Вопросы признания права собственности на общее долевое имущество многоквартирного жилого дома

При управлении жилым многоквартирным домом зачастую возникают вопросы о судьбе помещений предусмотренных для обслуживания коммунальной инфраструктуры дома, которые при реализации инвестиционного контракта перешли в собственность отдельного лица, тем самым перестав быть объектом общего имущества. Указанные помещения, как правило расположены в подвалах, чердаках, технических этажах, холлах подъездов и т. п.

Заявителями в судах обычно ставится вопрос о признании общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на указанные помещения, без предварительной оценки правомерности такого требования. Зачастую просто обнаружив в указанном нежилом помещении те или иные инженерные коммуникации.

По нашему мнению, сам по себе факт нахождения в данных помещениях технологического оборудования не является основанием для отнесения помещений в целом к общедомовому  имуществу, тем более если названное оборудование занимает незначительную часть помещений. Указанное подтверждается судебной практикой: Дело № А56-31043/2011 от 14 ноября 2011 года.

Также, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся так и не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

По такого рода делам, по нашему мнению, необходимо проводить либо строительно-техническую экспертизу либо приглашать специалистов, с целью дать ответ на основной вопрос:

•  Возможна ли эксплуатация жилого многоквартирного дома, без указанных помещений?

Для ответа на поставленный вопрос, необходимо изучить техническую документацию на дом и соответственно в случае получения положительного ответа на указанный вопрос, заявителю в удовлетворении исковых требований суд отказывает, т. к. помещение является самостоятельным объектом прав и его использование в целях обслуживания многоквартирного дома не требуется.

Соответственно если без данного помещения эксплуатация жилого дома невозможна, то объектом права собственности отдельного лица, указанное помещение быть не может и должно быть в общей долевой собственности. Исковые требования в данном случае подлежат удовлетворению.

Весьма показательным в данном случае является Постановление 9-го Арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года по делу №40-163016/09-113-1181

При рассмотрении споров данной категории, у судов складывается противоположная практика, поскольку зачастую с такими исками обращаются Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Учитывая изложенное, немаловажным остается вопрос:

• Вправе ли ТСЖ предъявлять иски от имени собственников жилого многоквартирного дома?

Хотя в силу п. п. 6, 7 и 8 статьи 138 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Однако одного законодательного закрепления для удовлетворения иска недостаточно. Так, по уже более менее сложившейся судебной практике (Дело №А40-7882/11-85-59 - , Дело № А40-109984/10-113-965, Дело № А40-18974/10-3-139 ), у ТСЖ нет материального права на иск, при рассмотрении вышеуказанных вопросов, поскольку ТСЖ не обладает никакими правами в отношении общего имущества (Указанная правовая позиция, также сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 г.  № 7319/09 и  от 15.12.2009 г. № 12537/09).

По нашему мнению, для обращения ТСЖ с подобным иском в суд, необходимо дополнительно к основаниям изложенным в законе и в Уставе ТСЖ, также провести общее собрание собственников многоквартирного жилого дома с решением вопроса о наделении ТСЖ полномочиями по защите прав собственников. Впоследствии, в ходе судебного слушания добавить к имеющимся основаниям экспертное исследование по вопросу: возможна ли эксплуатация жилого многоквартирного дома, без указанных помещений. Тогда шансы на успех в суде прибавляются в разы.