Удержание имущества арендатора

Удержание арендодателем имущества арендатора. Правомерно или нет? Неоднозначный и спорный вопрос, не правда ли?

В продолжение истории о противостоянии моего доверителя — Арендодателя с ООО «ТВОЁ» расскажу, как эта компания – Арендатор не смогла отстоять свое имущество.

Напомню, что я представляла интересы владельца питерского ТРК (Арендодатель), который сдавал в аренду торговое помещение ООО «ТВОЁ» (Арендатор).

Краткая история их взаимоотношений.

31.07.2012г. между сторонами был заключен договор аренды на торговое помещение в ТРК.

03.05.2017г. Арендатор прекратил осуществлять в помещении коммерческую деятельность, закрыл помещение для посетителей и опечатал его.

15.06.2017г. договор аренды был расторгнут на основании одностороннего отказа Арендодателя в связи с допущенными Арендатором нарушениями условий договора (невнесение арендной платы и прекращение ведения в помещении коммерческой деятельности).

18.07.2017г. Арендатором и Арендодателем составлен Акт описи имущества, находящегося в помещении – объекте аренды. В указанном Акте Арендодатель отразил свое заявление об удержании описанного имущества в связи с наличием у Арендатора задолженности по внесению арендных платежей.

02.08.2017г. Арендодатель направил Арендатору письмо с уведомлением об удержании имущества, перечисленного в Акте от 18.07.2017г.

Арендатор обратился в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В ходе судебного разбирательства я, действуя от имени Арендодателя, направила в суд отзыв на иск, в котором просила отказать в его удовлетворении в связи с наличием у Арендатора задолженности по арендной плате, что давало Арендодателю основания для удержания имущества должника на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

При этом я просила суд обратить внимание на то обстоятельство, что удерживаемое имущество оказалось в ведении Арендодателя на законных основаниях по воле самого Арендатора – должника, так как последний после прекращения договора аренды не вывез это имущество из арендуемого помещения и не освободил арендуемое помещение, несмотря на наличие у него такой обязанности по условиям договора.

Надо отметить, что еще до начала судебного разбирательства я убедила своего доверителя в необходимости не просто оставить себе имущества арендатора-должника, а направить ему ряд писем для придания этому удержанию обоснованности и законности.

Одновременно в арбитражном суде уже рассматривались иски по спорам между этими же сторонами, о чем более подробно я рассказала в публикации от 25.02.2021г., в связи с чем уже не буду к этому возвращаться в данном повествовании.  

Несмотря на все предпринятые мной меры, суд первой инстанции не согласился с выработанной мной правовой позицией и полностью удовлетворил исковые требования Арендатора об истребовании удерживаемого имущества у моего доверителя.

Возможно, представитель ответчика-Арендодателя был в суде недостаточно убедителен (в судебном заседании присутствовала не я, а моя помощница), но надо признать, что это дело в суде первой инстанции мы проиграли.

Замечу, что мой доверитель — Арендодатель даже не сильно расстроился от этого проигрыша, так как к тому времени я в рамках других дел уже о взыскала с Арендатора в пользу компании доверителя задолженность по арендной плате и штрафам на общую сумму около 13 миллионов рублей.

Но я привыкла последовательно отстаивать свою позицию и не останавливаться при первом поражении. Поэтому я обжаловала проигрышное решение суда в апелляционную инстанцию.

Апелляционный суд внимательно изучил дело и позиции сторон, после чего удовлетворил мою апелляционную жалобу, отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение по делу – отказал в удовлетворении иска Арендатора об истребовании имущества.

В пользу моего доверителя сыграл тот факт, что имущество, подвергшееся удержанию, было оставлено в помещении самим Арендатором после окончания действия договора аренды. Ну и наличие у Арендатора задолженности по арендным платежам, установленное судебными актами, также было расценено судом в пользу законности действий Арендодателя.

Доводы Арендатора о том, что зловредный Арендодатель препятствовал ему в вывозе имущества, были отвергнуты апелляционным судом как не подтвержденные доказательствами.

И действительно, Арендатор в своих письмах не сообщал Арендодателю о неправомерных действиях последнего по препятствованию в вывозе имущества, не составлял актов, фиксирующих произвол арендодателя, не направлял в помещение лиц, обладающих полномочиями по распоряжению имуществом Арендатора.

Все эти ошибки Арендатора и позволили Арендодателю в моем лице доказать в суде правомерность своих действий по удержанию имущества.

Арендатор, конечно, не согласился с апелляционным постановлением и подал кассационную жалобу.

Однако суд кассационной инстанции согласился с позицией апелляции и оставил в силе апелляционное постановление, которым в иске Арендатора было отказано.

На этой приятной для моего доверителя ноте и закончилось его противостояние с арендатором ООО «ТВОЁ».