Найти юриста / адвоката / эксперта
Фабула
В 2016 мой доверитель (дольщик) заключил договор долевого участия с ООО «Бизнес-парк «Савеловский» (застройщик). Дольщик покупал квартиру общей площадью 67,8 кв.м. по цене 118 000 рублей за кв.м. в комплексе «Савеловский Сити». Деньги дольщиком внесены, строительство идет полным ходом. Пока все хорошо.
В 2018 дольщик получает уведомление о готовности квартиры к передаче с датой совместной приемки квартиры. В ходе осмотра дольщик дефектов не находит. Казалось, бери ключи, регистрируй право собственности и живи.
НО. Застройщик просит сначала подписать дополнительное соглашение к ДДУ и акт приема-передачи квартиры. В них черным по белому написано, что у дольщика задолженность ….перед застройщиком в 178 00 рублей. На возмущение дольщика и его вопрос: «Откуда долг?» застройщик спокойно отвечает: — «Вы подпишите, а потом мы и ключи передадим и все объясним».
Дольщик акт и допсоглашение не подписывал и вступил в переписку с застройщиком, требуя от него подписать акт приемки без указания долгов. Застройщик в ответ направил односторонний акт приема-передачи квартиры (с указанием задолженности дольщика), ключи оставил при себе и был таков.
Чем вызвано такое странное и агрессивное поведение застройщика?
Переплата дольщика вследствие применения понижающих коэффициентов к площади лоджий и балконов
В состав общей площади купленной квартиры входила лоджия площадью 2,4 кв.м. Напомню, площадь квартиры рассчитывалась из условия 118 000 рублей/кв.м. Приказом Минстроя России[1] установлено, что к площади лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, т.е. цена 1 кв.м. лоджии должна быть 59 000 рублей/кв.м., а Дольщик уплатил цену из расчета полной стоимости. Переплатил….
Застройщик мог бы предусмотреть в ДДУ, что коэффициент равен 1, но сделать это забыл и на его стороне образовалось неосновательное обогащение, которое ему возвращать явно не хотелось. Действуя по старой формуле: «Лучшая защита – это нападение», застройщик решил подписать допсоглашение (как они обычно делают для пролонгации сроков строительства) и аннулировать свой долг, а заодно сделать должником дольщика с формулировкой, что фактическая площадь квартиры превышает договорную (хотя обмеры показали разницу в 0,8 кв.м. в пользу дольщика).
Проблема
У дольщика во весь рост встали две проблемы.
Во-первых, застройщик не выдавал ключи от квартиры, т.е. даже приступить к отделке квартиры дольщик не мог. Во-вторых, дольщик не мог зарегистрировать право собственности, так как основанием для регистрации является акт приема-передачи, а подписав его, дольщик признался бы в наличии долга.
Решение
Сначала, я направил досудебную претензию с требованиями:
(1) передать ключи от квартиры, (2) выплатить неустойку за просрочку в передачи квартиры, (3) выплатить переплату, образовавшуюся вследствие применения понижающего коэффициента и разницы между фактической площадью и договорной.
Требование о выдаче ключей подкрепил указанием о взыскании астрента – судебной неустойки согласно ст. 308.3 ГК РФ, которую суд установит в целях стимулирования ответчика исполнить нематериальное требование.
Застройщик проявил «мудрость» — ключи выдал. Разбираемся в признании права собственности.
Нюансы признания права собственности на квартиру
Основа для признания – исполнение дольщиком обязательства по оплате в полном объеме: «истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме….право собственности истца на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке по вине ответчика».[2]
Второй кирпич в деле признания – доказать неисполнение застройщиком обязанности передать квартиру. Передача в «штатном режиме» осуществляется путем подписания обеими сторонами двух экземпляров акта приема-передачи либо путем направления односторонне подписанного акта, если дольщик уклоняется от приемки согласно пп.1 и 6 ст. 8 ФЗ «О долевом участии в строительстве».
Уклонение к нашему случаю точно не относится: дольщик явился на осмотр квартиры, его отказ подписывать акт был мотивирован. Застройщик же предложил подписать один экземпляр акта, вопреки п. 3 ст. 21 Закона «О государственной регистрации недвижимости»[3], злоупотребил правом вопреки ст. 10 ГК РФ на передачу квартиру, пытаясь навязать несуществующую задолженность дольщику.
Третий кирпич – это формулирование корректного искового требования.
Я видел иски, в которых истцы просят «обязать застройщика подписать акт приема-передачи квартиры»[4]. Суды такие требования удовлетворяли. Правда, остается один вопрос: «Как будет в жизни исполнено это обязательство, не подкрепленное астрентом?». Правильный ответ никак, потому что судебный пристав не может под дулом пистолета обязать застройщика подписать акт.
Корректное требование в иске –«признать право собственности ФИО в отношении …(указание индивидуализирующих признаков квартиры)».
P.S. По итогам судебного разбирательства выложу все материалы по делу.
[1] Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»
[2] Решение Видновского горсуда от 28.08.2018 по делу 2-3912/2018.
[3] Определение Томского краевого суда по делу 33-2877/2017 от 15.09.2017: «…поскольку истцу выдан только один подлинный экземпляр акта прима передачи, последний лишен возможности реализовать свое право на обращение в регистрирующий орган по вопросу государственной регистрации на спорную квартиру».
[4] Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 02.10.2018 по делу 33-9887.
Уважаемый Иван Геннадьевич, поздравляю! (handshake)
А не было варианта подписать дольщику акт, но внести в него замечания об отсутствии задолженности?
Уважаемый Сергей Валерьевич, был, но московский Росреестр не регистрирует право, если на акте сделаны пометки ручкой.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо, понял.
Уважаемый Иван Геннадьевич, поздравляю!
Застройщик на самом деле проявил мудрость отдав ключи, правда с опозданием.
Анафему, под названием «претензия» тоже опубликуйте.
Ждем все документы.
Уважаемый Вадим Иванович, спасибо за мнение! Мы только в процессе — поздравления по итогам суда. Все документы опубликую. Нюансов много и процесс обещает быть интересным.
Уважаемый Иван Геннадьевич, поздравляю!
В формулировании иска о признании права есть своя специфика Вы отлично справились с задачей.
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за ссылку на статью — пригодится. Пока задача в процессе решения…
Уважаемый Иван Геннадьевич, желаю Вам «ни пуха, ни пера».
(И не забудьте, что по ДДУ пени 1% в день, а не 3%, как в ЗПП).
Уважаемый Владислав Александрович, спасибо! Конечно, помню. Вопрос в том, насколько суд срежет неустойку и какие основания найти для защиты ее размера (думаю, недобросовестное поведение застройщика является достаточным основанием, чтобы наказать его рублем).
Уважаемый Иван Геннадьевич, они должны подать заявление о снижении и как-то обосновать это (пленум надо смотреть, там обоснования перечислены).
А Вы скажите, что по ЗПП вообще 3%, что они обязаны обеспечить строительство собственными средствами не менее того, что внесут дольщики, что у них по балансу (можно запросить на сайте статистики) куча средств и доходоности, что вред потребителю существенный, жить негде, по углам ютятся (я бы вообще поверх неустойки убытки вмонтировал по договору найма жилья все платежи им в убыток вменил бы, благо, тут уже ЗПП действует и убытки можно считать поверх неустойки).
И я соврал, там не один процент в день, а 1/150 от ставки рефинансирования в день. Но, в отличие от ЗПП предельным размером не ограничено, можно начислять и начислять.
Уважаемый Иван Геннадьевич, очень интересная публикация. Наверняка будет полезна для граждан-дольщиков.(Y)
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за мнение)
Уважаемый Иван Геннадьевич, интересная публикация. У меня сейчас закончилось практически аналогичное дело. Мы предъявили требование о признании одностороннего акта недействительным и об обязании передать квартиру дольщику. Иск был удовлетворен. Затем предъявили иск о взыскании неустойки. Так как вследствие предыдущего спора просрочка была уже большой то при цене квартиры в 5 000 000 размер санкций составил почти 3 900 000. Иск удовлетворили в полном объеме без снижения по 333 и апелляция оставила решение без изменения. Я об этом деле потом напишу. Жесткая позиция застройщика обошлась ему боком.
Уважаемый Станислав Всеволодович, я полюбопытствовал о практике применения 333 ГК в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Насколько я вижу (вы поправьте), суды ее применяют в 9 из 10 случаев.
Отличается только размер снижения. В Москве и области могут порезать в 5-6 раз, а в ваших краях только на 20-40%.
У вас же вообще не порезали.
В чем секрет Вашего «филосовского камня», Станислав Вселодович?
Уважаемый Иван Геннадьевич, на самом деле в Питере есть суды, которые редко снижают неустойку. Например, в Московском районном суде есть шанс, что её не снизят вовсе. Есть такие суды и в Ленинградской области. В деле, по которому была публикация, суд не снизил её, так как застройщик умышленно не передавал квартиру, навязывая увеличение цены. То есть здесь не то, что по каким-либо, пусть не совсем извинительным причинам, застройщик не успел построить дом к сроку, а недобросовестное поведение застройщика. Суд согласился с нами, что здесь надо наказывать за такое поведение и не снизил неустойку.
Уважаемый Иван Геннадьевич, желаю Вам благоприятного разрешения дела в суде! Ну и конечно ждем чем закончится Ваша история!