В весьма затруднительную ситуацию попал мой в последствии доверитель, решив приобрести квартиру на стадии строительства. Оговорюсь сразу приобретение жилья происходило не по 214 Закону, а по схеме предварительного договора-купли продажи, разница существенная.

Во втором случае риск по подобным сделкам еще больше увеличивается, однако эту схему в регионе Москва и Московская область напропалую используют, такие гиганты как СУ-155, ДСК 1, здесь уже личность и репутация застройщика имеет значение, поскольку по большому счету это единственное крепкое звено в такого рода сделках.

Что подобные сделки совершаются и риски по ним повышенные, об этом уже пишут в детском журнале «Мурзилка». А тут еще разгар кризиса 2009 год, многие строительные программы были свернуты.

Да что тут говорить, если такой строительный гигант, как Миракс Групп с его грандиозной программой по строительству Москва-Сити стал давать слабину, группа компаний ГРМ, построила гостиницу Риц Карлтон на ул. Тверской рядом с Кремлем (бывшая гостиница Националь) потихонечку стала сворачивать объемы работ. А  о более мелких строительных компаниях говорить вообще не приходится.

Надо сказать, пострадали предприниматели, те кто строил на заемные деньги. Как говорится продажи «стоят», а счетчик в это время отсчитывает проценты по кредитам. Тысячу раз прав Генри Форд, говоря об одном из своих секретов успеха бизнеса, примерно следующее: «Ребята, если у вас есть возможность не брать кредит — никогда его не берите».Золотые слова, все так просто, и все так правильно.

В кризис раздолье жуликоватым компаниям, за таким словом «кризис» как за дымовой завесой можно, половить в волю «рыбу в мутной воде», водить за нос кредиторов и вкладчиков, рассказывать сказки обычным гражданам про «тяжелые времена». Что-то не знаю такого, чтобы, за всю историю России времена были легкими.

Вот и связался мой доверитель со своей женой с подобными парнями от застройщика, уж не знаю по каким критериям он выбирал этого застройщика, главное желание доверителя было приобрести квартиру в районе Куркино, вот и подвернулась ему эта строительная компания.

Вообще, по большому счету, приобретение недвижимости на стадии строительства считаю самым удачным вложением денежных средств. Вся наша жизнь — перманентный риск, считаю такие сделки нормальными, разумными и экономически выгодными. Все зависит от того, с кем имеешь дело, проявляя разумную осмотрительность, здравый смысл и обладая определенными познаниями.

Итак, ко мне обратился молодой человек со своей супругой, за помощью, гражданское дело было уже в пресловутом Никулинском районном суде г. Москвы, который направил дело по подсудности в Кунцевский районный суд г. Москвы.

От доверителя узнаю, что у него уже есть адвокат, но он и его жена решили от предыдущего адвоката отказаться, за отсутствием доверия к нему и в своем мнении были непреклонны. На мои вопросы о причине замены представителя в уже начавшемся гражданском деле, он лишь загадочно улыбался, уходя от прямых вопросов.

Хозяин — барин как говорится, тем более я когда-то помог родственнику доверителя в гражданском деле. Не последнюю роль играла в этом деле его интеллигентность, что мне импонировало, а переключиться с уголовно-правовой тематики к цивилистике все равно что глотнуть свежего воздуха выйдя из душного кабинета.

Позже, приступив к поручению, изучив материалы дела, пришел к выводу, что первоначальный иск, неуместная оплата госпошлины в полный рост, приобщение оригиналов документов к делу, в том числе и финансовых документов (в последствии было затруднительно их выцарапывать) а также неправильное определение подсудности и все это в совокупности, в своем решении выправить ситуацию, эта семья была права.

Примечательно что в первоначальном иске, представитель в своих требованиях расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и возврата денежных средств не стал руководствоваться законоположениями ФЗ «О защите прав потребителя», хотя именно на этот закон, был актуален в первейшую очередь. Хотя казалось бы и положительная практика наработана по таким делам, ан нет еще не до всех доходит.

В двухтысячных годах, в России встречался дуализм судебной практики по таким делам, суды в решениях рассматривали граждан как соинвесторов, по другим решениям граждане защищались Законом РФ «О защите прав потребителя». От подобной двойственной судебной практики, лично я пребывал в недоумении, и надеялся что здравый смысл возобладает, что и стало происходить в последствии.

Ну о каком совместном бизнесе можно говорить, граждане приобретают жилье для своего проживания, платят деньги, об этом более красочно расскажет любая домохозяйка, и даст точную правовую оценку. Да тут еще порой застройщики запутывают граждан, обозвав их соинвесторами, а значит партнерами, а поскольку партнеры стало быть и ответственность общая, и если что, типа «оба попали» соинвестор и жулик.

Ассоциации припоминают ставшей уже культовой давнишнюю рекламу ОАО МММ и Леню Голубкова, человека незамысловатого, пьющего, наивного простака. Технологии подобного рода, разрабатывают талантливейшие в своем деле специалисты, суть которых сводится к тому, чтобы  из человека сделать дурака больше, чем он есть на самом деле.

Муж и жена хоть и не юристы, но имея высшее экономическое образование, на интуитивном уровне понимали, что в суде что-то идет не так. А ставки весьма высоки, часть денег за квартиру уже были перечислены, жилой дом и не думал строиться, а тут еще Банк как дал слово выдать ипотечный кредит, так и немного погодя забрал это слово обратно, изменив кредитную свою политику.

Банк тоже понять можно, выдавать кредиты под строящееся жилье в кризис может повлечь дополнительные риски не возврата, поэтому последний решил выдавать кредиты при приобретении жилья на вторичном рынке.

А тут еще застройщик заключил договор с инвестором по условиям которого, в случае его расторжения по инициативе инвестора, застройщик удерживает 15% денежных средств от полной стоимости договора. Грабеж среди белого дня.

Но это еще не все, в устной беседе застройщик вообще отказался возвращать любую сумму. Вот так и поставил застройщик инвестора в «позу зю», якобы денег нет — возвращать нечего, загоняйте остальные деньги по договору, может быть квартиру и достроим, сами понимаете — кризис ничего не обещаем, хотите расторгать договор расторгайте, но денег назад в любом случае не получите. Претензия от инвестора застройщиком была проигнорирована.

Когда гражданское дело передали по подсудности, застройщик ушел в «глухую оборону», трюк не нов, его раньше использовали лет 20 назад в арбитражных процессах еще в первой редакции нового и малоизученного тогда всеми АПК РФ, когда ответчика не могли надлежащим образом известить и процесс «застопаривался», получалось суд бессилен, истец — неистовствует, ответчик залег на дно и потешается из-за угла.

Пришлось преодолевать, искусственно созданную преграду, ответчика (застройщика) поскольку последний в наглую стал игнорировать судебные повестки, не извещен «ничего не знаю, не в курсе и т.п.»

Для дальнейшей победы над застройщиком (ответчиком) пришлось, проявить некоторую напористость, поскольку те понимали слабость своей позиции и стали всеми способами делать попытки применить тактику затягивания процесса.

А главная позиция ответчика — подписали договор будьте добры его выполнять, и еще ждем-с денег по договору, потом шарахание Застройщика в другую сторону, по договору удерживаем 15% суммы стоимости квартиры, часть денег вернем когда будут, но пока денег в обозримым будущем не предвидится.

Суд иск удовлетворил, да еще оштрафовал ответчика, решение вынес в нашу пользу. А как мы заставили ответчика исполнить решение, это отдельная история.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Предварительный дого​вор купли-продажи129.8 KB
2.Изменение к исковому​ заявлению109 KB
3.Возражения на иск549.5 KB
4.Решение суда1.3 MB

Автор публикации

Адвокат Гурьев Вадим Иванович
Москва, Россия
Моя специализация бизнес и финансы.
Защита по сложным уголовным экономическим делам.
Борьба с фальсификациями и незаконными методами расследования. Опыт, надёжность, добросовестность!

Да 29 29

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Журов Александр, Алексеенко Анатолий, Рудковская Екатерина, Минаева Марина, Гурьев Вадим, Ермоленко Андрей, Лапикова Анна
  • 24 Ноября 2014, 06:03 #

    Каких только уловок не напихивают застройщики в договоры, которые подсовывают на подпись своим потенциальным заказчикам (покупателям квартир), и как только их не «обзывают»… хотя в реальности, стороны имеют в виду обычную куплю-продажу с рассрочкой исполнения обязательств каждой из сторон. 

    Отрадно видеть здравое решение суда, в котором суд исходил из фактически сложившихся правоотношений и закона о ЗПП, а не из того, что «наверчено» в самом договоре. Жаль только, что штраф в те времена взыскивался в бюджет, а не в пользу потребителя.

    +7
    • 24 Ноября 2014, 11:16 #

      Уважаемый Иван Николаевич, конечно опаска была, что суд может принять кабальные положения договора а не ЗПП, противная сторона эту тему особенно муссировала и защищалась своим договором.
      Поэтому пришлось оперировать дополнительными аргументами. Самое обидное то, что вся эта стройка остановилась, а ответственности с их стороны ноль.

      +4
  • 24 Ноября 2014, 08:01 #

    Уважаемый Вадим Иванович, неустойку по ст.395 ГК РФ брали исходя из ставки ЦБ РФ. А если брать по ставкам кредитования в данной местности ?
    Ведь кредитором выступает не юридическое лицо.
    … Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части...

    +1
    • 24 Ноября 2014, 10:57 #

      Уважаемый Александр Валерианович, именно по ставкам ЦБ РФ, вы поймите нужно было решить задачу основного долга, кроме того, в договоре такое было наверчено, не в пользу граждан.
      Отход от привычной схемы ст.395 ГК РФ сулит отложением судебного разбирательства, что, чего, почему, а это на руку врагам.
      Пошел по другому пути, потом вышел с заявлением об индексации!!!

      +3
      • 24 Ноября 2014, 13:36 #

        потом вышел с заявлением об индексации!!!Уважаемый Вадим Иванович, можно подробнее ?

        -1
        • 24 Ноября 2014, 13:48 #

          Уважаемый Александр Валерианович, конечно поподробнее можно.
          Правда в комментах эти вещи будут несколько перегружены, а эта отдельная тема, причем характерна для любых решений судов связанными с денежными обязательствами.
          Знаете что сделаем, поскольку не все об этом знают, а индексация — вещь, крайне полезная, напишу небольшую статью с приложением документов.
          Ознакомитесь — возьмете на вооружение.

          +2
  • 24 Ноября 2014, 09:07 #

    Правильное  решение. Строительные  фирмы  злоупотребляют своим  положением!

    +3
  • 24 Ноября 2014, 09:46 #

    Уважаемый Вадим Иванович, замечательная работа! (Y)
    Очень интересно узнать продолжение — какие приемы Вы применили для того, чтобы застройщик исполнил решение суда! 

    +4
  • 24 Ноября 2014, 10:32 #

    Оговорюсь сразу приобретение жилья происходило не по 214 Закону, а по схеме предварительного договора-купли продажи, разница существенная.
    А у  нас в  регионе  используют еще одну хитрую схемку.  Договор о намерениях (в котором нет ни слова по поводу оплаты) + договор займа (!!!) суммы, внесенной  в счет инвестирования жилья.
    И тогда, если приобретателя интересует именно жилье,  все становится более чем печально…

    +3
    • 24 Ноября 2014, 11:02 #

      Уважаемая Марина Владимировна, это еще дальше от жилья и всего того, что связано с его приобретением. Получается, живете только по понятиям!

      +3
      • 24 Ноября 2014, 11:21 #

        это еще дальше от жилья Вот и я о том…
        Действительно, какие  только способы  «соскочить», если понадобится,  не изобретают…
        Я когда несколько лет назад впервые увидела такой вот договор займа, решила, что это, возможно, какой-то индивидуальный случай… Но нет! Конвейер.
        В итоге «пострадали» очень многие… Кое кому «повезло» дважды. Т.К. после СОЮ пришлось заявляться в Арбитраж. В дело о банкротстве застройщика…

        +3
  • 24 Ноября 2014, 14:08 #

    Уважаемый Вадим Иванович, интересное дело у Вас вышло. Решение суда исполнено? 

    +2
  • 24 Ноября 2014, 16:51 #

    Уважаемый Вадим Иванович, примите и мои поздравления!!!!!(Y)(Y)(Y). 

    А в чем  заблуждался прежний представитель относительно подсудности и размера госпошлины?

    +1
    • 24 Ноября 2014, 17:06 #

      Здравствуйте, Уважаемая Анна Анатольевна,  подсудность юридического лица определяется, его юридическим адресом, а не местом расположения.
      А госпошлина, как Вы сами знаете не облагается по закону о ЗПП, но есть нюанс, нормы НК РФ гласят, при сумме иска до 1 000 000 рублей не облагается, а при сумме требований все что  выше 1 000 000 рублей облагается.

      +1

Да 29 29

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Долевое строительство, судебный спор с застройщиком. Решение по делу» 5 звезд из 5 на основе 29 оценок.

Другие публикации автора

Похожие публикации