Как застройщики препятствуют дольщикам в регистрации права собственности на квартиры в корыстных целях – история ЖК «Савеловский Сити», г. Москва
Фабула
В 2016 мой доверитель (дольщик) заключил договор долевого участия с ООО «Бизнес-парк «Савеловский» (застройщик). Дольщик покупал квартиру общей площадью 67,8 кв.м. по цене 118 000 рублей за кв.м. в комплексе «Савеловский Сити». Деньги дольщиком внесены, строительство идет полным ходом. Пока все хорошо.
В 2018 дольщик получает уведомление о готовности квартиры к передаче с датой совместной приемки квартиры. В ходе осмотра дольщик дефектов не находит. Казалось, бери ключи, регистрируй право собственности и живи.
НО. Застройщик просит сначала подписать дополнительное соглашение к ДДУ и акт приема-передачи квартиры. В них черным по белому написано, что у дольщика задолженность ….перед застройщиком в 178 00 рублей. На возмущение дольщика и его вопрос: «Откуда долг?» застройщик спокойно отвечает: — «Вы подпишите, а потом мы и ключи передадим и все объясним».
Дольщик акт и допсоглашение не подписывал и вступил в переписку с застройщиком, требуя от него подписать акт приемки без указания долгов. Застройщик в ответ направил односторонний акт приема-передачи квартиры (с указанием задолженности дольщика), ключи оставил при себе и был таков.
Чем вызвано такое странное и агрессивное поведение застройщика?
Переплата дольщика вследствие применения понижающих коэффициентов к площади лоджий и балконов
В состав общей площади купленной квартиры входила лоджия площадью 2,4 кв.м. Напомню, площадь квартиры рассчитывалась из условия 118 000 рублей/кв.м. Приказом Минстроя России[1] установлено, что к площади лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, т.е. цена 1 кв.м. лоджии должна быть 59 000 рублей/кв.м., а Дольщик уплатил цену из расчета полной стоимости. Переплатил….
Застройщик мог бы предусмотреть в ДДУ, что коэффициент равен 1, но сделать это забыл и на его стороне образовалось неосновательное обогащение, которое ему возвращать явно не хотелось. Действуя по старой формуле: «Лучшая защита – это нападение», застройщик решил подписать допсоглашение (как они обычно делают для пролонгации сроков строительства) и аннулировать свой долг, а заодно сделать должником дольщика с формулировкой, что фактическая площадь квартиры превышает договорную (хотя обмеры показали разницу в 0,8 кв.м. в пользу дольщика).
Проблема
У дольщика во весь рост встали две проблемы.
Во-первых, застройщик не выдавал ключи от квартиры, т.е. даже приступить к отделке квартиры дольщик не мог. Во-вторых, дольщик не мог зарегистрировать право собственности, так как основанием для регистрации является акт приема-передачи, а подписав его, дольщик признался бы в наличии долга.
Решение
Сначала, я направил досудебную претензию с требованиями:
(1) передать ключи от квартиры, (2) выплатить неустойку за просрочку в передачи квартиры, (3) выплатить переплату, образовавшуюся вследствие применения понижающего коэффициента и разницы между фактической площадью и договорной.
Требование о выдаче ключей подкрепил указанием о взыскании астрента – судебной неустойки согласно ст. 308.3 ГК РФ, которую суд установит в целях стимулирования ответчика исполнить нематериальное требование.
Застройщик проявил «мудрость» — ключи выдал. Разбираемся в признании права собственности.
Нюансы признания права собственности на квартиру
Основа для признания – исполнение дольщиком обязательства по оплате в полном объеме: «истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме….право собственности истца на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке по вине ответчика».[2]
Второй кирпич в деле признания – доказать неисполнение застройщиком обязанности передать квартиру. Передача в «штатном режиме» осуществляется путем подписания обеими сторонами двух экземпляров акта приема-передачи либо путем направления односторонне подписанного акта, если дольщик уклоняется от приемки согласно пп.1 и 6 ст. 8 ФЗ «О долевом участии в строительстве».
Уклонение к нашему случаю точно не относится: дольщик явился на осмотр квартиры, его отказ подписывать акт был мотивирован. Застройщик же предложил подписать один экземпляр акта, вопреки п. 3 ст. 21 Закона «О государственной регистрации недвижимости»[3], злоупотребил правом вопреки ст. 10 ГК РФ на передачу квартиру, пытаясь навязать несуществующую задолженность дольщику.
Третий кирпич – это формулирование корректного искового требования.
Я видел иски, в которых истцы просят «обязать застройщика подписать акт приема-передачи квартиры»[4]. Суды такие требования удовлетворяли. Правда, остается один вопрос: «Как будет в жизни исполнено это обязательство, не подкрепленное астрентом?». Правильный ответ никак, потому что судебный пристав не может под дулом пистолета обязать застройщика подписать акт.
Корректное требование в иске –«признать право собственности ФИО в отношении …(указание индивидуализирующих признаков квартиры)».
P.S. По итогам судебного разбирательства выложу все материалы по делу.
[1] Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»
[2] Решение Видновского горсуда от 28.08.2018 по делу 2-3912/2018.
[3] Определение Томского краевого суда по делу 33-2877/2017 от 15.09.2017: «…поскольку истцу выдан только один подлинный экземпляр акта прима передачи, последний лишен возможности реализовать свое право на обращение в регистрирующий орган по вопросу государственной регистрации на спорную квартиру».
[4] Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 02.10.2018 по делу 33-9887.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Уважаемый Иван Геннадьевич, поздравляю!
Застройщик на самом деле проявил мудрость отдав ключи, правда с опозданием.
Анафему, под названием «претензия» тоже опубликуйте.
Ждем все документы.
Уважаемый Вадим Иванович, спасибо за мнение! Мы только в процессе — поздравления по итогам суда. Все документы опубликую. Нюансов много и процесс обещает быть интересным.
Уважаемый Иван Геннадьевич, поздравляю!
В формулировании иска о признании права есть своя специфика Вы отлично справились с задачей.
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за ссылку на статью — пригодится. Пока задача в процессе решения…
Уважаемый Иван Геннадьевич, желаю Вам «ни пуха, ни пера».
(И не забудьте, что по ДДУ пени 1% в день, а не 3%, как в ЗПП).
Уважаемый Владислав Александрович, спасибо! Конечно, помню. Вопрос в том, насколько суд срежет неустойку и какие основания найти для защиты ее размера (думаю, недобросовестное поведение застройщика является достаточным основанием, чтобы наказать его рублем).
Уважаемый Иван Геннадьевич, они должны подать заявление о снижении и как-то обосновать это (пленум надо смотреть, там обоснования перечислены).
А Вы скажите, что по ЗПП вообще 3%, что они обязаны обеспечить строительство собственными средствами не менее того, что внесут дольщики, что у них по балансу (можно запросить на сайте статистики) куча средств и доходоности, что вред потребителю существенный, жить негде, по углам ютятся (я бы вообще поверх неустойки убытки вмонтировал по договору найма жилья все платежи им в убыток вменил бы, благо, тут уже ЗПП действует и убытки можно считать поверх неустойки).
И я соврал, там не один процент в день, а 1/150 от ставки рефинансирования в день. Но, в отличие от ЗПП предельным размером не ограничено, можно начислять и начислять.
Уважаемый Иван Геннадьевич, очень интересная публикация. Наверняка будет полезна для граждан-дольщиков.(Y)
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за мнение)
Уважаемый Иван Геннадьевич, интересная публикация. У меня сейчас закончилось практически аналогичное дело. Мы предъявили требование о признании одностороннего акта недействительным и об обязании передать квартиру дольщику. Иск был удовлетворен. Затем предъявили иск о взыскании неустойки. Так как вследствие предыдущего спора просрочка была уже большой то при цене квартиры в 5 000 000 размер санкций составил почти 3 900 000. Иск удовлетворили в полном объеме без снижения по 333 и апелляция оставила решение без изменения. Я об этом деле потом напишу. Жесткая позиция застройщика обошлась ему боком.
Уважаемый Станислав Всеволодович, я полюбопытствовал о практике применения 333 ГК в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Насколько я вижу (вы поправьте), суды ее применяют в 9 из 10 случаев.
Отличается только размер снижения. В Москве и области могут порезать в 5-6 раз, а в ваших краях только на 20-40%.
У вас же вообще не порезали.
В чем секрет Вашего «филосовского камня», Станислав Вселодович?
Уважаемый Иван Геннадьевич, на самом деле в Питере есть суды, которые редко снижают неустойку. Например, в Московском районном суде есть шанс, что её не снизят вовсе. Есть такие суды и в Ленинградской области. В деле, по которому была публикация, суд не снизил её, так как застройщик умышленно не передавал квартиру, навязывая увеличение цены. То есть здесь не то, что по каким-либо, пусть не совсем извинительным причинам, застройщик не успел построить дом к сроку, а недобросовестное поведение застройщика. Суд согласился с нами, что здесь надо наказывать за такое поведение и не снизил неустойку.
Уважаемый Иван Геннадьевич, желаю Вам благоприятного разрешения дела в суде! Ну и конечно ждем чем закончится Ваша история!
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Уважаемый Иван Геннадьевич, поздравляю! (handshake)
А не было варианта подписать дольщику акт, но внести в него замечания об отсутствии задолженности?
Уважаемый Сергей Валерьевич, был, но московский Росреестр не регистрирует право, если на акте сделаны пометки ручкой.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо, понял.