Снятие с кадастрового учета уничтоженного жилого дома. Прекращение права общей долевой собственности несовершеннолетних. Борьба с формализмом с помощью Силы Праворуба

Пат — положение игрока в шахматах, который не может воспользоваться правом своего хода, т.к. все его фигуры лишены возможности сделать ход по правилам.

Именно в таком положении оказались люди, у которых сгорел дом.

Вся сложность заключалась в том, что Росреестр приостановил проведение государственного кадастрового учета и регистрации прав (снятие с кадастрового учета жилого дома в связи с прекращением его существования) по причине того, что долевыми собственниками дома являлись несовершеннолетние.

Следовательно, для продолжения действий Росреестра необходимо получить согласие опеки и попечительства по отчуждению долей несовершеннолетних, вместо которого был получен отказ в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом, что и стало причиной для приостановки процедуры снятия с учета уничтоженного жилого дома.

При таких обстоятельствах я рассчитывал на то, что за данное дело я не возьмусь, но вот слово «сделка» в данном контексте меня смутило, ведь сделка — это волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Ключевое слово – волеизъявление, но в данной ситуации это не волеизъявление, а конкретные и вынужденные обстоятельства.

Таким образом, если упустить эту смысловую нагрузку на слове «сделка», то очевидных ходов остаётся — 2:

1. Оспаривать решение Росреестра по соответствующим правилам – апелляционная комиссия Росреестра по обжалованию приостановлений, но и этот вариант не совсем подходящий;
2. Административный иск к органам опеки и попечительства.

Ходы заведомо слабые потому, что фактически отсутствовала возможность предоставить доли несовершеннолетним таким образом, чтобы «сделка» соответствовала их интересам и не ухудшала условия проживания – не уменьшала «размеров» собственности.

Следовательно, отказ органов опеки и попечительства хоть и формальный, но, на первый взгляд, законный (ведь нет возможности предоставить такой же или больший метраж; соответственно, на этом основании и решение Росреестра о приостановлении правомерно, опять же формально).

Конечно, можно было бы пойти в рамках установленных правил игры, ссылаясь на то, что оценка ситуации должна исходить из конкретных обстоятельств, а не формальных, что фактически отсутствующий дом накладывает лишь бремя несения расходов на содержание имущества и прочее, что это не «сделка», но взвесив все за и против, стало понятно, что из Пата, в данном случае, мы перейдем в состояние Цугцванга, т.к. ко всему прочему «приостановление процедуры» Росреестром имеет временные рамки для оспаривания.

Цугцванг – положение игрока в шахматах, в котором любой ход игрока ведет к ухудшению его позиции.

Втягивать людей в длительные и запутанные тяжбы по «оспариванию слова – сделка» совершенно не хотелось, в результате чего я воспользовался мощным ресурсом — СП (Сила Праворуба), в связи с чем, хочу выразить огромную благодарность Деминой Наталье Михайловне, Ротову Владимиру Сергеевичу, Шиловой Ольге Алексеевне и Ермоленко Андрею Владимировичу, которые также обратили внимание на абсурдность ситуации, чем укрепили мои мысли в данном направлении, предложили различные варианты решения данной проблемы, а Андрей Владимирович, в итоге, посоветовал выйти из положения радикальным методом по отношению к выбору ответчика:

Поэтому, «Хмырем», который кричал: «Ай! Ухи! Ухи, ухи» оказался не Росреестр или Опека, а Администрация города, которая вполне логично требования не признала, но это на первый взгляд логично и пояснила, что: орган местного самоуправления не осуществляет постановку и снятие объектов недвижимости с кадастрового учета, и, соответственно, является ненадлежащим ответчиком по делу. В выдаче разрешение на отчуждение дома было отказано обосновано, поскольку несовершеннолетним взамен иное недвижимое имущество не приобреталось.

Росреестр и Опека были привлечены в качестве третьих лиц.

Моё участие в этом деле было лишь стратегическим — по выработке стратегии и определению позиции — подготовки иска. При поступлении иска в суд, по рассказам доверителей, судья не сразу поняла почему жертвой стала именно Администрация, но при этом, также понимала, что зерно в этом есть. Кроме того, изначально меня обходили стороной подробности информации об ипотеке, т.к. ставка доверителей была именно на разрешение проблемы с Росреестром и Опекой, поэтому позиция была впоследствии уточнена, а Росреестр, в ходе процесса, был аккуратно привлечен в качестве соответчика.

В итоге, суд удовлетворил требования и разделил точку зрения, которая изначально не озвучивалась из тактических соображений, что сделка в данном случае отсутствует:

При этом следует отметить, что отсутствие разрешения, выдаваемого органами опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом, принадлежащим на праве собственности несовершеннолетним в данном случае не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку право несовершеннолетних прекращено в связи с конструктивной гибелью принадлежащего им имущества, а не совершением сделки по его отчуждению. Само по себе физическое уничтожение имущества по своей сути сделкой не является, представляя собой отдельное основание для прекращения права собственности на него.

Уничтоженный дом снят с кадастрового учета:

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причинам ее недостоверности.

Формализм побеждён!

Спасибо за внимание.

Титульное изображение к публикации создано мной 22.04.2024 года при помощи нейросети Kandinsky.

С Уважением, юрист Петров Станислав Георгиевич ©

89121299429