Найти юриста / адвоката / эксперта
Данная публикация представляет собой краткий обзорный путеводитель (модуль) по судебным делам, в которых были выработаны правовые позиции по вопросам, касающимся раздела земельных участков и домов, а также определения порядка пользования земельными участками и расположенными на них жилыми домами.
имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества
2. При разделе земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости каждому из сособственников передаются в собственность определенные части земельного участка, изолированные части жилого дома, расположенного на земельном участке, и постройки хозяйственного назначения, исходя из их долей в праве собственности.
3. Наличие самовольных построек само по себе не является законным основанием для отказа в выделе совладельцам находящихся в их фактическом пользовании частей земельного участка, занятых такими постройками. При выборе варианта раздела суд вправе учитывать все расположенные на земельном участке постройки как доказательство фактического землепользования.
4. Суд отказывает в удовлетворении иска о разделе общего имущества, если раздел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
Под несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что
при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе
5. Следует учесть, что техническая возможность реального раздела дома определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в совокупности с которыми применяются Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.)» (утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 № 250), положения Методических рекомендаций по решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы.
При этом техническая возможность реального раздела дома ограничивается рядом условий, а именно: степень его физического износа не должна превышать критического предела — 70% для каменных жилых домов и 65% — для деревянных жилых домов.
6. Раздел земельного участка не допускается, если в результате раздела образуются земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. Кроме того, дополнительные критерии делимости земельных участков установлены ст. 11.9 ЗК РФ.
Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст. 6 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
ст. 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам, в частности они должны отвечать определяемым градостроительными регламентами предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. При разделе земельного участка или выделе из него доли в натуре происходит образование новых земельных участков, на которые распространяется земельное и градостроительное законодательство, действующее на момент их образования.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 AP от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
7. В соответствии с пунктом 4 ст. 41 ГРК РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Кроме того, объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Дополнительные критерии делимости земельных участков установлены ст. 11.9 ЗК РФ, а именно:
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
— не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
— образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
8. При наличии реальной возможности раздела земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, в натуре в соответствии с идеальными долями денежная компенсация не должна взыскиваться, если сособственник возражает относительно ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
9. При разделе земельного участка необходимо учитывать размер идеальных долей каждого из сособственников, делимость земельного участка, возможность раздела земельного участка с учетом делимости расположенного на нем объекта недвижимости и отсутствия несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, сложившийся порядок пользования земельным участком и объектами недвижимости, находящимися на нем, стоимость затрат на необходимые строительные и технические работы.
10. При разделе жилого дома, находящегося на общем земельном участке, необходимо решить юридическую судьбу всех хозяйственных построек. В случае, если в просительной части иска нет таких требований (и, соответственно, в резолютивной части решения ), прийдется решать этот вопрос дополнительным решением.
2. Как разъяснено в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования
Аналогичные разъяснения приводятся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда от 10.06.1980 № 4 в последней редакции «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».
Правовое значение имеет не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка.
Сложившийся порядок пользования земельным участком следует отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании только одного из сособственников, поскольку другие сособственники лишены такой возможности в силу конфликтных отношений, проживания в другом регионе, и т.п.
Такое фактическое пользование земельным участком не влечет юридические последствия. При установлении порядка пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем (ст. 247 ГК РФ), каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть земельного участка (расположенных на нем объектов недвижимости) исходя из его доли в праве общей собственности на дом.
При этом право общей собственности не прекращается. Выделенная в пользование часть общего имущества может не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается часть имущества большая по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью имущества, превышающей долю.
С установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей долевой собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к строениям и хозяйственным постройкам, сооружениям.
3. При определении порядка пользования земельным участком возможна передача в пользование частей земельного участка, площади которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты.
4. Определение порядка пользование земельным участком, находящимся в аренде у собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости, не исключается.
Позиции по экспертизе.
1. Для разрешения требующих специальных познаний вопросов, связанных с разделом и определением порядка пользования земельными участками, а также объектами недвижимости, расположенными на них, экспертам для исследования необходимо представлять следующие документы:
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.д).;
свидетельства о праве на наследство; постановления органа местного самоуправления о предоставлении участка;
свидетельства о праве собственности на землю с графическими приложениями (планами);
свидетельства о государственной регистрации права; выписки из похозяйственных книг и т.п.);
кадастровую выписку о земельном участке в полном объеме, обязательно с формами КВ5, КВ6, содержащими информацию о координатах границ земельного участка;
координаты пунктов опорно-межевой сети (ОМС) с планом кроки в районе местонахождения земельного участка;
технический паспорт домовладения по состоянию на период обращения в суд (при разделе объектов недвижимости, расположенных на земельном участке);
2. Формулировки вопросов, подлежащих разрешению экспертом, должны быть определенными и понятными, не допускающими неоднозначность ответа. Не допускается постановка перед экспертом вопросов, носящих правовой характер . Вопросы необходимо перечислять в строгой логической последовательности, формулируя вначале те из них, от ответа на которые зависит решение других.
3. Исходя из фактических обстоятельств каждого конкретного дела, перед экспертами могут быть поставлены, в частности, следующие вопросы:
Какова фактическую площадь земельного участка?
Соответствует ли она площади, указанной в правоустанавливающих документах?
Соответствуют ли фактические границы земельного участка границам по данным государственного кадастра недвижимости?
Каковы варианты раздела (либо порядка пользования) общего земельного участка в соответствии с идеальными долями в праве собственности и с учетом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем?
При отсутствии возможности выдела в натуре идеальных долей сособственников каковы варианты, наиболее приближенные к величинам идеальных долей в праве собственности?
Каков размер денежной компенсации (на момент разрешения спора) в случае передачи сособственнику части имущества, большей по размеру, чем причитается на его долю?
Требуется ли перенос строений, сооружений, плодово-ягодных насаждений, и каков объем (виды и материалы) и стоимость работ, необходимых для раздела спорного имущества по предлагаемым вариантам (включая отопительную систему, газовое оборудование, иные коммуникации)?
Регуляторы.
Суды, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата», Росреестр, ФССП, местные администрации.Позиции по разделу.
1. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФимущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества
2. При разделе земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости каждому из сособственников передаются в собственность определенные части земельного участка, изолированные части жилого дома, расположенного на земельном участке, и постройки хозяйственного назначения, исходя из их долей в праве собственности.
3. Наличие самовольных построек само по себе не является законным основанием для отказа в выделе совладельцам находящихся в их фактическом пользовании частей земельного участка, занятых такими постройками. При выборе варианта раздела суд вправе учитывать все расположенные на земельном участке постройки как доказательство фактического землепользования.
4. Суд отказывает в удовлетворении иска о разделе общего имущества, если раздел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
Под несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что
при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе
5. Следует учесть, что техническая возможность реального раздела дома определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в совокупности с которыми применяются Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.)» (утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 № 250), положения Методических рекомендаций по решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы.
При этом техническая возможность реального раздела дома ограничивается рядом условий, а именно: степень его физического износа не должна превышать критического предела — 70% для каменных жилых домов и 65% — для деревянных жилых домов.
6. Раздел земельного участка не допускается, если в результате раздела образуются земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. Кроме того, дополнительные критерии делимости земельных участков установлены ст. 11.9 ЗК РФ.
Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст. 6 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
ст. 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам, в частности они должны отвечать определяемым градостроительными регламентами предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. При разделе земельного участка или выделе из него доли в натуре происходит образование новых земельных участков, на которые распространяется земельное и градостроительное законодательство, действующее на момент их образования.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 AP от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
7. В соответствии с пунктом 4 ст. 41 ГРК РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Кроме того, объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Дополнительные критерии делимости земельных участков установлены ст. 11.9 ЗК РФ, а именно:
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
— не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
— образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
8. При наличии реальной возможности раздела земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, в натуре в соответствии с идеальными долями денежная компенсация не должна взыскиваться, если сособственник возражает относительно ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
9. При разделе земельного участка необходимо учитывать размер идеальных долей каждого из сособственников, делимость земельного участка, возможность раздела земельного участка с учетом делимости расположенного на нем объекта недвижимости и отсутствия несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, сложившийся порядок пользования земельным участком и объектами недвижимости, находящимися на нем, стоимость затрат на необходимые строительные и технические работы.
10. При разделе жилого дома, находящегося на общем земельном участке, необходимо решить юридическую судьбу всех хозяйственных построек. В случае, если в просительной части иска нет таких требований (и, соответственно, в резолютивной части решения ), прийдется решать этот вопрос дополнительным решением.
Позиции по определению порядка пользования.
1. Готовя иск об определении порядка пользования земельным участком, необходимо учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.2. Как разъяснено в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования
Аналогичные разъяснения приводятся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда от 10.06.1980 № 4 в последней редакции «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».
Правовое значение имеет не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка.
Сложившийся порядок пользования земельным участком следует отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании только одного из сособственников, поскольку другие сособственники лишены такой возможности в силу конфликтных отношений, проживания в другом регионе, и т.п.
Такое фактическое пользование земельным участком не влечет юридические последствия. При установлении порядка пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем (ст. 247 ГК РФ), каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть земельного участка (расположенных на нем объектов недвижимости) исходя из его доли в праве общей собственности на дом.
При этом право общей собственности не прекращается. Выделенная в пользование часть общего имущества может не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается часть имущества большая по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью имущества, превышающей долю.
С установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей долевой собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к строениям и хозяйственным постройкам, сооружениям.
3. При определении порядка пользования земельным участком возможна передача в пользование частей земельного участка, площади которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты.
4. Определение порядка пользование земельным участком, находящимся в аренде у собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости, не исключается.
Позиции по экспертизе.
1. Для разрешения требующих специальных познаний вопросов, связанных с разделом и определением порядка пользования земельными участками, а также объектами недвижимости, расположенными на них, экспертам для исследования необходимо представлять следующие документы:
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.д).;
свидетельства о праве на наследство; постановления органа местного самоуправления о предоставлении участка;
свидетельства о праве собственности на землю с графическими приложениями (планами);
свидетельства о государственной регистрации права; выписки из похозяйственных книг и т.п.);
кадастровую выписку о земельном участке в полном объеме, обязательно с формами КВ5, КВ6, содержащими информацию о координатах границ земельного участка;
координаты пунктов опорно-межевой сети (ОМС) с планом кроки в районе местонахождения земельного участка;
технический паспорт домовладения по состоянию на период обращения в суд (при разделе объектов недвижимости, расположенных на земельном участке);
2. Формулировки вопросов, подлежащих разрешению экспертом, должны быть определенными и понятными, не допускающими неоднозначность ответа. Не допускается постановка перед экспертом вопросов, носящих правовой характер . Вопросы необходимо перечислять в строгой логической последовательности, формулируя вначале те из них, от ответа на которые зависит решение других.
3. Исходя из фактических обстоятельств каждого конкретного дела, перед экспертами могут быть поставлены, в частности, следующие вопросы:
Какова фактическую площадь земельного участка?
Соответствует ли она площади, указанной в правоустанавливающих документах?
Соответствуют ли фактические границы земельного участка границам по данным государственного кадастра недвижимости?
Каковы варианты раздела (либо порядка пользования) общего земельного участка в соответствии с идеальными долями в праве собственности и с учетом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем?
При отсутствии возможности выдела в натуре идеальных долей сособственников каковы варианты, наиболее приближенные к величинам идеальных долей в праве собственности?
Каков размер денежной компенсации (на момент разрешения спора) в случае передачи сособственнику части имущества, большей по размеру, чем причитается на его долю?
Требуется ли перенос строений, сооружений, плодово-ягодных насаждений, и каков объем (виды и материалы) и стоимость работ, необходимых для раздела спорного имущества по предлагаемым вариантам (включая отопительную систему, газовое оборудование, иные коммуникации)?
Рейтинг публикации:
«
Полезный «путеводитель» — у нас недавно было дело, в котором мы требовали раздела дома и з/у - выдела доли одного из собственников (бывшей супруги) в натуре, но ответчики вовремя одумались и согласились предоставить нам достойную компенсацию в рамках мирового соглашения, а нам было интересно перевести этот коттедж в статус многоквартирного дома ;)
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
Уважаемый Андрей Владимирович, а вот еще интересный пункт:
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
И сразу вопрос: «А если все наоборот?» — лесничество заявляет и регистрирует свои права так (уже значительно позже того, как образован и поставлен на кадастровый учет участок под ИЖС) -
Иск к лесничеству…
А как Вам сам зигзУг изображенный лесниками?:D
Видимо, сильно они Вас не любят…
Мне то как раз очень хорошо, что им пришла такая мысль. Главное, они ее очень вовремя изобразили на кадастровой карте. Сосед, что справа на рисунке, очень напористо мне про свои права рассказывал… Я ему и показала на карте, что его домик (второй) на землях лесничества стоит и объяснила перспективы… Ну, и конечно, предложила жить дружно.:)
Уважаемая Наталья Руслановна, я бы сперва посмотрел когда образован участок, по новому или по старому лесному законодательству. А то сейчас лесом можно даже три тополя на Плющихе считать.
Можно ещё экспертизу растительного сообщества провести (ботаническую что ли), т.к. лес — это всё же особое сообщество, берёзки в поле или на лесополосе вряд ли лесом можно считать.
Права лесничества надо проверить по кадастрам, которые велись ранее, до принятия Закона «О кадастре недвижимости».
Уважаемый Владислав Александрович, информация по участкам такая:
Лесники-
Дата постановки на учет:
27.06.2012
Категория: Земли лесного фонда
Участок ИЖС -
Статус:
Ранее учтенный
Форма собственности:
частная
Дата постановки на учет:
27.04.2005
Даты обновления: Дата последнего обновления сведений
о земельном участке на ПКК
Атрибуты:
26.03.2015
Границы:
18.12.2014
Так, посмотрим...
↓ Читать полностью ↓
Лесной кодекс введён в действие с 1.01.2007 года (ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ).
Следовательно, при формировании земельного участка под дом не могли руководствоваться понятием «лес» из нового кодекса.
Соответственно надо искать чем руководствоваться из Лесного кодекса Российской Федерации" от 29.01.1997 N 22-ФЗ.
В этом старом Лесном кодексе было:
— Статья 6:
Объектами лесных отношений являются лесной фонд Российской Федерации (далее — лесной фонд), участки лесного фонда, права пользования ими, леса, не входящие в лесной фонд, их участки, права пользования ими, древесно-кустарниковая растительность.
— Статья 7:
Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.
Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий.
Отнесение земель к землям лесного фонда и перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляются в порядке, установленном земельным и лесным законодательством Российской Федерации.
— Тут имеет значение и ст.101 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 16.10.2006), раз не это законодательство ссылается ст.7 Лесного кодекса:
1. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).
2.Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр.
3. Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.
4. Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется в случаях, установленных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
5. Нелесные земли лесного фонда, временно не используемые для ведения лесного хозяйства, на основании решения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, могут передаваться в аренду на срок до пяти лет для осуществления сельскохозяйственного производства. Условия использования таких земель и ограничения их использования устанавливаются договорами аренды земельных участков.
6. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется настоящим Кодексом и лесным законодательством.
— Далее в старом Лесном кодексе смотрим ст.8:
В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.
К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).
К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли).
— Статья 9:
К участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель.
Границы участков лесного фонда должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).
К участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства Российской Федерации о земельных участках, если иное не установлено настоящим Кодексом.
К участкам лесов, не входящих в лесной фонд, применяются требования настоящей статьи, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Новый Лесной кодекс формулирует всё несколько иначе:
— Статья 5. Понятие леса
Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе.
— Статья 7. Лесной участок
Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса.
— Статья 67. Общие положения о проведении лесоустройства
1. Лесоустройство проводится на землях лесного фонда, а также на землях, указанных в части 3 статьи 23 настоящего Кодекса.
2. Правила проведения лесоустройства устанавливаются лесоустроительной инструкцией, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
— Статья 69. Проектирование лесных участков
1. При проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков.
2. Местоположение, границы и площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, частям лесотаксационных выделов, их границам и площади.
— Статья 69.1. Таксация лесов
(введена Федеральным законом от 29.12.2010 N 442-ФЗ)
1. Таксация лесов проводится для выявления, учета и оценки количественных и качественных характеристик лесных ресурсов.
2. При таксации лесов, проводимой в границах лесных участков, лесничеств и лесопарков, осуществляются установление границ лесотаксационных выделов, определение преобладающих и сопутствующих древесных пород, диаметра, высоты и объема древесины, лесорастительных условий, состояния естественного возобновления древесных пород и подлеска, а также других характеристик лесных ресурсов.
— Статья 92. Государственный кадастровый учет лесных участков
Государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
— Статья 93. Государственная регистрация прав на лесные участки и сделок с ними
Право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
— Лесоустроительную инструкцию можно почитать здесь.
В общем проблема в том, что ранее границы леса определялись по знакам на местности (квартальным столбам), либо по лесоустроительным картам. По идее должны были и земельный кадастр вести, но тогда не успевали поставить все участки на кадастровый учёт (кадастр вели комитеты по земельным ресурсам).
Самое главное то, что ранее понятие «лес» само по себе не существовало, было понятие «границы лесного участка». Причём были участки как входящие в лесной фонд, так и не входящие в него, хотя «лес» на них рос («лес» тут — обыденное понятие, просто растут деревья, вот и лес). Собственностью государства был «лесной фонд» (лесные участки не входящие в фонд могли принадлежать, например, колхозам).
Новый Лесной кодекс ввёл понятие «лес», это понятие вообще не юридическое, а экологическое, то есть это растительное сообщество. Весь этот «лес» объявлен собственностью государства. Тут же установили, что проводится «таксация», т.е. установление того, где есть лес, а где его нет.
Затем установили, что определяются границы леса, совершенно забыв о том, что и ранее они учитывались, при этом о старых границах просто забыли.
Соответственно после принятия лесоустроительной инструкции в 2012 году стали заново описывать границы, ставить их на кадастровый учёт и сгонять собственников, ссылаясь на то, что «там растёт лес, это наше, лес — это понятие экологическое».
Вот такая байда вышла, Уважаемая Наталья Руслановна! (Что думаю по поводу этой вакханалии — промолчу, и так ясно...)
В общем, если лесники обращаются в суд, требуют изъять землю, говорю просто: «Участок был выделен ранее, до введения в дествие нового Лесного кодекса, т.е. до 1.01.2007, и границы государственного лесного фонда не затрагивал» — и смотрю как лесники пыжатся доказать обратное.
Уважаемая Наталья Руслановна, в отношении ранее учтенного участка под ИЖС применима ст. 36 ГРК РФ
очень ценная информация! Спасибо!
технический паспорт домовладения по состоянию на период обращения в суд (при разделе объектов недвижимости, расположенных на земельном участке); А что делать если в техпаспорте одно, а по факту совсем другое? Например вместо гаража ещё один дом, вместо деревянной беседки каменная, а летняя кухня вообще отсутствует.
Учитывать ситуацию по факту, это обычное дело.
Уважаемый Вадим Германович, у нас зачастую уже при подготовке дела суд даёт запрос на проведение технической инвентаризации в срочном порядке.
Определение порядка пользования участком — способ разделить «неразделимое», т.к. часто маленькая площадь участка не позволяет уйти от долёвки на землю и дом одновременно. А забор так хочется поставить от соседа по дому… Причем при продаже строения продается и доля в праве на землю, поэтому новый собственник тоже не обижен. Единственный риск для него — сосед по дому вдруг захочет пересмотреть порядок пользования под влиянием солнечного затмения))
способ разделить «неразделимое» Сергей Валериевич, я бы сказал, это версия «лайт» :)
Ещё надо правильно исковые требования формулировать, а то могут так удовлетворить, что потом не получится зарегистрировать.
а то могут так удовлетворить, что потом не получится зарегистрировать.Уважаемый Владислав Александрович, поделитесь опытом. Суд разделил жилой дом. Собственников двое. Кроме прочего в решении указал литера 1 — забор, литера 2 — забор в собственность и одному и другому без долей.
Оппонент подал апелляционную жалобу, в том числе и по этому поводу. Да и с регистрацией думаю будут проблемы. С другой стороны думаю, а что с этим забором делать? Его же не поделить.
Уважаемый Вадим Германович, когда читал по поводу забора, первая мысль, которая возникла — это «главная вещь и принадлежности». Не знаю, что у Вас там за спор, но может мысль возникла не зря?
Принадлежность к чему? — К земельному участку.
Участок делится? — Да.
А принадлежность? — … (следует судьбе главной вещи).
А когда пост писал, то думал о другом деле, где суд вроде удовлетворил исковые требования в отношении строения, но вот орган регистрации говорит, что «без земли не зарегистрируем», а с землёй жуткие проблемы по этому делу (с советских времён строение стало собственностью разного рода предпринимателей, а земля так и осталась в собственности Министерства обороны, там всегда их база снабжения была).
Жаль по тому делу сначала не участвовал, настоял бы на привлечении собственника участка, т.к. строение и земельный участок неотделимы.
Вот и проблемы с регистрацией...
Честно. Не знаю, что с этой загогулиной делать (ещё и судья училась во Львове...:?, и мне она вообще непонятна).
Уважаемый Владислав Александрович, спасибо. Остаётся только посмотреть как апелляция голову будет ломать. Хотя думаю, что никак. Просто обойдут по тихому этот вопрос и всё. Но вот регистрация?
Забор идёт под литерой, значит часть дома. Дом литера А, А1, А2, 1,2. Суд разделил дом, моему доверителю литеру А2, 1,2; оппоненту литеру А, А1, 1,2. То есть литеры 1 и 2 и тому и другому. У Росреестра шарики за ролики заедут на кого эти литеры записать.
Уважаемый Вадим Германович, ну не знаю. В Земельном кодексе РФ, земля есть главная вещь, если этим самым кодексом не установлено иного. Иное установлено в отношении строений. Строение главная вещь, земля — принадлежность, а забор — принадлежность принадлежности, то бишь, земли.
Уважаемый Владислав Александрович, здесь вопрос даже несколько иной. Ну для меня. Как можно разделить забор? Он же не делится. Это просто листы железа по периметру. А забор вписан в технический паспорт дома.
Суд прекратил право общей долевой собственности и при этом лёгким движением руки отдал одну и ту же вещь одновременно двум людям.
Даже интересно что из этого выйдет. Посмотрим.
Ну, мне представляется, что тупо берём схему, смотрим как разделил суд земельный участок, ровно так же должен быть разделён и забор. Тот участок, который отошёл, скажем, гражданину «Х» окружён частью забора, значить часть забора следует за тем участком, на границах которого он стоит. Аналогично с участком, который отошёл другому гражданину «У». Проблема, пожалуй, будет только с забором, который стоит на границе между «Х» и «У». Ну, на крайняк, признать его общей собственностью в пополаме.
Согласен, всё так, но в том то и дело, что земельный участок не делили, а делили только дом (домовладение).
Уважаемый Вадим Германович, вот в чём собака зарыта! Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №4 от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»:
7. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Вообще считаю, что землю при этом делить обязательно!
Как так, разделить дом без земли, он же не в воздухе висит, земля его принадлежность.
Вот вот. Я вступил в дело не сразу, и судья не захотела слушать мои доводы про землю. Вообще шедеврально и безапелляционно ляпнула, что ВС РФ запрещает делить одновременно и домовладение и землю. Вынесла решение забив таким образом гвоздь…
Ясно. Интересно что «Мосштамп» скажет? Удачи!
Уважаемый, Андрей Владимирович, п. 4 ст. 41 ГрК РФ (обязательным условием разделения земельного участка на несколько локльных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку), на который вы ссылаетесь в своей статье, утратил силу с 01.03.2015.
Уважаемая Татьяна Витальевна, классно! Спасибо!
Уважаемый Андрей Владимирович, недавно просматривал Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №4 от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», его сильно поменяли и там много интересного теперь.
Например, прямо говорят о том, что делить надо на основе оценочной экспертизы, т.е. доли должны определяться от стоимости строения, его частей, а не от площадей.
Например, у меня спор, где к деревянному дому 1958 года постройки вплоть до 1982 года пристраивались кирпичные пристройки, которые стали больше старого дома. Понятно, что старый дом теперь сильно изношен и стоит значительно меньше.
Уважаемый Андрей Владимирович, шикарно! У нас с Вами мысли сходятся — это не может меня не радовать. Значит, я иду в верном направлении. Недавно составляла возражение на иск об определении порядка пользования жилым домом и земельным участком, где истец просит передать ему в пользование столовую и санузел с тем, чтобы изолироваться от остальных сособственников и сделать отдельный вход, и «земельный участок на южной стороне 133 кв.м»(rofl) Ни его, ни его представителя не волнует, что самостоятельно данное помещение не может являться объектом жилищных прав, не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, границы земельного участка не конкретизированы, а о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости они похоже и не слышали. А потому можно и не учитывать земельный участок, находящийся под строением, и границы земельного участка, который он просит ему передать, можно не указывать. О заключении экспертизы вообще молчат(giggle)
Уважаемая Ольга Витальевна, не вдаваясь в подробности, обращаю Ваше внимание — порядок пользования это не раздел, поэтому принцип единства судьбы тут неприменим.
Уважаемый Владислав Игоревич, как мне кажется, я понимаю разницу :) Ее не понимает истец, причем разницу между определением порядка пользования и выделом доли в натуре — тоже. Из искового заявления и пояснений истца следует, что он хочет выделить долю в натуре для последующей продажи. Жить он в этом доме не собирается. Способ защиты нарушенных прав выбран им неверно, поэтому и говорю о принципе единства. В подробности пока вдаваться не буду по понятным причинам;)
Любой вопрос раздела начинается с определения «Делимости». Если ОН не делим, то определяется порядок пользования. При образовании новых земельных участков путем раздела либо выдела так же нужно учитывать градостроительный регламент и требования зон ограничений, так как там может содержаться запрет на такие действия. С точки зрения адвоката, раздел - это получение в собственность отдельного объекта недвижимости (ОН). С точки зрения кадастрового инженера — раздел это образование из одного ОН — двух таких же объектов. То есть, в отношении домов, например, из одного дома получить два дома — затруднительно… видится один наглядный пример — это дом из нескольких корпусов, вот его легко разделить на отдельные дома. А обычный деревенский дом на 2 дома не разделишь никак. Эксперт может указать на возможность раздела, руководствуясь советскими тех. нормами, но при этом игнорируются сегодняшние реалии. Таким образом, сейчас процедура «раздела ИЖ-дома» разворачивается в следующую цепочку: индивидуальный дом можно разделиться путем перевода индивидуального дома в многоквартирный и созданием в нем наборов помещений — квартир. Вот тут и начинаются вопросы. Такая процедура ведь называется реконструкцией. А возможны ли, например, в зоне Ж1 по градостроительному зонированию — многоквартирные жилые дома? Поэтому, используя советские нормативы, их нужно применять в соответствии с сегодняшним законодательством, иначе решение суда будет не исполнимым.
Уважаемый Артем Михайлович, благодарю за внимание, теперь можно будет выслушать ваше мнение и в он-лайн режиме :)
Эксперт может указать на возможность раздела, руководствуясь советскими тех. нормами, но при этом игнорируются сегодняшние реалии
Во многом эту практику подстегивает наш облсуд.
Поэтому, используя советские нормативы, их нужно применять в соответствии с сегодняшним законодательством, иначе решение суда будет не исполнимымНа самом деле интересная постановка вопроса, есть здесь здравое зеоно, но по таким искам третьим лицом именно для этого указывается администрация муниципального образования, чтобы потом не предъявляла претензий :)
Уважаемый Андрей Владимирович,
Во многом эту практику подстегивает наш облсуд.Это происходит потому как эксперты не рассматривают вопрос дальнейшего учета дома и помещений в ЕГРН. То есть это просто остается за кадром. Может быть еще интересней, ведь у многоквартирного дома возникает имущество общего пользования собственников помещений, которое не подлежит разделу. Это отражено в ст. 16 закона о введении ЖК РФ. Суд идет о разделе, но никто не осознает, что получается в результате такого раздела. Если несколько лет назад эти объекты называли «частями дома» и они регистрировались именно так, то сейчас либо дом либо помещение. Причем если в доме возникают помещения — то дом многоквартирный.
Функционально процедура определения порядка пользования выглядит как определение границ частей земельного участка, в отношении которых устанавливается различный, определенный соглашением сторон, решением собрания собственников помещений или судом, правовой режим использования земельного участка. При этом участок должен использоваться в соответствии с разрешенным использованием.
Как вы думаете, можно ли в связи с этим, рассматривать установление порядка пользования — как обременение исходного земельного участка (ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей)? Если придерживаться такой логики, то возможно осуществить кадастровый учет частей земельного участка по такому порядку пользования.
В принципе возможна ситуация, при которой невозможно определить порядка пользования в соответствии с долями. Как действовать в такой ситуации? Возможно ли предусмотреть компенсацию собственнику?
можно ли в связи с этим, рассматривать установление порядка пользования — как обременение исходного земельного участкаНет, нельзя.
возможна ситуация, при которой невозможно определить порядка пользования в соответствии с долями. Как действовать в такой ситуации? Возможно ли предусмотреть компенсацию собственнику?
Можно, это обычная практика.
Уважаемый Андрей Владимирович, а если оформить порядок пользования как соглашение об обременении? Чем запрещено рассматривать порядок пользования как обременение? Если нельзя определить порядок пользования по идеальным долям, за что рассчитывать компенсацию, ведь объект остается в пользовании сторон? Насколько я понимаю, порядок пользования не подлежит регистрации…
Артем Михайлович, если вы имеете ввиду внесудебное соглашение об определении порядка пользования земельным участком, то (для того, чтобы он имел силу для третьих лиц) его необходимо регистрировать.
Уважаемый Андрей Владимирович, на сколько я понимаю, согласно ст. 6 ЗК части участка являются объектами правоотношений, следовательно при регистрации установленного порядка пользования местоположение соответствующих частей участка может/должно заносится в ЕГРН. Видимо все таки допускается регистрация порядка пользования без занесения местоположения точек. Но можно пойти и дальше и занести в кадастр сведения о местоположении. Нужно пробовать. Никак не подворачивается такая ситуация :)