Ликбез для арендатора. Акт о состоянии имущества, сдаваемого внаём

I  — Принцип

При сдаче дома или квартиры внаём, на короткий или продолжительный срок, в случае повреждения имущества может встать вопрос о том, кто должен нести ответственность за повреждения — арендатор или арендодатель.

Этот вопрос во Франции решается при помощи акта о состоянии имущества, сдаваемого внаём (l'etat des lieux), который составляется дважды — вначале, при заключении договора аренды и передаче ключей арендатору, а затем — после окончания договора аренды и выселения арендатора из помещения.

После этого стороны сопоставляют начальный и конечный акт о состоянии имущества, и определяют, какое имущество пришло в негодность и по какой причине.

Французское законодательство регламентирует, за какие повреждения, разрушения и неполадки сдаваемой внаём недвижимости несет ответственность арендодатель а за какие — арендатор. Принцип таков, что арендатор должен заботиться о текущем состоянии недвижимости и поддерживать ее в годном состоянии (travaux d'entretien courant et menues reparations).

Со своей стороны, арендодатель несет ответственность за структуру недвижимости и ее основные элементы. Исходя из этого принципа, например, замена разбитых стекол лежит на арендаторе, а замена пришедшего со временем в негодность окна — на арендодателе.

В случае нанесения повреждения имуществу арендатором, владелец имеет право удержать сумму, соответствующую ремонту, из залога, который арендатор внес при снятии помещения.

II  — Правила составления акта о состоянии имущества

Акт о состоянии имущества, сдаваемого внаём, составляется в присутствии арендодателя и арендатора, и при их взаимном согласии. При этом помещение должно быть достаточно хорошо освещено.

Если одна из сторон не может присутствовать при составлении акта, эту работу может выполнить пристав, который согласно закону обязан соблюдать полный нейтралитет. Составление акта приставом имеет преимущество получения гарантии полноты и достоверности описания имущества. В таком случае, как правило, обе стороны делят между собой сумму расходов на пристава (приблизительно 300-400 евро).

Акт о состоянии имущества составляется в двух экземплярах, которые прилагаются к договору аренды — по одному для каждой стороны. В акте отражается состояние жилья, перечисляется находящееся в нем имущество и указывается состояние последнего.
Акт о состоянии имущества подписывается хозяином или его представителем (например, риэлтером) и жильцом.

III  — Два вида акта о состоянии имущества — при сдаче внаём и при освобождении помещения

1  — акт о состоянии имущества при сдаче внаём
При составлении акта о состоянии имущества при сдаче внаём, арендатор имеет право:
• Внести свои замечания по поводу состояния имущества (например, в случае неполадки оборудования);
• Сообщить владельцу, направив заказное письмо с уведомлением, о существенной неполадке или дефекте, которые не были отражены в акте о состояния имущества, и которые появились в течение нескольких дней после въезда в помещение;
• Попросить арендодателя составить акт о состоянии системы обогрева в начале зимнего сезона.

2  — акт о состоянии имущества при возврате имущества после завершения договора аренды
Некоторые владельцы составляют предварительный акт о состоянии имущества непосредственно перед окончанием действия договора аренды, с тем, чтобы побудить жильца спонтанно устранить неисправности, возникшие по его вине.

IV  — Что происходит в случае отсутствия акта о состоянии имущества

Если при заключении договора аренды акт о состоянии имущества не был составлен, считается, что арендатор получил жилье в хорошем состоянии (в том, что касается текущего ухода и небольших работ, ответственность за которые лежит на нем. Эта презумпция направлена против арендатора, поскольку он будет обязан вернуть жилье в хорошем состоянии, в то время как он, возможно, получил жилье в неудовлетворительном состоянии.

Эту презумпцию можно отвести двумя способами:
• Жилец может доказать неудовлетворительное состояние жилья при начале аренды, например, предъявив фотографии;
• В случае, если арендодатель воспрепятствовал составлению акта о начальном состоянии имущества. Этот факт должен быть доказан арендатором. Например, такое доказательство будет принято, если арендатор докажет, что он направил арендодателю требование составить акт, которое осталось без ответа. В таком случае, бремя доказывания удовлетворительного состояния жилья в начале аренды будет перемещено на арендодателя.

В том, что касается необходимости ремонта других повреждений, т.е., текущего ремонта и ремонта помещения, вызванного его старением, презумпции против арендатора не существует, и владелец должен будет доказать, что вину за повреждения, которые требуют такого ремонта, несет жилец.

В заключение, рекомендуем отнестись с большим вниманием к составлению акта при сдаче помещения в аренду, поскольку этот документ поможет решить возможные споры по поводу состояния имущества при его возвращении.