Арендные битвы с Перекрестком

Арендные споры с одной из крупнейших российских компаний – это, как правило, сложное и безрадостное дело. Однако, при грамотном подходе процесс может стать интересным и захватывающим, а закончиться сокрушительной победой рядового игрока на арендном рынке.

Хотелось бы поделиться своим положительным опытом в этой сфере. Думаю, что моя история будет интересна и в настоящее время, хотя происходила она в период с 2014г. по 2018г.

Это история противостояния ЗАО «ТД «Перекресток», одного из крупнейших торговых ритейлеров, и владельца ТРК «Питерлэнд», находящегося на севере Санкт-Петербурга.

Краткая предыстория.

10.12.2009г. между владельцем ТРК «Питерлэнд» (Арендодатель) и ЗАО «ТД «Перекресток» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды на торговое помещение. В мае 2012г. Арендодателем и Перекрестком подписан акт доступа в помещение для производства отделочных работ. В сентябре 2012г. Перекресток открыл в помещении торговый супермаркет Зеленый перекресток, который работал до апреля 2014г., когда после закрытия супермаркета помещение было возвращено Арендодателю по акту «о прекращении доступа».

В сентябре 2014г. Перекресток, ссылаясь на не заключение основного договора аренды, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Арендодателя стоимости ремонтных работ в размере 23,3 млн. руб., авансового платежа 2,9 млн. руб. и штрафа 20 млн. руб.

При обращении Арендодателя ко мне за юридической помощью перспектива взыскания с него в пользу Перекрестка около 50 млн. рублей была вполне реальной, шансы на победу практически отсутствовали.

В частности, за Арендодателем не было зарегистрировано право собственности на здание ТРК «Питерлэнд»; между сторонами заключен только предварительный договор аренды; помещение не было передано в аренду по акту, был подписан только акт доступа для ремонта; никакого соглашения по поводу прекращения пользования помещением сторонами не заключалось; помещение по акту приема-передачи Арендодателю не возвращалось; договор предусматривал право Перекрестка в случае не заключения основного договора и отсутствия у Арендодателя зарегистрированного права собственности на помещение взыскать с Арендодателя расходы на ремонт помещения, авансовый платеж и штраф 20 мл. руб.

Однако, полагая, что лучший способ защиты – это нападение, я заявила в суд ходатайство об оставлении иска Перекрестка без рассмотрения и предъявила к Перекрестку встречный иск о взыскании 9,5 млн. руб. за фактическое пользование помещением.

Мне удалось найти доказательства пользования Перекрестком помещением и ведения в нем коммерческой деятельности, в том числе, чеки о продаже товаров в магазине и информацию с сайта Перекрестка в сети интернет. После этого Перекресток в суде признал факт работы магазина с сентября 2012г. по апрель 2014г., а также отказался от иска в части взыскания авансового платежа 2,9 млн. руб.

Кроме того, мне удалось доказать, что между сторонами был заключен смешанный договор, предусматривающий как обязательства, связанные с заключением в будущем долгосрочного договора аренды, так и обязательства по передаче Перекрестку помещения в аренду, вследствие чего Перекресток был обязан оплачивать пользование помещением.

После 8-ми заседаний суд полностью согласился с моими доводами, оставил без рассмотрения иск Перекрестка из-за нахождения Арендодателя в процедуре банкротства и удовлетворил встречный иск Арендодателя, взыскав с Перекрестка 9,5 млн. руб.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с судом первой инстанции, после чего Арендодатель получил со счета Перекрестка 9,5 млн. руб.

Надо отметить, что 9,5 млн. руб. были получены уже очень легко — всего за несколько дней с момента получения исполнительного листа и направления его мной непосредственно в банк Перекрестка. После чего удивлялись все: от представителей Перекрестка, в котором не заметили списания денег со счета без постановления судебного пристава, до главного бухгалтера и генерального директора Арендодателя, не ожидавших этих средств, а настроившихся на расходы в 50 млн. руб.

На этом история не закончилась, а Перекресток не отступился.

Дождавшись окончания процедуры банкротства Арендодателя (кредиторы заключили мировое соглашение), Перекресток в марте 2016г. вновь подал в арбитражный суд иск к Арендодателю о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 23,3 млн. руб. и штрафа 20 млн. руб.

Я вновь представляла интересы Арендодателя, и было уже немного легче, так как можно было опереться на предыдущее судебное решение об удовлетворении иска Арендодателя.

Теперь я обосновала возражения относительно заявленных требований ст. 429 ГК РФ (прекращение предварительного договора), а также тем, что основной договор аренды не был заключен по вине Перекрестка, который первым нарушил свои обязательства по договору, не оплатив авансовый платеж в полном объеме. Кроме того, мне удалось доказать, что Перекресток не представил в суд надлежащие документы, подтверждающие расходы на производство ремонтных работ в сумме 23,3 млн. руб.

В результате, через 8 месяцев и 5 судебных заседаний суд отказал Перекрестку в иске в полном объеме. Не удалось Перекрестку взять реванш и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.

Было еще одно дело, где уже Арендодатель взыскивал с Перекрестка проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременной оплатой за пользование помещением. Этот иск, подготовленный мной на основе прежних дел, суд рассмотрел и удовлетворил уже всего за одно судебное заседание.

В дополнение к прежним суммам суд в пользу моего доверителя взыскал с Перекрестка еще 840 тыс. руб.

Естественно, в апелляции данное решение устояло, как и остальные судебные акты по делам с Перекрестком, а в кассацию Перекресток уже решил не обращаться.

Ну и некой вишенкой на торте из судебных споров стало взыскание с Перекрестка в пользу моего доверителя расходов на оплату услуг представителя в размере 150 тыс. руб.