Реально ли вернуть обеспечительный платеж?

Арендатор, заключив краткосрочный договор аренды, в целях обеспечения обязательства в дальнейшем заключить долгосрочный договор аренды перечислил арендодателю гарантийный, или как его еще называют, обеспечительный платеж. В краткосрочном договоре аренды предусмотрено, что при незаключении долгосрочного договора обеспечительный платеж остается у арендодателя. Арендатор заключить долгосрочный договор аренды отказался. При этом просит расторгнуть и заключенный краткосрочный договор аренды. 

 Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судя по всему, обеспечительный платеж как раз и подразумевал в краткосрочном договоре аренды то самое «иное» условие, обеспечивающее преимущественное право арендатора на заключение долгосрочного договора аренды.

Поскольку стороны с этим согласились и предусмотрели, что при незаключении долгосрочного договора аренды обеспечительный платеж остается у арендодателя (надо полагать, при условии отказа арендатора заключить новый договор аренды), то вернуть обеспечительный платеж будет трудно. Арендатор, конечно, может попытаться через суд признать краткосрочный договор аренды недействительным (оспоримая сделка), но судебные перспективы на его стороне представляются туманными. 

А.Арутюнов, адвокат, доктор юридических наук 

Журнал «Актуальная бухгалтерия» № 6-2009 (рубрика «Наша конференция»)