Изменение застройщиком площади квартиры. Право на уменьшение покупной цены. Определение ВС РФ от 09.03.2021. Дело № 48-КГ20-21-К7

Участник долевого строительства вправе получить объект строительства соответствующий той площади, которая определена договором между ним и застройщиком.

В случае же, если застройщик по окончанию работ по созданию объекта долевого строительства передал участнику объект меньшей площади, чем это было предусмотрено договором, то участник вправе требовать с застройщика уменьшение покупной цены соразмерно уменьшению площади объекта долевого строительства, который принял участник по акту приема-передачи.

Такой вывод недавно сделал Верховный Суд РФ, рассматривая кассационную жалобу гражданки на решения нижестоящих судебных инстанций, которыми ей было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований к застройщику об уменьшении покупной цены.

09 марта 2021 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело № 48-КГ20-21-К7 по кассационной жалобе Истца Соколовской Натальи Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Флагман» на решения суда первой, а также апелляционной и кассационной инстанций.

Проблема заключалась в том, что застройщик передал участнику долевого строительства квартиру, площадь которой была меньше на 1.2 кв.м., чем это было предусмотрено договором.

По мнению Истца, застройщик был обязан пересчитать покупную стоимость квартиры и вернуть денежные средства с учетом размера уменьшения площади переданной квартиры. Однако застройщик самостоятельно этого не сделал и не отреагировал на досудебную претензию Истца с данным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что Истцу был передан объект долевого строительства, общая площадь которого с учетом площади лоджии превышает определенную договором площадь.

При этом, то обстоятельство, что площадь квартиры меньше на 1.2 кв.м. без учета площади лоджии, по мнению суда первой инстанции, не свидетельствует о недостатках качества объекта участия в долевом строительстве.

Апелляционная инстанция признала решение суда первой инстанции правильным, но при этом указала, что вывод суда первой инстанции о соответствии переданной квартиры условиям договора, являлся неверным.

Судьи апелляции посчитали, что право требовать от застройщика соразмерного уменьшения покупной цены влекут не любые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта и делают его непригодным для использования.

Разница между проектной площадью объекта и фактической, по мнению суда, не являлась качественной характеристикой объекта, которая могла бы влиять на его использование по назначению.

С выводами первой и апелляционной инстанций согласились и судьи кассации, однако, судьи Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ не поддержали коллег из нижестоящих судов и отменили постановления суда апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение.

В соответствии с ч.1-ч.4 ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. Должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, т.к. именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

По мнению коллегии высшей судебной инстанции РФ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Кроме того, отменяя постановления нижестоящих судебных инстанций, суд сделал вывод о том, что в силу п.1-2 ст. 424 ГК РФ, а также п.1-3 ст. 555 ГК РФ и ч.1 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях, при этом в силу ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и  градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если же объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, то это уже является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, высшая судебная инстанция защитила права участника долевого строительства и отменила постановления нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.