Арендные войны с ООО "ТВОЁ"

Арендодатель или Арендатор, кто прав? Кому легче доказать свою позицию в суде? Скорее всего, вы скажете – арендодателю легче, но, поверьте, это правило работает не всегда.

Когда Арендатор – крупный российский ритейлер с большой командой юристов, Арендодателю может быть не просто отстоять свои интересы и добиться от строптивого Арендатора внесения арендной платы.

Хочу поделиться своим опытом участия в разрешении арендного спора между владельцем питерского ТРК (Арендодатель) и ООО «ТВОЁ» (Арендатор).

Краткая фабула спора.

31.07.2012г. между владельцем ТРК «Питерлэнд» (Арендодатель) и ООО «ТВОЕ» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды на торговое помещение, в соответствии с которым в сентябре 2012г. Арендодатель передал Арендатору по акту помещение в аренду. С этого времени Арендатор начал осуществлять в помещении торговую деятельность.

14.04.2017г. Арендатор направил Арендодателю письмо о прекращении правоотношений по предварительному договору и о намерении 06.05.2017г. вернуть помещение из фактического пользования 

03.05.2017г. Арендатор прекратил осуществлять в помещении коммерческую деятельность, помещение закрыл для посетителей и опечатал. Арендные платежи с мая 2017г. поступать перестали.

Одновременно Арендатор обратился в суд с иском к Арендодателю о взыскании обеспечительного платежа в размере 592 321,27 руб., ссылаясь на не заключение основного договора аренды в установленный предварительным договором срок, то есть до 31.12.2016г.

Арендодатель, в свою очередь, обратился за юридической помощью ко мне.

Еще до первого судебного заседания по моим рекомендациям Арендодатель совершил ряд юридически важных действий:

— начиная с 03.05.2017г. отсутствие в помещении коммерческой деятельности фиксировалось актами, второй экземпляр которых направлялся Арендатору;

— в адрес Арендатора была направлена претензия с уведомлением о начислении пени за задержку внесения арендных платежей в период с января по апрель 2017г.; 

— 30.05.2017г. Арендодатель направил Арендодателю уведомление об отказе от договора аренды в связи с допущенными просрочками по внесению арендной платы и неосуществлением в помещении коммерческой деятельности (данные основания для отказа от договора были предусмотрены договором).

К судебному заседанию мной в суд был подан отзыв на исковое заявление Арендатора, в котором я обосновала наличие между сторонами заключенного договора аренды, так как  договор от 31.07.2012г. хоть и именовался «предварительный», но фактически был смешанным, то есть включал условия как предварительного договора, так и основного договора аренды. Кроме того, договор аренды сторонами исполнялся и к нему были заключены несколько дополнительных соглашений.

Одновременно с отзывом на иск в суд были представлены письменные доказательства, подтверждающие не только наличие заключенного сторонами договора аренды, но и его прекращение с 15.06.2017г. в связи с отказом Арендодателя от договора вследствие нарушений его условий стороной Арендатора.

Суд полностью согласился с моей позицией по делу, вынес решение об отказе в иске Арендатора, да еще все мои доводы, изложенные в отзыве на иск, полностью переписал в решении, как обстоятельства, установленные судом .

Замечательное получилось решение – стороне Арендодателя оставалось взять его за основу как преюдициальное и обратиться в суд со своим иском о взыскании с Арендатора долга по арендным платежам и штрафов за допущенные нарушения.

Именно так я и поступила, подала в суд исковое заявление Арендодателя к Арендатору.

Однако, в это время Арендатор уже подал апелляционную жалобу на первое решение суда, которое так замечательно играло на руку Арендодателю.

Мной был подан отзыв на апелляционную жалобу, и я совершенно не переживала за судьбу решения суда первой инстанции, так как юридически оно было безупречно, шансов на его отмену у Арендатора не было.

Но Арендатор не собирался сдаваться – нанял новую команду юристов, которые предприняли оригинальную тактику: отказались в апелляционном суде от иска, в связи с чем выгодное для Арендодателя решение все-таки было отменено, а дело прекращено.

Следующий ход был за мной. Я в подробных письменных объяснениях по новому делу повторила аргументацию, использованную в первоначальном деле, представила в суд те же доказательства, не забыв продемонстрировать суду и само отмененное решение.

Арендатор, тем не менее, продолжал выдвигать новые аргументы в пользу своей позиции. Так, в возражениях на иск он сослался на то, что сам первым отказался от договора аренды.

Но этот довод не нашел доказательственного подтверждения, так как в письме Арендатора от 14.04.2017г. шла речь о прекращении действия предварительного договора, то есть констатировался факт прекращения обязательств по заключению основного договора, а об отказе от действующего договора аренды речь не шла.

В итоге, суд вновь счел мою позицию более убедительной против позиции Арендатора и полностью удовлетворил иск Арендодателя о взыскании арендной платы и штрафов на общую сумму около 13 миллионов рублей.

Апелляционная жалоба Арендатора также не смогла ничего изменить, суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

В кассацию Арендатор уже решил не обращаться, так как понял бесперспективность дальнейших судебных разборок с Арендодателем.

К тому же, вскоре после вынесения апелляционного постановления Арендодателем был быстро получен исполнительный лист, предъявлен в банк и со счета Арендатора взысканная судом сумма была списана еще задолго до истечения срока на кассационное обжалование судебных актов.

Вот такова краткая история арендных битв одного питерского ТРК с сетью магазинов ТВОЁ.

Более подробно с правовыми позициями сторон и судебными выводами при необходимости можно ознакомиться в прилагаемых к статье судебных актах и процессуальных документах.

Но не подумайте, что этими делами и ограничились судебные разборки между этими фигурантами, в ближайшее время поделюсь историей, как Арендодатель удерживал имущество ООО «ТВОЕ», а Арендатор пытался это имущество вернуть через суд.