Участник долевого строительства вправе получить объект строительства соответствующий той площади, которая определена договором между ним и застройщиком.

В случае же, если застройщик по окончанию работ по созданию объекта долевого строительства передал участнику объект меньшей площади, чем это было предусмотрено договором, то участник вправе требовать с застройщика уменьшение покупной цены соразмерно уменьшению площади объекта долевого строительства, который принял участник по акту приема-передачи.

Такой вывод недавно сделал Верховный Суд РФ, рассматривая кассационную жалобу гражданки на решения нижестоящих судебных инстанций, которыми ей было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований к застройщику об уменьшении покупной цены.

09 марта 2021 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело № 48-КГ20-21-К7 по кассационной жалобе Истца Соколовской Натальи Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Флагман» на решения суда первой, а также апелляционной и кассационной инстанций.

Проблема заключалась в том, что застройщик передал участнику долевого строительства квартиру, площадь которой была меньше на 1.2 кв.м., чем это было предусмотрено договором.

По мнению Истца, застройщик был обязан пересчитать покупную стоимость квартиры и вернуть денежные средства с учетом размера уменьшения площади переданной квартиры. Однако застройщик самостоятельно этого не сделал и не отреагировал на досудебную претензию Истца с данным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что Истцу был передан объект долевого строительства, общая площадь которого с учетом площади лоджии превышает определенную договором площадь.

При этом, то обстоятельство, что площадь квартиры меньше на 1.2 кв.м. без учета площади лоджии, по мнению суда первой инстанции, не свидетельствует о недостатках качества объекта участия в долевом строительстве.

Апелляционная инстанция признала решение суда первой инстанции правильным, но при этом указала, что вывод суда первой инстанции о соответствии переданной квартиры условиям договора, являлся неверным.

Судьи апелляции посчитали, что право требовать от застройщика соразмерного уменьшения покупной цены влекут не любые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта и делают его непригодным для использования.

Разница между проектной площадью объекта и фактической, по мнению суда, не являлась качественной характеристикой объекта, которая могла бы влиять на его использование по назначению.

С выводами первой и апелляционной инстанций согласились и судьи кассации, однако, судьи Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ не поддержали коллег из нижестоящих судов и отменили постановления суда апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение.

В соответствии с ч.1-ч.4 ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. Должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, т.к. именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

По мнению коллегии высшей судебной инстанции РФ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Кроме того, отменяя постановления нижестоящих судебных инстанций, суд сделал вывод о том, что в силу п.1-2 ст. 424 ГК РФ, а также п.1-3 ст. 555 ГК РФ и ч.1 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях, при этом в силу ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и  градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если же объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, то это уже является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, высшая судебная инстанция защитила права участника долевого строительства и отменила постановления нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Определение ВС РФ от​ 09.03.2021. Дело № ​48-КГ20-21-К7747.1 KB

Автор публикации

Адвокат Стрыгин Иван Викторович
Прокопьевск, Россия
Профессиональная юридическая помощь по гражданским делам. Подготовка всех видов процессуальных документов. Консультации.
Ссылка на оригинал

Да 34 34

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Коробов Евгений, Ротов Владимир, Стрыгин Иван, Сергеев Евгений, Ильичев Владимир, Шмелев Евгений, Безуглов Александр, Ларин Олег
  • 21 Ноября, 01:11 #

    Уважаемый Иван Викторович, спасибо за интересную публикацию! (handshake)

    +6
  • 21 Ноября, 09:41 #

    Уважаемый Иван Викторович, спасибо за интересный прецедент, который ценен уже тем, что суды повсеместно удовлетворяют «зеркальные» иски застройщиков, если площадь построенного объекта оказывается хоть немного больше, предусмотренной в договоре.

    +8
    • 22 Ноября, 01:26 #

      Уважаемый Иван Николаевич, застройщики на самом деле очень боятся судебных споров по метражу и, соответственно, цены, если предъявление иска идёт к застройщику, а не наоборот, и есть какие-то недостатки даже по простому вводу объекта в эксплуатацию.

      Просто надо быть упертым и настойчивым, готовым идти до конца в своих интересах. А далеко не каждый на это пойдет. Вот и пользуются этим, на мой взгляд, абсолютно все застройщики.

      +3
  • 21 Ноября, 11:27 #

    Уважаемый Иван Викторович, Здравствуйте! Спасибо Вам за интересную, познавательную публикацию! (handshake)

    +3
  • 21 Ноября, 20:43 #

    Уважаемый Иван Викторович, разродились!

    А что делать с теми тысячи или даже десятками тысяч судебных актов, как например, акты госпожи Егоровой, которые принимались в пользу застройщиков и с людей незаконно взыскивались деньги даже за общедомовую площадь!

    Плевать судьи наши хорошие хотели на площадь, подлежащую передачи участникам долевого строительства, указанную в ДДУ. Да и данное определение, скорее всего, окажется показательным, так как, например, для судьи ВС РФ Маненкова они вообще ничего не значат. Он сам себе на уме!

    +2
    • 21 Ноября, 21:09 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, ну хоть что-то появилось за дольщиков. Теперь можно тыкать этим определением в суде первой инстанции, а там уже по ситуации :) интересно вот, а тем, кому отказали в подобных исках и те, кто не доковылял до «небесных судей», можно ли возобновить производство?!?! по-хорошему бы да, но что-то мне подсказывает, такого не будет.

      +2
  • 22 Ноября, 01:16 #

    Уважаемый Иван Викторович, полагаю, что площадь квартиры, приобретаемой по ДДУ через застройщика, и должна признаваться существенным условием, так как:

    1) от этого зависит цена самой такой квартиры;

    2) от этого формируется и средняя стоимость квадратного метра жилья, регистрируемая Росстатом.

    +4
  • 22 Ноября, 13:41 #

    Уважаемый Иван Викторович, в избранное! Полезная публикация.

    +1
  • 23 Ноября, 12:43 #

    Уважаемый Иван Викторович, спасибо за публикацию. В нашем регионе практика по таким вопросам была положительной для участников ДДУ…

    +2
  • 24 Ноября, 09:50 #

    Уважаемый Иван Викторович, неужели достучались до небес!

    С самого начала применения этой формы правоотношений твердим, что площадь — ключевое понятие, от которого зависят все существенные условия этой категории сделок! Не поверите, какие только «отмазки» не звучали в решениях судов, включая, кстати, и Верховный Суд.

    Поздравляю Вас! Спасибо за публикацию, добавлю в «Избранное».

    +1

Да 34 34

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Изменение застройщиком площади квартиры. Право на уменьшение покупной цены. Определение ВС РФ от 09.03.2021. Дело № 48-КГ20-21-К7» 5 звезд из 5 на основе 34 оценок.