Разделение счетов по коммунальным услугам между долевыми собственниками квартиры

Разберем стандартную ситуацию. В приватизированный квартире проживают несколько собственников (общая долевая собственность). Один из собственников не платит за коммунальные услуги длительное время. Можно ли разделить лицевой счет на оплату жилья?

Управляющие компании в таких просьбах отказывают. При этом ссылаются на то, что собственники квартир должны между собой заключить соглашение о порядке пользования квартирой и уплате коммунальных платежей, например, пропорционально размерам долей. Если такое соглашение будет заключено, тогда управляющая компания по заявлению всех собственников о разделе (не счетов, а оплаты) может удовлетворить просьбу собственников.

Таким образом, главное, по мысли юристов управляющих компаний – это наличие соглашения о порядке пользования общей квартирой. Бывали в моей практике также случаи отказа в разделение счетов по мотиву того, что собственники квартиры признаются одной семьей, а члены семьи обязаны (п.3 ст.31 ЖК) солидарно с собственником нести ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.На мой взгляд, такие подходы не соответствуют действующему законодательству.

Дело в том, что размер расходов по содержанию имущества каждого участника общей долевой собственности в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.Так в соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Кроме того, собственники долей в квартире являются самостоятельными пользователями, а не членами семьи единственного собственника (когда собственность единоличная), поэтому они не являются солидарными должниками по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, т.к. это не предусмотрено действующим законодательством и, как правило, договорами с управляющими компаниями (с. 322 ГК).

Поскольку объектом права собственности является доля в квартире, то и лицевой счет как документ первичного бухгалтерского учета должен быть открыт не на всю квартиру в целом, а на ее доли каждому собственнику.Распространены также случаи отказа в разделе счета со ссылкой на уже существующий договор по управлению домом, где не предусмотрено разделение счетов для долевых собственников квартир.

Такое положение не может служить законным основанием для отказа в изменение существующего договора, т.к. сторонам требуется восполнять существующий пробел относительно особенностей оплаты собственниками долей в квартире. Поэтому управляющая компания не может прикрываться запретом ст.426 ГК на предоставление предпочтений одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В случае отказа – собственники долей в квартирах вправе в судебном порядке либо (на основании п.3 ст.426 и п.4.ст.445 ГК) понудить управляющую компанию к заключению либо (по п.2 ст.450 ГК) потребовать в суде изменить условия такого договора.

В случае внесения изменений в существующий публичный договор с управляющей компанией (по особенностям оплаты коммунальных услуг каждым из долевых собственников квартир в многоквартирном доме) требуется внести соответствующие изменения в ранее заключенный договор на управление домом.

Такое восполнение пробела в договоре с управляющей компанией выгодно всем сторонам. Управляющая компания предотвращает возникновение споров по неоплате по аналогичным основаниям (это не мои долги, я свою часть оплатил — взыскивайте с другого сособственника), т.к. каждый из собственников долей в квартирах будет указан непосредственным плательщиком за квартиру и коммунальные платежи.

А собственники долей в квартире должны еще до заключения договора с управляющей компанией решать, смогут ли они платить коммунальные платежи самостоятельно или им лучше согласиться на договорную солидарную ответственность (тем самым ручаясь друг за друга) по коммунальным долгам.

Первоисточник.