд на объект оценки
п. 5 ФСО № 7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик … проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки… В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
В нашем случае эксперт сослался только на ретроспективность дат, каких-то иных причин для невыезда и применения допущений в отношении дома не указал.
- Допущения
п. 5, 6 ФСО III, допущения подразделяются на две категории:
— допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
— допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).Фактически допущения полностью не соответствовали действительности, поскольку:
— дома на самом деле не существовало, но это надо было еще доказать;
— не были учтены документы об износе, отсутствии коммуникаций и благоустройства.
Вследствие принятых допущений к объектам-аналогам не были применены соответствующие понижающие коэффициенты корректировок, что повлияло на расчет рыночной стоимости - Объекты-аналоги
подп. “е” п. 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе … состояние объектов капитального строительства … другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. В заключении эксперта не было представлено обоснования причин по которым им были исключены ряд объектов. При том, что они были наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по площади, году постройки и состоянию. Не раскрыта причина включения в список аналогов был самого дорогого объекта стоимостью 4,9 млн. руб., который согласно кадастрового паспорта, указанного в объявлении является домом 1984 года постройки.
При таких обстоятельствах данная оценка стоимости дома не отвечала критериям объективности и сопоставимости и не могла быть достоверной.
Шаг-4. Концентрируем все недостатки со ссылками на ФСО в ходатайстве о назначении повторной экспертизы.
Принцип изложения текста простой:
- фактическое обоснование — норма
либо - норма — фактическое обоснование
Главное — наглядность и понятность.
В наше ходатайство вошли 3 ключевых момента:
1) Не учтено фактическое состояние объекта оценки, в т.ч. не приняты во внимание технические документы на домовладение, фактический износ, отсутствие каких-либо коммуникаций. Не собраны и не запрошены сведения о фактическом состоянии домовладения на момент заключения договора купли-продажи.
2) Необъективно и избирательно подобраны объекты-аналоги, в частности исключены наиболее сопоставимые с более дешевой ценой и напротив включен объект из другого временного сегмента (1984 год) с ценой на несколько порядков превышающие дома 1960-х годов постройки (4,9 млн. против 2 — 3,3 млн).
3) Допущены арифметические ошибки, которые в одном случае позволили исключить сопоставимый объект-аналог (якобы наличие этажности “3”), а в другом случае существенно повысить стоимость аналога сравнения (3,9 млн. руб. вместо 3,3 млн. руб.).
Перечисленные доводы были положительно восприняты в судах апелляционной и кассационной инстанций.
Что и как можно доказать с помощью космического снимка?
“Можно договориться с человеком, но нельзя договориться со спутником” © моё
Чтобы устранить все сомнения по поводу стоимости дома было принято решение доказать его отсутствие на дату продажи, для чего использовать данные спутниковой съемки участка на ближайшую к сделке дату.
Как представить в суд спутниковый снимок?
Есть несколько вариантов:
- Снимки с экрана (скриншоты) с программы Google Планета Земля
На момент создания публикации только в этой программе была возможность посмотреть объект на нужную дату в прошлом времениПлюсы — бесплатность и скорость получения доказательств
Минусы — отсутствие привязки российского кадастрового номера недвижимого имущества к координатной сетке данной программы. Как следствие, невозможность для суда достоверно соотнести спорные объекты со снимками с экрана (скриншотами) программы Google Планета Земля.
Отрицательная судебная практика: Постановление 13 ААС от 05.10.2024 по делу № А56-58910/2023; Постановление АС Московского округа от 24.04.2024 по делу № А40-38647/2020
- Покупка космических снимков
Существует достаточно большое предложение на рынке. Достаточно подробно об этом расписано в данной статье https://habr.com/ru/companies/timeweb/articles/728544/Плюсы — достоверность, соответствие процессуальным требованиям к доказательствам;
Минус — платность, риск субъективной ошибки, т.к. необходимо самостоятельно разобраться в особенностях спутниковой съемки. Из-за недостатка знаний можно купить снимок с маленьким разрешением, высокой облачностью из которого не будет видно нужного объекта.
- Заключение специалиста на основании купленного снимка
Плюсы — достоверность, помощь в подборе снимка, ответы на конкретные поставленные вопрос, соответствие процессуальным требованиям к доказательствам;
Минусы — стоимость, в нашем случае заключение вместе со снимком вышло в 130 тыс. руб. (цены 2024 г.)
В описываемом деле мы обратились к специалисту перед которым были поставлены следующие вопросы:
1) Провести поиск земельного участка с кадастровым номером …, расположенного по адресу …
2) Определить наличие или отсутствие строения на земельном участке с кадастровым номером … на дату …
Согласно заключению специалиста:
В результате визуального дешифрирования участка исследования на снимке на дату … установлено, что на земельном участке с кадастровым номером … отсутствуют объекты антропогенного (искусственного) происхождения
Данное доказательство было без нареканий принято всеми судами, что нашло отражение в судебных актах.
Выводы для профессионалов
- Одним из основных спорных мест при проверке оценочной экспертизы при использовании экспертом сравнительного метода являются: допущения эксперта и объекты-аналоги. Необходимо тщательно сверять данные аналогов с первоисточниками и самим объектом оценки;
- Космический снимок является надлежащим доказательством в суде и может быть использован для подтверждения многих фактов: наличия или отсутствия имущества, выполнения, работ, причинения вреда (свалки, разливы и т.д.). Вместе с тем важно процессуально правильно оформить данное доказательство, чтобы у суда и оппонентов не было возможности его оспорить.
Рекомендация гражданам
Если у вас возник аналогичный спор, обращайтесь к профессионалам. Не пытайтесь решить вопрос самостоятельно, скорее всего вы ошибетесь. В данной статье описан только один эпизод, а по делу была еще масса других деталей, каждая из которых так или иначе влияла на результат.
Статья основана на деле № А51-13548/2021
Буду благодарен коллегам за дополнения и замечания, а также свои примеры оспаривания оценочных экспертиз.
В публикации использована авторская фотография залива Петра Великого и части острова Русский, Владивостокский Г.О.