Найти юриста / адвоката / эксперта
В последнее время часто встречаются ситуации, когда добросовестные дольщики (участники долевого строительства), вложившие свои деньги в строящееся жильё, сталкиваются с тем, что в отношении застройщиков их квартир возбуждаются дела о несостоятельности и вводятся «банкротные» процедуры.
При этом Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее «Закон о банкротстве») предусмотрены достаточно короткие сроки для обращения дольщиков в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, например в процедуре наблюдения – всего 1 месяц с даты опубликования сведений о введении процедуры, в процедуре конкурсного производства – 2 месяца с даты опубликования сведений о введении данной процедуры после чего реестр требований кредиторов по закону считается закрытым.
В данной ситуации (особенно при банкротстве крупных застройщиков) не все дольщики могут своевременно выявить информацию о введении процедур банкротства и своевременно заявить в арбитражный суд свои требования в отношении недостроенных квартир.
До недавнего времени в судебной практике оставался открытым вопрос о последствиях пропуска дольщиками предусмотренных законом сроков для подачи заявлений о включении в реестр требований кредиторов, в том числе предусмотренных статьей 201.13 Закона о банкротстве сроков для обращения в суд для трансформации требований о передаче жилых помещений в денежные требования (в ситуации невозможности передачи объекта строительства в создаваемый кооператив).
Зачастую суды либо включали такие требования в реестр требований кредиторов либо включали такие требования «за реестром», то есть после удовлетворения требований кредиторов, требования которых поданы в срок и уже включены в реестр.
Вместе с тем, указанная ситуация была разъяснена судебной практикой. В частности, для заявления требований о включении в реестр о передаче жилых помещений установленный п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве 2-х месячный срок закрытия реестра требований не является пресекательным, поскольку для дольщиков предусмотрены специальные правила п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве, согласно которым на арбитражного управляющего возложена обязанность по уведомлению в пятидневный срок со дня утверждения управляющего всех известных ему участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Согласно сложившейся судебной практике двухмесячный срок на предъявление требований участниками строительства начинает течь не ранее, чем со дня направления участнику строительства указанного уведомления конкурсным управляющим (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 14452/12).
Таким образом, при отсутствии доказательств уведомления дольщика последний не будет считаться пропустившим срок на включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, в Определении от 21 января 2016 г. № 304-ЭС15-12057 Верховный Суд РФ разъяснил следующее: cогласно сложившейся судебной практике по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав кредиторов, отличным от включения их требований в денежный реестр. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 и от 23.04.2013 N 13239/12).
При этом в силу прямого указания пункта 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве кредитор должен выразить волю на трансформацию его требования о передаче жилых помещения в денежное: при наличии обстоятельств, названных в этом пункте, конкурсный управляющий направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежных требований в течение месяца со дня получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также о последствиях непредъявления денежных требований в месячный срок.
Учитывая отсутствие в Законе о банкротстве таких негативных последствий пропуска месячного срока, введенного пунктом 1 статьи 201.13 Закона, как удовлетворение денежного требования гражданина — кредитора в иной очередности, нежели чем третья, у судов отсутствовали правовые основания для признания денежного требования кредитора подлежащим погашению по правилам пункта 4 статьи 142 Закона о банкротстве (то есть за реестром).
Закон о банкротстве, закрепляя приоритетный характер удовлетворения денежных требований граждан — участников строительства, не содержит положений о перераспределении выплат между участниками строительства, своевременно заявившими о намерении трансформировать ранее учтенные требования о передаче жилых помещений в денежные, и кредиторами, нарушившими упомянутый месячный срок.
Если срок, установленный пунктом 1 ст.201.13 Закона о банкротстве будет признан судом пропущенным, по аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат применению правила абзацев 1 и 2 пункта 5 статьи 142 Закона о банкротстве: кредитор получает удовлетворение в рамках своей очереди, но при этом имеет право на последовательное удовлетворение, то есть из средств, оставшихся после полного расчета с другими кредиторами, подавшими заявления о трансформации требований в отведенный законом срок.
Кроме того, дольщикам следует помнить, что согласно п. 4 ст. 201.13 Закона о банкротстве в ситуации невозможности передачи объекта незавершенного строительства в создаваемый кооператив и продажи такого объекта с торгов, арбитражный управляющий не вправе осуществлять расчеты с кредиторами третьей и четвертой очереди в соответствии с реестром требований кредиторов до рассмотрения всех требований граждан — участников строительства и (или) всех требований юридических лиц — участников строительства, предъявленных в порядке трансформации требований о передаче жилых помещений в денежные требования и вынесения арбитражным судом соответствующих определений.
Николай Челюканов
Управляющий партнер проекта «Защита Прав»
advokat@zashitaprav.com
+7(985)520-33-20
Спасибо! Хорошая и нужная статья.