Эскроу вместо банковской ячейки при расчетах за покупку квартиры

Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ).

Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости.

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).

Наиболее близкой к эскроу формой расчетов в действующем российском законодательстве является депонированный (покрытый) аккредитив, однако эскроу несколько отличается от аккредитива предметом исполнения. Кроме того, со 2 апреля 2015 года счета эскроу, открытые физическими лицами для покупки недвижимости, застрахованы государством на сумму до 10 млн.рублей (напомним, что для обычных депозитов эта сумма не превышает 1,4 млн.рублей).

Договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом. Договор счета эскроу удобен при поэтапном расчете по сделке.

На сегодняшний день функцию эскроу-агентов в силу законодательного ограничения могут выполнять только кредитные организации (например, за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки).

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу.

На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб.

При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью зарубежом. В США он открывается через адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа; если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу; если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах: в Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и других. Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки.

В качестве альтернативы счету эскроу часто стороны прибегают к услугам нотариусов, воспользовавшись другим схожим с эскроу институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Напомним, что с 1 января 2015 года (после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ) нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью). Так, при заключении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести наличные расчеты у него.

Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке через свой банковский счет, т.е. принять деньги у покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет продавца после регистрации.

Условия передачи денег на депозит нотариуса, и условия выдачи их продавцу, как правило, устанавливаются в отдельном соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с договором купли-продажи квартиры (суть этого соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки). Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения договора купли-продажи квартиры у него, но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета продавцом.

Необходимо помнить, что норма п. 3 ст. 327 Гражданского кодекса РФ позволяет покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях покупатель может забрать свои деньги обратно: например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Такая услуга нотариусов значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью (в том числе по альтернативным сделкам), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса.

Изначально законопроект о введении в Гражданский кодекс РФ института эскроу прямо предусматривал возможность расчета по сделкам с недвижимостью через так называемые эскроу счета нотариусов. Предлагаемая конструкция должна была выдавить с рынка не только банковские ячейки, но и «серые» схемы расчетов, и уход от налогов при сделках с недвижимостью, сократить количество мошеннических действий. Но в отечественном праве эскроу из сервиса превратилось лишь в счёт (эскроу как счёт, в исполнении банков – теперь всего лишь средство осуществления расчётов и не более).

В любом случае с развитием института эскроу при купле-продаже квартиры расчеты через банковские ячейки, также как и расписки уйдут в прошлое, и покупателю недвижимости не придется думать как юридически правильно оформить факт передачи денежных средств, при этом рынок недвижимости более прозрачным и безопасным.

Николай Челюканов

Управляющий партнер проекта «Защита Прав»

advokat@zashitaprav.com

+7(985)520-33-20