Сюрпризы при покупке земельных участков

Несмотря на то, что наше время с уверенностью можно назвать веком активной урбанизации, очень многие городские жители все больше стремятся уж если не сменить каменные джунгли на уютный пригород, то хотя бы заиметь дачу.

И такая тенденция дала толчок к развитию бизнеса в сфере создания загородной недвижимости, а также породила огромное количество фантазий о своем собственном коттеджном поселке, ведь кто же устроит все идеально если не ты сам?

И пока для одних это только фантазии, а в жизни предпочтение отдается уже готовым решениям, то другие смело идут в реализацию проектов создания загородной недвижимости, и не важно, с привлечением кредитов и инвестиций или за счет собственных средств. Все больше и коммерческих организаций и физических лиц смотрят в сторону покупки для своих целей или с целью заработка участков в ближайших пригородах.

Первым шагом для обоих вариантов является подбор участка. И хотя покупка земли в готовом коттеджном поселке кажется более безопасной, особенно для отдельно взятого физического лица, случаются ситуации, когда сведения из ЕГРН гласят, что участок принадлежит к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», но построить Вы на нем не сможете, по крайней мере, пока не проведете ряд мероприятий, достаточно затратных как по времени так и по кровно-заработанным. Один из таких кейсов разберем в следующей статье.

А сегодня хочу поговорить всё-таки о безопасности инвесторов, решивших вложить денежные средства в покупку больших участков для их дальнейшей реализации. И хорошо, если инвестор уже опытный и понимает ценообразование на этом рынке и тот момент, что понадобятся существенные вложения на проведение кадастровых работ по разделу участка и минимального девелопмента, возможно, работ по смене ВРИ и прочих подготовительных мероприятий.

Однако даже «тертые калачи» иногда после покупки участков выявляют нюансы, которые могут быть не замеченными при поверхностном изучении информации и документов на участок, но послужить существенным препятствием для реализации инвестиционного проекта, его затягиванию и, как следствие, потере большой доли рентабельности.

Итак, какие же сюрпризы могут ожидать новоявленного землевладельца и какую дополнительную информацию лучше проверить если Вы решили приобрести земельный участок в инвестиционных целях? 

Если мы говорим про земли населенных пунктов, то самая распространенная ситуация, когда читая выписку из ЕГРН Вы видите подходящие для строительства жилья категорию и вид разрешенного использования, но заглянув в документы территориального планирования (генеральный план и правила землепользования и застройки, они же ПЗЗ), понимаете, что участок расположен в территориальной зоне, которая либо вообще не предусматривает строительство, либо устанавливает существенные ограничения в параметрах строительства.

Нередки так же случаи, когда участок расположен в зоне инфраструктурных объектов типа газопровода высокого давления или зоне объектов культурного наследия; и та и другая могут если не запретить любое строительство, то сильно ограничить.

Земли же сельхозназначения, покупаемые для организации дачных поселков, кроме «неподходящей» зоны в ПЗЗ, часто имеют такие особенности как пересечение с землями лесного фонда, с границами водоохранных зон или зон с особыми условиями использования территории (они же ЗОУИТ или охранные зоны) всяких линейных объектов: электросети, трубопроводы, линии связи и прочие охраняемые законом объекты.

Самым простым способом проверить упомянутые характеристики участка — это получить градостроительный план земельного участка (он же ГПЗУ). Этот документ отвечает на вопросы «Что можно построить?» и «Каковы предельные параметры строительства?» и очень важен для понимания градостроительного потенциала земельного участка. Если заглянуть в статью 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то можно получить очень полное понимание о том, какая информация содержится в этом документе.

Кроме того, в ГПЗУ Вы сможете увидеть графическое отображение зоны, показывающей границы возможного строительства (она же «пятно застройки»). И, если раньше ГПЗУ могло получить любое заинтересованное лицо, то с середины 2019 года эта опция доступна только правообладателю участка, а значит перед покупкой необходимо попросить продавца предоставить Вам на изучение данный документ.

Если вдруг в ГПЗУ Вы заметили те характеристики, которые выше были названы ограничивающими, то не стоит сразу заносить такой участок в свой черный список и отказываться от покупки. Практически любая из указанных характеристик поддается изменению и это лишь вопрос некоторых ресурсов и рентабельности проекта в целом.

Еще важно знать, что даже ГПЗУ не всегда может дать полную картину характеристик участка, особенно участка категории земель сельскохозяйственного назначения. Так, например, многие участки имеют статус мелиорируемых земель, в связи с чем относятся к особо ценным сельскохозяйственным угодьям. При этом сам участок окружен жилой инфраструктурой, давно порос борщевиком (кстати, за это собственник может схлопотать нехилый штраф), а от мелиоративных систем осталась лишь запись в реестрах ФГУП «Спецмелиоводхоз».

Но пока вся эта информация не будет исключена, о размещении дачек на участке не может быть и речи. В данном случае хорошо, если организация, которая в уже упомянутом реестре «Спецмелиоводхоза» значится собственником мелиоративных систем, еще существует — тогда ее обращения и акта о списании этой самой системы будет достаточно для решения задачи со статусом мелиорируемых земель.

В ином случае вопрос решается только в судебном порядке путем признания факта, имеющего юридическое значение, а именно факта отсутствия мелиоративной системы на земельном участке, что тоже вполне решаемая задача.

Кстати, честным будет отметить, что для некоторых такие вроде бы проблемные участки, наоборот, являются основой их бизнеса: стоимость участка «с особенностями», даже если он расположен в очень перспективном месте, гораздо ниже, чем его же стоимость после юридической очистки, которая, в целом, не так уж сложна.

В любом случае лучше обратиться к специалистам, способным оценить сложность возникших задач и их потенциальное влияние на реализацию проекта.