Обзор судебной практики по делам о признании недействительными сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения

Согласно ст. 178 ГК РФ РФ сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена под влиянием существенного заблуждения. При этом заблуждение считается существенным, если сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, зная о действительном положении дел, например, если сторона:

— допустила очевидные оговорку, описку, опечатку или другую техническую ошибку;

— заблуждалась в отношении предмета сделки, в частности, его существенных качеств;

— заблуждалась в отношении природы сделки;

— заблуждалась в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

— заблуждалась в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Договор признается недействительным, если сторона в силу возраста и/или состояния здоровья заблуждалась в отношении природы сделки.

Истцы приватизировали квартиру. Из-за преклонного возраста и наличия ряда заболеваний самостоятельно осуществить действия по регистрации договора они не смогли. В качестве сопровождающих и помощников выступила родственница одного из истцов и привлеченный ею риэлтор. В процессе регистрации договора передачи истцы с подачи родственницы подписали также документы на отчуждение нескольких принадлежащих им объектов недвижимости. Суд согласился с доводами истцов, утверждавших, что у них не было оснований не доверять члену своей семьи, которая, воспользовавшись их состоянием и неосведомленностью в правовых вопросах, неправомерно завладела недвижимостью, и признал договор недействительным (решение Ставропольского районного суда Самарской области от 25.12.2017 по делу № 2-3118/2017).

Стороны нотариально удостоверенной сделки априори считаются осведомленными с текстом договора, правами, обязанностями и последствиями ее заключения, поскольку на нотариуса возложена обязанность по их разъяснению. Без доказательств обратного сделка не может быть признана недействительной по ст. 178 ГК РФ РФ.

В период брака супруги приобрели и зарегистрировали на одного из них несколько автомобилей, после чего заключили брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все приобретенное в период имущество. Суд отказал истице в признании брачного договора недействительным, поскольку текст нотариально удостоверенного договора содержит указание на то, что истица отдавала себе отчет о характере сделки, и доказательств обратного не представила (решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 25.12.2017 по делу № 2-6093/2017).

Введение в заблуждение покупателя в отношении качества предмета сделки влечет признание договора недействительным даже при наличии подписанного покупателем акта приема-передачи.

Истица приобрела по договору купли-продажи дом и земельный участок. В счет оплаты по договору были использованы не только ее личные сбережения, но и средства материнского капитала. Недвижимость требовалась истице для улучшения жилищных условий. Однако экспертиза, проведенная после заключения сделки, показала, что дом не может использоваться для постоянного проживания, т.е. в целях, для которых он приобретался. Внешний вид дома и информация, содержащаяся в кадастровом паспорте объекта, не позволяют сделать вывод, что истица была осведомлена о реальном состоянии дома. Продавец также не смог доказать, что довел соответствующую информацию до сведения покупателя, в связи с чем договор был признан недействительным, а семья покупателя получила право проживания в спорном доме до момента исполнения решения суда в натуре (апелляционное определение Омского областного суда от 21.12.2017 по делу № 33-8138/2017).

Сокрытие продавцом информации об обременениях в отношении предмета договора, влекущих невозможность его использования по назначению, влечет недействительность сделки.

Истец приобрел на аукционе земельный участок с целью последующего строительства на нем жилого дома. В процессе регистрации выяснилось, что под участком проложен введенный в эксплуатацию газопровод среднего давления. По данной причине строительство осуществлено быть не может. Поскольку ни договор купли-продажи, ни аукционная документация соответствующей информации не содержали, что ввело покупателя в заблуждение на предмет потенциального использования предмета сделки, суд признал договор купли-продажи недействительным (решение Камызякского районного суда Астраханской области от 19.12.2017 по делу № 2-981/2017).

Если договор заключен в отношении имущества, являющегося предметом спора, о чем приобретатель не поставлен в известность, такой договор признается недействительным.

Истец приобрел гараж, а после совершения сделки узнал, что не может использовать его по назначению, поскольку тот подлежит сносу, как самовольная постройка, расположенная в охранной зоне ЛЭП. При оформлении договора продавец умолчал об этом, чем ввел в заблуждение покупателя. Поскольку сокрытие информации повлекло не только невозможность использования предмета сделки, но и его утрату, договор был признан недействительным (заочное решение Ново-Савинского районного суда г. Казани от 18.12.2017 по делу № 2-5355/2017).