Судебный опыт Франции: сила договора, или 7 раз отмерь - 1 раз отрежь (на примере неудачливого русского покупателя недвижимости на Лазурном берегу)

Новости судебной практики Франции по сделкам с недвижимостью
 
Решение Кассационного суда Франции от 18 декабря 2012 г. [1]
 
Согласно французским законам, при заключении предварительного акта купли-продажи жилой недвижимости, покупатель имеет право заявить, что покупка будет оплачена полностью или частично при помощи кредита. Это позволит ему позднее отказаться от сделки, если банковское учреждение откажет ему в предоставлении такого кредита.
 
Это положение очень важное, поскольку оно дает возможность покупателям приобретать недвижимость, не располагая суммой стоимости покупки на момент заключения сделки, и вместе с тем, не оказаться заложником банковских требований.
 
Чтобы привлечь  внимание покупателя к последствиям финансирования покупки недвижимости без использования кредита, закон требует, чтобы сам покупатель в письменной форме подтвердил отказ от возможности применить положения законодательства в области кредитов на недвижимость, если он все же решит прибегнуть к финансированию через кредит (Потребительский кодекс Франции,  параграф 1, ст.  L . 312-17).
 
Это означает, что если после подписания такого отказа у покупателя  по каким-либо причинам окажется недостаточно средств для покупки объекта за полную стоимость,  и ему откажет в кредите банковское учреждение, то сделку на этом основании отменить будет  невозможно.
 
Как следствие, если в нотариальном акте такая запись отсутствует, или же если она вписана не рукой покупателя, то сделка купли-продажи считается заключенной с отлагательным условием и может быть оспорена.
 
Как правило, русские покупатели приобретают недвижимость во Франции без помощи кредита и  сами выплачивают полную стоимость покупки. На практике,  во время подписания предварительного акта купли-продажи, они вписывают от руки в нотариальный акт указанные выше положения Потребительского кодекса на французском языке. Переводчик, который присутствует при подписании, устно поясняет значение этого положения.
 
В анализируемом нами случае, русский кандидат на покупку поместья на Лазурном берегу, вписал в предварительный акт купли-продажи отказ от кредита не на официально принятом французском, а на русском языке. При этом покупатель внес в счет будущей сделки залог в размере 1 миллион евро (приблизительно 10% cтоимости).
 
В силу различных причин, окончательный акт купли-продажи подписан не был и сделка не состоялась. Между покупателем и продавцом разгорелся спор о том, кому достанется залог – перейдет продавцу в качестве неустойки или же вернется назад покупателю.
 
Чтобы опротестовать в суде действительность предварительной сделки, русский покупатель выдвинул аргумент о недействительности его отказа от кредита, поскольку он был написан не на французском, а на русском языке.
 
Судьи Кассационного суда Франции не согласились с такой аргументацией и посчитали, что отказ от кредита, занесенный от руки в нотариальный документ на русском языке, действителен, и это по следующим причинам:
 
— при подписании предварительного акта купли-продажи присутствовал переводчик,  который  проинформировал русского покупателя о применяемой регламентации во Франции;

— эта регламентация, направленная на защиту покупателя, не содержит требования о том, что отказ от кредита должен быть обязательно составлен на французском яызке;

— покупатель не доказал существование расхождения между переводом и оригиналом переписанного им текста. 
В результате, русский покупатель потерял свой залог (на основании этого и других аргументов), не считая судебных издержек и расходов на адвокатов.
 
Такое решение судей можно считать прагматичным. Тем не менее, независимо от анализируемого случая, следует призвать русских покупателей недвижимости во Франции быть особо внимательными при подписании каких-либо документов или оговорок. Ведь сила договора велика и выйти из него по своему желанию сложно, даже с самыми лучшими специалистами.

P.S. Речь идет о случае не из моей практики, потому все обстоятельства и подробности дела мне неизвестны.
 

---

[1]  Решение Кассационного суда Франции от 18 декабря 2012 г. (на французском языке)