Найти юриста / адвоката / эксперта
В свете последних публикаций о сделках с недвижимостью вспомнилась давнишняя история, поучающая, почему нельзя соглашаться на сделки с лицами, действующими по доверенности от собственника, и что риелторское агентство должно быть проверенным, рекомендованным и иметь положительную репутацию.
Много лет назад ко мне обратилась женщина, которая рассказала мне одну туманную историю.
В наследство от мамы ей досталась квартира, но она в ней не проживала, жила с дочерью в ее доме, а квартиру сдавали, получая ежемесячно приличный дополнительный доход.
И случайно заехав в квартиру, в один из дней 2013 года она обнаружила, что в квартире живет неизвестная ей девушка, пояснившая, что она собственница квартиры, и приобрела она квартиру в ипотеку еще 3 месяца назад...
Примечательно, что все это время на карту моей клиентки переводилась арендная плата.
Клиентка была женщина деревенская, малообразованная, расстроилась и уехала к себе домой. Но ее дочь стала искать юриста, которым и был заявлен иск о признании договора купли-продажи недействительным. Одновременно женщиной было подано заявление в полицию о привлечении к уголовной ответственности неустановленных лиц, совершивших мошеннические действия в отношении ее квартиры.
Каким-то образом женщина вышла на меня, поведала эту печальную историю и сказала, что имеет стойкое убеждение, что нанятый ею юрист работает на ответчиков. И такие основания в последующем подтвердились: и исковые требования были заявлены не корректно, и активности какой-либо по делам юрист не проявлял, и общался очень лично и панибратски с ответчиками- риелторами. С юристом был расторгнут договор, но сдаваться он не собирался и стал представлять интересы… ответчиков.
В качестве ответчиков были заявлены: руководитель риелторского агентства, через которое сдавалась в аренду квартира, его сын- риелтор, покупательница, и последний арендатор.
Уголовное дело возбуждать не спешили, впрочем, как всегда. Посещения следователя, проводившего проверку по заявлению о преступлении, вызывали не просто чувство гнева, а чувство тупой безысходности.
Следователь вместе с оперуполномоченным, собрав минимальный пакет документов по делу, выяснили, что квартира продана по доверенности, доверенность выдана от имени клиентки. Опрошенный нотариус пояснил, что лицо явившейся женщины не помнит, но паспорт проверял, паспорт был «настоящий». После этого в адрес моей клиентки посыпались обвинения в том, что она сама организовала эту аферу, передала свой паспорт третьему лицу, а теперь «мешает спокойно работать».
Паспорт моя доверительница не теряла, никому не передавала, по старой привычке носила в мешочке в… бюстгальтере, «ну, чтоб не потерять». Признаюсь, сама была несколько обескуражена, когда при заключении договора попросила у нее паспорт, а она стала расстёгивать кофточку.
Несколько жалоб во все инстанции взбодрили следствие, дело было возбуждено, обвинения в адрес доверительницы прекратились. Следователь была молодой, амбициозной, но обучаемой, и предлагаемую мной помощь принимала охотно.
В рамках уголовного дела по моему ходатайству (и на основании мной подготовленных постановлений) были проведены почерковедческая и техническая экспертиза документов. В ходе почерковедческой установили, что в реестре нотариуса и в копии доверенности, изъятой в Росреестре, записи (подпись и запись) выполнены не моей доверительницей, техническая экспертиза паспорта показала, что в нем отсутствуют следы клея, фотографии в него не вклеивались. То есть с каким документом и кто приходил к нотариусу за выдачей доверенности для нас так и осталось тайной.
Гражданское дело также велось ни шатко, ни валко. В срочном порядке пришлось заявлять ходатайство о запрете регистрационных действий с квартирой, так как на сайте Фарпост я обнаружила объявление о ее новой продаже. И именно этот факт в последующем повлиял на решение судьи об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не признала она покупательницу добросовестным приобретателем.
Копии экспертиз из уголовного дела предоставили в гражданское, вместе с протоколами допросов, уточнили заявленные исковые требования, после чего суд принял решение в пользу моей доверительницы: признать недействительными: доверенности на продажу квартиры от имени моей клиентки, договор купли-продажи квартиры и истребовать квартиру из чужого незаконного владения.
Решение Ленинского районного суда
Решение оспаривалось ответчиками, но Приморский краевой суд оставил его без изменений. Решение было оставлено в силе.
Чем закончилось уголовное дело мне не известно, так как после восстановления своего права на квартиру клиентка потеряла интерес к нему. Но по последней информации, полученной от следователя, ими была установлена барышня, представившаяся собственницей квартиры, она была объявлена во всероссийский розыск. Естественно, действовала она не одна, а по инициативе директора риелторского агентства и его сына, риелтора по совместительству, но информацию о их привлечении к уголовной ответственности на сайте суда я не нашла.
К сожалению моих документов по данному делу не сохранилось, поэтому могу прикрепить только ссылки на решения суда.
И это еще один пример, почему нельзя приобретать недвижимость у продавцов по доверенности, а услугами риелторских агентств пользоваться с очень большой осторожностью!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, поучительно, потому узрев необходимость совершения сделки по доверенности, всегда настаиваю на:
- контакте с доверителем, хотя бы по телефону, но лучше-лично;
— перечислении или передаче денег только доверителю, но не представителю в сделке.
Сейчас можно в отношении своей недвижимости зарегистрировать невозможность совершения сделок по доверенности, чего всем опасающимся таких ситуаций советую сделать.
Уважаемый Дмитрий Владимирович, спасибо Вам за внимание и очень дельный комментарий о запрете сделок по доверенности! Я про эту ситуацию вспомнила случайно, когда стали обсуждать продавцов с доверенностями. А бывает и такое!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, история конечно «дикая», но весьма поучительная, наглядно показывающая, что на 100% доверять риэлтерам нельзя, и всегда лучше поручать сопровождение сделок юристу, а не маклеру.
Уважаемый Иван Николаевич, спасибо Вам за отзыв! Я всегда настаиваю на личном участии собственника на сделке. Не нужно экономить на собственном спокойствии!
Еще вспомнила, была ситуация, когда продавца по доверенности представлял риелтор, сделку регистрируют в 14.00 час. А потом выясняется, что еще утром в тот же день доверенность была отозвана, информацию об этом продавец собственник якобы сбрасывал риелтору. Тоже был длительный процесс. Надо документы посмотреть, может что то осталось. Фамилию покупателя, которого я уже в суде представляла не помню… Тоже события нескольких лет давности.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, мой товарищ пару месяцев назад приобрёл квартиру по доверенности, которую выдала женщина, умершая за пару дней до даты выдачи (дочь женщины с мужем решили денег заработать, заказав доверенность со всем известного ресурса), при этом в день выдачи доверенности жена мужу выдавала нотариальную доверенность, этой записью в реестре и воспользовались
Уважаемый Антон Владимирович, а вот и еще один финт ушами с доверенностями и повод отказаться от такой сделки.
Очень давно, еще в бытность следователем, мы с мужем стали искать квартиру для покупки. Одна квартира очень понравилась, цена сильно соблазнительная была. Но вот незадача, продавали ее по доверенности, в пояснениях, где находится собственник, путались. От сделки мы отказались, решили мы с мужем не рисковать. Не прошло и 3 месяцев мне поступает уголовное дело возбужденное по факту мошенничества с этой квартирой — собственник — бабуля находилась в психбольнице с трудновыговариваемым диагнозом. Арендатор квартиры вызвала на дом нотариуса, привезла бабушку домой, якобы, на побывку, нотариус выдал на арендатора доверенность на продажу, не проверив бабушкину дееспособность. Квартира была продана, деньги получила арендатор, та самая, которая нам квартиру показывала. Но потом очнулись бабулины дети... Вот так возникло уголовное дело.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, спасибо за статью и актуализацию проблем с риэлторами!
Они особенно актуальны в столице и других крупных мегаполисах. Лично успел за парочку лет убедиться в том, что никогда не нужно торопиться со сделкой. Особенно, если она кажется чрезмерно выгодной.
Уважаемый Курбан Саидалиевич, это точно! выгодная = дешевая сделка не всегда выигрышная! Может принести массу проблем…
Уважаемая Татьяна Валерьевна, история поучительная, ее бы в свободный доступ для прочтения! К слову, в нашем районе на прошлой неделе полиционеры приняли нотариуса и двух риэлторов за махинации с квартирами.
Уважаемый Владимир Борисович, спасибо, Вам, за внимание! А разве статья в закрытом разделе? Можно попросить модераторов переместить.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, да нет, статья доступна. Проблема в другом — кто бы из обывателей это читал! Тема ведь избитая, а тем не менее, потерпевших меньше не становится. Каждый считает, что с ним этого не произойдет!
Хотите мою личную статистику за 2019 год? За услугой по проверке юридической чистоты сделки с недвижимостью до ее заключения обратилось два заявителя за год, а с исками в суд о расторжении договоров купли-продажи и дарения я заходил три раза, и два раза за признанием сделок недействительными. Уголовных дела в тот год, слава богу, миновало.
И я думаю, что такая картина везде!
Уважаемый Владимир Борисович, я всегда надеюсь, что хоть кто-нибудь, но прочитает, и если хоть одному человеку это будет полезно, значит все не зря!