Долевое строительство жилья скоро отменят: застройщикам разрешат продавать гражданам только построенное жильё

Недавно стало известно о новых инициативах по реформированию законодательства в сфере долевого строительства жилья. В частности, Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования строительства жилья при участии банков (данный вопрос обсуждался на совещании главы государства с членами правительства 25 октября 2017 г).
Как ожидается, полный отказ от долевого строительства жилья может быть введен через 3-5 лет. Взамен будет предложено гражданам покупать готовое жилье в новостройках.

По информации Минстроя РФ пока конкретных механизмов и плана мероприятий по переходу не разработано, Минстрой РФ только собирается этим заняться, впрочем, глава Минстроя Михаил Мень пообещал учитывать мнение застройщиков.
Очевидно, что данная инициатива направлена на решение обострившейся проблемы «обманутых дольщиков» и вызвана не только значительным ростом числа обанкротившихся застройщиков, дела о банкротстве которых длятся зачастую годами, но и тем, что многие застройщики работают в обход требований Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: жилую недвижимость в строящихся домах продают с использованием схем жилищно-строительных кооперативов, покупки векселей, инвестиционных или предварительных договоров. 
Различных схем множество, но все они никак не регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом права граждан как покупателей в данном случае защищены значительно меньше, и соответственно у них гораздо больше шансов остаться без недвижимости и денег, а застройщики могут длительное время без начисления каких-либо процентов (в отличие от средств во вкладах в банках) длительное время пользоваться привлеченными средствами.
Именно поэтому к 2020 году предлагается вообще запретить застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию. То есть в 2018-2020 гг. у покупателей еще будет возможность купить жилье на этапе строительства, так как средства дольщиков будут аккумулироваться на специальном счете в кредитующем застройщика банке, однако, для этого придется как-то наладить контроль за целевым расходованием таких средств.
Фактически это означает, что после 2020 года девелоперы должны будут для строительства пользоваться собственным средствами либо обращаться за кредитом в банк, в таком случае российский рынок жилой недвижимости ждет повышение цен в сочетании с сокращением объема предложения.
При этом изменение законодательства не гарантирует полного исчезновения проблемы обманутых дольщиков.
Законодатель уже давно пытается найти модель, которая сумеет максимально минимизировать риски граждан (будущих владельцев жилья) от потери вложенных средств, а также защитить конституционное право граждан на жилье. Как и во многих других случаях, законодатель собирается пойти по пути наименьшего сопротивления, отменив «старое» и придумав нечто новое, которое, возможно, будет лучше старого.
Возможность отмены института долевого строительства жилья прослеживалась в последнее время, об этом свидетельствовали существенные изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ. 
Как считают участники рынка, на переходный период до запрета долевого участия будут действовать последние поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ, внесенные Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые уже достаточно сильно усложнили попытки строителей продолжить свою деятельность. 
По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое.
Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Впрочем, как говорят строители, именно банки и стали главными бенефициарами последних изменений. Заработают на всех этих инновациях банкиры, которые будут полностью контролировать строительные компании.
Следует отметить, что действующие нормативные акты вполне допускают возможность использования проектного финансирования, в том числе и для строительства многоквартирных жилых домов. Соответственно, с большой долей вероятности может быть отменен Федеральный закон № 214-ФЗ. Возможно, потребуется внесение изменений в Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также в Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Скорее всего, законодатель внесет изменения и в ряд других правовых актов, но исходя из концепции, предложенной президентом, достаточно будет отмены закона о долевом участии в строительстве.
Сложившаяся ситуация делает бизнес застройщиков невыгодным и ведет к монополизации рынка. Им придется разрабатывать альтернативные схемы — например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир. Для того чтобы новые схемы стали понятны как самим игрокам рынка, так и потребителям, очевидно понадобится немало времени, как это происходило и с ЖСК, и с долевым строительством. Поначалу эти нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья уже вряд ли будет достижим. 
Замена института долевого строительства жилья проектным финансированием также свидетельствует о том, что наш законодатель стал учитывать зарубежный опыт строительства жилья в Европе и США, где основную часть оплаты за строящееся жильё застройщики могут получить только по завершении строительства, при этом права покупателей законодательно защищены на должном уровне. 
Таким образом, нашим гражданам, желающим расширить свою жилплощадь, в конечном итоге придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье.

Николай Челюканов
Управляющий партнер проекта «Защита Прав»
advokat@zashitaprav.com
+7(985)520-33-20