Продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Налоговые последствия.

Уважаемые коллеги, поводом для написания настоящей статьи стало обращение знакомого юриста, с просьбой помочь разобраться в применении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В 2014 г. он готовил договор купли-продажи квартиры. Брат и сестра получили в порядке наследования, в собственность по ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. По договору купли-продажи квартиры брат и сестра продали свои доли, т.е. квартира продавалась как единый объект. Своими долями они владели менее трех лет. В этом же году брат покупает для себя новую квартиру.

После окончания налогового периода, квартира была продана в 2014 г., один из продавцов (брат) подал в инспекцию налоговую декларацию 3-НДФЛ и заявил имущественный налоговый вычет при продажи своей доли в размере 1000000 руб. и налоговый имущественный вычет в связи с покупкой квартиры. Налоговый орган не согласился с налогоплательщиком, заставил исправить налоговую декларацию и указать налоговый имущественный вычет при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 500000 руб., т.е. вычет пропорционально проданной доли.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 220 НК РФ определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Минфин РФ говорит, что данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 г. № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Позиция Минфина, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности (когда объектом договора купли-продажи является квартира целиком), имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям (письма Минфина России от 09.08.2013 № 03-04-05/32299, от 10.07.2013 № 03-04-05/26832, от 17.02.2012 № 03-04-05/7, от 20.02.2015 № 03-04-05/8142, от 22.07.2014 г. № 03-04-05/35799, от 07.04.2014 № 03-04-05/15486), письмо ФНС России от 26.02.2013 № ЕД-3-3/650@.

В письмах Минфина от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, от 4 июля 2013 г. № 03-04-05/25609, от 27 июня 2013 г. № 03-04-05/24491, от 13 мая 2015 г. № 03-04-05/27258 и ФНС России от 25 июня 2013 г. № ЕД-4-3/13578@, от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611@, от 22.04.2015 г. № БС-4-11/6911@, от 05.06.2013 г. № ЕД-3-3/2005@ говориться, что, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев, в сумме, не превышающей 1000000 руб.

В разъяснениях Минфина России и ФНС (письмо ФНС России от 20 декабря 2012 г. № ЕД-4-3/21744@ «О налогообложении доходов физических лиц», от 5 июня 2012 г. № ЕД-3-3/1985@ «Об имущественном налоговом вычете», письмо Минфина России от 07 марта 2008 г. № 03-04-05-01/60) указывается, что налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в сумме до 1000000 руб. при продаже доли в жилом помещении, только выделенной в натуре. При этом под долей квартиры (комнаты) в данном случае следует понимать часть жилого объекта, являющуюся самостоятельным объектом договора купли-продажи со стороны продавца, а не долю в праве собственности на имущество.

В Определении от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 Верховный Суд РФ указал: если у нескольких налогоплательщиков имеется по доле в праве собственности на квартиру, которая принадлежит им менее трех лет, и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает в роли продавца своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Письмом ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693@ «Об обзоре судебных актов, вынесенных Верховным судом РФ по вопросам налогообложения за период 2014 г. и первое полугодие 2015 г.» данное Определение Верховного Суда РФ рекомендовано нижестоящим налоговым органам для использования в работе.

Несмотря на то, что с момента принятия данного Определения Верховного Суда РФ 22.12.2014 г. № 306-КГ14-2867 прошло больше года, ссылку на применение судами общей юрисдикции этого определение я нашел только один раз (Апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 10 июля 2015 г. по делу № 33-2013/2015).

В данном деле налогоплательщик продал ¼ доли в праве общей долевой собственности квартиры по договору купли-продажи недвижимости.  Предметом данного договора являлась купля-продажа квартиры, состоящая из двух комнат, которая принадлежала на праве собственности двум людям: Ж (1/2 доли) и Б. (1/4). Из договора купли-продажи недвижимости усматривалось, что между собственниками долей было установлено соглашение о продаже своих долей в квартире.

Также предусмотрено распределение денежных средств, полученных от ее реализации пропорционально долям в праве собственности. Налогоплательщик хотел воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1000000 руб., так как продал свою ¼ долю как самостоятельный объект права по договору купли-продажи недвижимости. Налоговый орган не согласился с позицией налогоплательщика, доначислил налог, пени и привлек к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ.

В суде представитель налогоплательщика ссылался на позицию Верховного Суда Российской Федерации и письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@, настаивает на том, что по договору купли-продажи недвижимости был продан объект права собственности — 1/4 доля квартиры. Согласно условиям договора налогоплательщик выступал самостоятельным продавцом своего индивидуального права собственности — 1/4 доли квартиры, что подтверждается отдельным свидетельством о государственной регистрации права собственности на эту долю, а также отдельной ценой в договоре в отношении принадлежащего объекта индивидуального права собственности — 1/4 доли квартиры.

Суд не согласились с доводами налогоплательщика по следующим основаниям. На основании подп. 3 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Исходя из положений ч, 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К указанным объектам относятся, в частности, жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с ч. ч. 1,2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Из приведенных выше положений закона в их логической взаимосвязи следует, что под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности на объект в данном случае недвижимого имущества — жилой дом.Таким образом, под долей, как самостоятельным объектом купли-продажи, в силу закона понимается часть жилого дома, выделенную в натуре (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством).

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации».

Также суд указал, что из содержания договора купли-продажи недвижимости следует, что продавцами имела место реализация имущества в виде квартиры как единого объекта, находящегося в собственности нескольких совладельцев. Доказательств того, что доля Б. в праве общей долевой собственности на квартиру была выделена в натуре, не представлено.

Исходя из указанных выше норм права, размер имущественного налогового вычета, который исчисляется в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (то есть не превышает в целом 1 000 000 рублей), распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Соответственно Б. являвшаяся собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности, имеет право получить 1/4 долю имущественного налогового вычета, то есть 1/4 от 1 000 000 рублей, что составляет 250000 рублей.

Вопреки доводам жалобы положения ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности предоставления каждому участнику долевой собственности имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей, поскольку такой вычет распределяется между участниками долевой собственности.

Ссылка Б. на определение судьи Верховного суда Российской Федерации от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 по конкретному делу не опровергает фактических обстоятельств дела установленных судом первой инстанции и мотивов принятого им решения, поскольку выводы, изложенные в указанном определении, основаны на анализе иных фактических обстоятельств  дела.

Кроме того, указанное определение в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения по данному делу не имеет.

Поэтому в целях уменьшения налоговых рисков я бы рекомендовал гражданам, которые не являются ИП продавать доли в праве общей долевой собственности для получения имущественного налогового вычета в размере 1000000 руб. по отдельному договору. Так как Определение Верховного Суда РФ 22.12.2014 г. № 306-КГ14-2867 было принято судьей судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ и неясно будут ли им руководствоваться в своей практике суды общей юрисдикции.