Риски при схеме оплаты, когда деньги передаются покупателем продавцу в момент регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре:
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие госурегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — … такое право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, когда договор купли-продажи недвижимости подписан, а сделка зарегистрирована и документы поданы на госрегистрацию, то до момента регистрации любая из сторон договора может (с целью отсрочить регистрацию сделки или кредитоваться на опредленный срок), — подать в Росреестр заявление в зависимости от ситуации о:
а) возврате документов без регистрации,
б) приостановлении регистрации сроком до трех месяцев,
в) прекращении регистрации. В заявлении согласно пункту 3 статьи 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ должны быть указаны причины приостановления.
Причины на самом деле могут быть разные:
-в связи с не предоставлением заявителем документов, которые заявитель должен предоставить в регистрирующий орган в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ
-в связи с неправильным описанием объекта недвижимости в договоре, предоставленном на регистрацию,
-в связи не предоставлением на регистрацию кадастрового паспорта, в тех случаях, когда он должен предоставляться,
-в связи с неправильным указанием обременений объекта недвижимости в договоре купли-продажи или договоре ипотеки или вообще наличием обременений или наличием ареста у регистрируемого объекта недвижимости,
-в связи с тем, что продавец квартиры состоит на учете в ПНД,
-в связи с тем, что собственник малолетний, а про дарственную никто не знал,
-в связи с тем, что имеется без вести пропавший собственник,
-в связи с тем, что имеются прописанные (зарегистрированные) лица,
-в связи с тем, что имеются неверно оформленные документы нотариуса или наличие дарственной,
-в связи с тем, что имеется факт несогласования перепланировки квартиры,
-в связи с тем, что подано исковое заявление в суд,
-в связи с тем, что недвижимость заложена в банк для получения кредита
-в связи с наличием противоречий между заявленными и зарегистрированными правами и т.д
Вариантов на самом деле много, — важен сам факт поступления заявления в Росреестр. При этом Росрееестр не уполномочен проверять заявление или признавать его обоснованным либо необоснованным, — он просто обязан приостановить сделку.
По истечении срока приостановления госрегистрация возобновляется. Но возможны другие варианты в соответствии с ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ, а именно:
-отказ в госрегистрации,
-прекращение госрегистрации,
-собственно регистрация заявленного права и/или сделки.
Кроме того, отозвание одной из сторон заявления о регистрации, а равно подача заявления об отказе от государственной регистрации, если заявление о регистрации подавалось одной из сторон, свидетельствуют об изменении воли стороны по договору или уклонении ее от регистрации.
Данное препятствие в силу статьи 165 Гражданского кодекса РФ подлежит устранению только в судебном порядке при выяснении судом причин уклонения от регистрации. Основанием регистрации сделки в этом случае может быть только вступившее в силу судебное решение.
А деньги, как понимаете, остаются у продавца…
Упомянутые статьи кодексов
Теги
