Взыскание убытков с застройщика. Типичные виды убытков при нарушении застройщиком обязательств по ДДУ.

Я уже писал о делах по взысканию неустойки с застройщика, которые являются совсем элементарными (Взыскание неустойки с застройщика в полном объеме: Арбитраж vs Суд общей юрисдикции.  Взыскание неустойки с застройщиков — игра в рулетку)… В сфере защиты прав дольщиков существуют еще и дела о взыскании с застройщика сумм, уплаченных по ДДУ и процентов, в случае одностороннего отказа дольщика от исполнения ДДУ. Эти дела также не представляют никакой трудности и особого интереса. В то же время в этой области интересно обсудить возможность взыскания с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры или расторжением договора долевого участия.

Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, неустойки, установленные Законом о долевом участии являются штрафными, что заставляет адвоката или юриста такого дольщика задуматься о возмещении убытков сверх неустойки.

Здесь я приведу примеры типичных убытков при просрочке застройщиком исполнения обязательства по передаче квартиры дольщику, а также при одностороннем расторжении дольщиком ДДУ.

Взыскание с застройщика убытков при просрочке передачи квартиры.

Наиболее типичными убытками, причиненными просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры дольщику, являются убытки, связанные с наймом жилого помещения, а также убытки, вызванные повышенным процентом по ипотечному кредиту. Перейдем к краткому анализу этих убытков.

Убытки, являющиеся следствием найма квартиры.

Предположим, что дольщику должны передать квартиру не позже 31.12.2016, а фактически застройщик передает её только 31.12.2017. Может ли дольщик взыскать с застройщика суммы, уплаченные им за найм  квартиры за период с 01.01.2017 по 31.12.2017?

На самом деле суды общей юрисдикции довольно редко взыскивают такие убытки, хотя иногда такие решения встречаются. 

Приведу несколько примеров из судебной практики.

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-5304/2018:

Судебная коллегия находит обоснованным вывод суда о недоказанности прямой причинной связи между нарушением срока передачи объекта долевого строительства и необходимостью истца арендовать иное жилье. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной статьи возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии определенных условий для наступления ответственности, предусмотренных законом. Для удовлетворения иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у него убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом (убытками).

Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств должно доказать лицо, обращающееся в суд с требованием о возмещении убытков.

Недоказанность одного из вышеуказанных обстоятельств возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований. Сам факт предоставления суду договора аренды жилого помещения и произведенной по нему оплаты без доказанности совокупности указанных выше обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом расходов.

Судебная коллегия находит, что правоотношения по найму жилого помещения возникли между П.Д. и А., они не направлены на восстановление нарушенного права истца по несвоевременной передаче ответчиком конкретной квартиры.

Следовательно, расходы истца по оплате найма жилого помещения не находятся в причинно-следственной связи с договором долевого участия и исполнением застройщиком своих обязательств по данному договору.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2017 N 33-23661/2017 по делу N 2-4862/2017:

Согласно представленным истцом документам, она с сентября 2014 года являлась нанимателем квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании договоров найма жилого помещения, заключенных с ФИО (по доверенности от ФИО2) на период с 26.09.2014 по 25.09.2015 (л.д. 35-38), с 26.09.2015 по 24.09.2016 (л.д. 39-42), с 25.09.2016 по 24.09.2017 (л.д. 43-46).

При этом до сентября 2016 года ею осуществлялась оплата за наем в размере 10 000 рублей в месяц, а также за коммунальные услуги в размере 2500 рублей в месяц, а с сентября 2016 года оплата составляла 15 000 рублей, включающая оплату коммунальных услуг.

В то же время, по мнению судебной коллегии, А. не доказана причинно-следственная связь между расходами на наем квартиры и действиями ответчика. Сам же по себе факт заключения договора найма жилого помещения, не свидетельствует о зависимости между нарушением ответчиком договора и убытками истца.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора с ответчиком А. была зарегистрирована по адресу: <адрес>.

Данный адрес регистрации истца указан и в договорах найма жилого помещения от 26.09.2014, 25.09.2015, 25.09.2016 (л.д. 35-38, 39-42, 43-46). Доказательств иного адреса регистрации места жительства или места пребывания, в суд не представлено.

Таким образом, отсутствует причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде платы по договору найма и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства (места работы) и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома. 

Имея постоянное место жительства в <адрес>, проживание в <адрес> является личным волеизъявлением истца. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что именно в результате противоправных действий ответчика истец вынужден был проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по его оплате, а также что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по найму другого жилого помещения имеется причинная связь.

Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен 26.09.2014, то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность найма иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в данном жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются.

Как видим, суды очень ограничительно подходят к пониманию убытков, связанных с наймом квартиры.

Многие суды исходят из того, что найм должен быть вынужденным. А если дольщик начал снимать квартиру до заключения ДДУ и надеялся, что после передачи ему квартиры он вселится в новую квартиру и не будет нести расходов на найм? Разве эти лишние расходы не связаны с просрочкой передачи квартиры дольщику?

Думаю, что такое понимание убытков в действительности лишает возможности дольщика компенсировать то, что он не истратил бы, если бы квартира ему была передана своевременно. Встречается иногда и более трезвый подход.

Так в решении Уссурийского районного суда Приморского края от 12.10.2015 по делу №  2-6539/2015 находим:

В силу статьи 15 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

В качестве понесенных убытков истцом представлен договор найма от ДД. жилого помещения, по адресу: XXXX. Как следует из искового заявления, с ДД. ММ. ГГ истец по договору найма снимал жилое помещение, по адресу: XXXX.

Пунктом 2.2.8. договора найма предусмотрено, что арендная плата за жилое помещение составляет XXXX в месяц. Согласно расписке от ДД. ММ.ГГ истец произвел расчет арендной платы за девять месяцев, на общую сумму XXXX При этом судом установлено, что истец работает в г. Уссурийске, жилья в собственности не имеет, прописан в другом населенном пункте. Поскольку ООО «XXXX» допустило просрочку сдачи объекта долевого строительства, то есть ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по договору, требования о взыскании убытков в виде арендной платы за период с ДД. ММ. ГГ по ДД. ММ. ГГ (день сдачи объекта долевого строительства) в размере XXXX(XXXX * XXXX месяцев + XXXX за 7 дней в июне (с15 по 22)) подлежат удовлетворению.

Данное решение было оставлено без изменений определением Приморского краевого суда от 23.03.2016 по делу N 33-2720/2016

Учитывая существующую судебную практику, если дольщик желает взыскать с застройщика убытки, связанные с наймом жилого помещения, то ему придется, как правило, доказывать вынужденность найма: отсутствие жилого помещения, в котором можно проживать; наличие работы в городе, в котором у него имеется место жительства (Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу №18-КГ17-239) и тому подобное.

Убытки, причиненные наймом квартиры, я обсуждал более подробно здесь.

Убытки, вызванные уплатой повышенных процентов по кредиту.

Если дольщик оплачивал цену ДДУ в том числе и за счет кредитных средств и кредитный договор предусматривал уменьшение процентной ставки по кредиту после государственной регистрации права собственности на квартиру, то разницу между уплаченными фактически процентами и процентами, которые уплачивались бы по меньшей ставке, можно взыскать с застройщика в качестве убытков. Здесь практика единообразна и особых споров относительно этого вида убытков нет.

Приведу пример.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2017 N 33-27302/2017 по делу N 2-296/2017:

В соответствии с кредитным договором N 0145-14-000438 от 22 мая 2014 года, ОАО «Банк Санкт-Петербург» предоставил истцу кредитные средства в размере 4 000 000 рублей на приобретение квартиры. Договором предусмотрена процентная ставка 13,5% годовых на период со дня заключения договора до последнего дня расчетного периода, в котором кредитору предоставлены свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект и ипотеки объекта в силу закона в пользу кредитора, акт приема-передачи объекта, договора.

Размер процентной ставки устанавливается в размере 12,5% после предоставления кредитору указанных документов (л.д. 44 — 46" л.д. 49 — 50). Кредитный договор был заключен истцом для целевого использования, а именно для приобретения заемщиком в собственность спорной квартиры, на основании заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик квартиру истцу передал с нарушением установленного договором срока, в связи с чем, истец вынужден был нести убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору за квартиру, которую в собственность не получил.

Таким образом, из-за несвоевременной передачи квартиры, за период с января 2015 по август 2015 года истец произвел оплату процентов в сумме 355 555,68 рублей по процентной ставке 13,5% годовых, следовательно при процентной ставке 12,5% годовых истец должен был произвести плату процентов за указанный период в сумме 329 218,22 ((355 555,68 * 12,5) / 13,5) = 329 218,22, разница составит: 355 555,68-329 218,22 = 26 337 рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца по правилам ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ.

Дольщики некоторых застройщиков, порой, не выдерживают огромных сроков ожидания передачи им квартиры. Для таких дольщиков ст. 9 Закона о долевом участии предусматривает право на односторонний отказ от исполнения ДДУ или, проще говоря, на одностороннее расторжение договора. Возмещения каких убытков может потребовать дольщик, отказавшийся от исполнения ДДУ?

Убытки в виде разницы рыночной стоимости квартиры на момент расторжения ДДУ и ценой ДДУ.

Сравнительно недавно в ГК РФ была введена ст. 393.1, которая так и называется возмещение убытков при прекращении договора. Посмотрим, чем эта статья может помочь дольщику. Она предусматривает в частности следующее:

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. 

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. 

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Что это значит применительно к отношениям долевого строительства?

Все очень просто. Допустим, что дольщик при заключении ДДУ заплатил застройщику 4 000 000 рублей за строительство двухкомнатной квартиры. На момент, когда застройщик должен был передать квартиру рыночная стоимость такой квартиры составляла бы 4 800 000 рублей.

Если исходить из того, что взыскание убытков должно ставить лицо в такое положение, как если бы договор был исполнен (положительный договорный интерес), то у дольщика появилось бы благо стоимостью 4 800 000 рублей. В таком случае лицо, нарушившее договор, должно компенсировать дольщику 800 000 рублей, т.е. разность между ценой квартиры на момент прекращения договора и суммой, уплаченной застройщику по ДДУ.

В судебной практике появляются дела подобной категории. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2016 N 33-7351/2016 по делу N 2-5779/2015 (взыскание сверх неустойки убытков в размере 440 543 рубля); Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2017 N 33-443/2017 по делу N 2-856/2016 (взыскание сверх неустойки убытков в размере 1 170 000 рублей).

Таким образом, этот вид убытков возможно взыскать. В рамках дела только придется провести судебную экспертизу по определению рыночной стоимости аналогичной квартиры на дату прекращения ДДУ.

Убытки в виде процентов, оплаченных за кредит.

С данным видом убытков не все так однозначно.

Представим, что дольщик оплатил застройщику цену ДДУ частично за счет кредитных средств. Застройщик просрочил исполнение обязательства, и дольщик отказался от исполнения ДДУ, потребовав возврата денежных средств, уплаченных застройщику и процентов, предусмотренных ст. 9 Закона о долевом участии. Для простоты предположим, что застройщик вернул дольщику деньги, уплаченные ему по ДДУ с просрочкой 10 месяцев.

Может ли дольщик в данном случае требовать от застройщика убытки в виде процентов, уплаченных по кредиту на оплату по ДДУ? С одной стороны получается, что дольщик платил проценты по кредиту просто зря, так как он не получил того, что надеялся приобрести, заключая ДДУ. 

Посмотрим, каково видение различных судов относительно возможности взыскания уплаченных банку процентов при одностороннем расторжении ДДУ.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2018 по делу N 33-5748/2018:
Так, из материалов дела следует, что * г. между кредитором ТКБ БАНК (ПАО) и заемщиком А. заключен кредитный договор, в соответствии с условиями которого, кредитор предоставляет заемщику кредит в сумме 5600000 руб. сроком на 25 лет, а заемщик обязуется в течение этого срока возвратить кредитору указанную денежную сумму на условиях и в порядке, установленном договором, с уплатой процентов за пользование кредитом (п. 1.1). Согласно п. 1.3 названного кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения квартиры на стадии строительства по адресу: *, номер дома по проекту N *, тип квартиры по проекту *, общая площадь по проекту * кв. м, 8 этаж. Исходя из графика платежей и представленной в материалы дела выписки по счету Банка относительно кредита, истцом в счет погашения процентов за пользование кредитом было оплачено с момента заключения договора долевого участия и до его расторжения в одностороннем порядке (* г.) оплачено — 680645,26 руб., с учетом размера платежей по страхованию в общем размере сумма составила 712184,46 руб. Расходы по оформлению нотариальной доверенности 2600 руб. и 900 руб. 

Так, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 ст. 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 ст. 393 ГК РФ). 

Судебная коллегия учитывает, что кредит получен истцом исключительно с целью заключения договора участия в долевом строительстве, а, следовательно, несение указанных расходов напрямую связано с приобретением права на объект долевого строительства. Принимая во внимание, что основанием расторжения договора долевого участия послужило нарушение застройщиком срока передачи объекта, повлекшее невозможность получения истцом права на жилое помещение, судебная коллегия находит требования А. в части взыскания денежных средств, затраченных по кредитному договору и оформлению доверенностей, обоснованными. Суд первой инстанции не дал оценки всей совокупности представленных по делу доказательств, не определил фактически имевшие место правоотношения и не применил закон, подлежащий применению к имевшим место правоотношениям.

Как видим, в данном случае оплата процентов по кредиту была признана убытками дольщика, причиненными нарушением договора.

Иную позицию занимает СКГД ВС РФ.

Она признает, что обязательство дольщика уплачивать проценты по кредиту является обязанностью по самостоятельному договору, стороной которого застройщик не является. В то же время, если застройщик должен был возвратить деньги, полученные им по ДДУ, но своевременно этого не сделал, то проценты по кредиту за период просрочки возврата дольщику денег являются убытками (Определением Верховного Суда РФ от 27.02.2018  N 78-КГ17-99).

 В последнем случае речь уже идет не об убытках от расторжения ДДУ, а об убытках, причиненных несвоевременным исполнением обязательства по возврату дольщику, уплаченных застройщику сумм.