Найти юриста / адвоката / эксперта
Алгоритм для дольщика (инструкция от адвоката)
1.Приобретение квартиры в многоквартирном доме, построенном самовольно или с захватом земельного участка либо с отступлением от проектной документации или в отсутствии надлежаще оформленных документов.
В большинстве случаев обманутые дольщики должны обращаться в прокуратуру для привлечения строительных компаний к административной ответственности по одному или нескольким из перечисленных нарушений. Застройщика также можно привлечь к уголовной ответственности за фиктивное банкротство и совершение мошеннических действий (но обвинительный приговор и арест руководителя строительной компании сами по себе не позволят достроить дом или возвратить вложенные средства).
2. Не подписание и не регистрация договора долевого участия чаще всего означает невозможность защиты дольщиков по Федеральному закону №214 «О долевом участии в строительстве», так как только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.
Часто застройщики убеждают, что ничего страшного, если договор будет зарегистрирован вместе с регистрацией права собственности. Это крайне безграмотное утверждение, так как согласно положениям закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию.
Кроме того, государственная регистрация договора долевого участия исключит заключение дублирующих договоров на один и тот же объект.
Конечно, застройщик может предложить заключить с дольщиком и зарегистрировать иную сделку — договор купли-продажи с одновременным соглашением о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако любое заинтересованное лицо может потребовать признания такой сделки притворной, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Но даже если никто не будет заинтересован в признании договора купли-продажи недействительной, вначале застройщик должен будет зарегистрировать построенные объекты на себя (что влечет дополнительные расходы по уплате госпошлины, оформлению документов и по времени).
Застройщику также потребуется внести соответствующие изменения в бухгалтерском учет и подавать уточненные налоговые декларации.
И наконец, не предоставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров на созданные объекты недвижимости (вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) повлечет отказ в регистрации прав собственности дольщиков.
Поэтому необходимо как можно раньше (в случаях уклонения застройщика от регистрации) обращаться в суд с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, либо о признании договора действительным и заключенным, либо о признании права собственности на объекты долевого строительства, либо с требованием о регистрации сделки. Конкретный способ защиты поможет выбрать адвокат.
3. Подписание договора в отсутствии разрешения на строительство, проектной документации или прав на участок повлечет невозможность регистрации этого договора, т.к. застройщик не имеет права заключать договор долевого участия без такой документации.
По требованию дольщика застройщик обязан предоставить вышеуказанную документацию. Наличие проектной документации (состоит из двух частей – информации о застройщике и информации о строящемся объекте) можно проверить на официальном сайте застройщика либо в печатном издании. Если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу.
В Росреестре можно запросить выписку о регистрации застройщиком договора, подтверждающего его право собственности (или аренды или субаренды) на участок под застройку. Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства.
Помимо этого дольщик вправе истребовать у застройщика учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.
Также узнайте о судебных тяжбах застройщика на официальном сайте Арбитражного суда РФ.
4. От ненадлежащего исполнения договора долевого участия в строительстве защищает залог как строящегося объекта (обращение взыскания может быть в таком случае обращено и на объект незавершенного строительства), так и прав на участок под строительство. В качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика может выступать и поручительство банка.
Часто бывает, что застройщики принуждают дольщиков к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены или продлении сроков сдачи объектов. Но дольщик не обязан отвечать согласием- ст. 450 ГК РФ.
Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены действенные гарантии прав участников долевого строительства — неустойка (пеня) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Для граждан как участников долевого строительства (потребителей) действует правило о выплате процентов в двойном размере. Даже если в договоре закреплен меньший размер неустойки, это не будет иметь юридической силы — застройщик в любом случае обязан руководствоваться нормой закона.
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Усилиями контрольно-надзорных ведомств права дольщиков восстанавливаются примерно в трети случаев.
Если строительство не ведется совсем, дольщик имеет право требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случаях:
-если срок передачи квартиры затягивается более чем на два месяца по сравнению с установленным договором;
-если строительство дома прекращено или приостановлено, и имеются основания, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченные по договору средства (в первом случае — в течении 10 дней со дня расторжения договора, во втором — в течение 20 дней), а также уплатить проценты на эту сумму в размере1/300 ставки рефинансирования на день возврата денег за весь период пользования ими (со дня внесения средств дольщиком до дня их возврата) (для граждан ставка увеличивается вдвое).
Помимо права на расторжение договора (если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика), участнику долевого строительства принадлежит право обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта. Судебная практика для таких случаев складывается противоречивая, но не безнадежная для граждан, защищаемых адвокатом.
Если строительство дома завершено, то гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения. В противном случае дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива, куда войдут участники долевого строительства.
В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве» с учетом принятых в июле 2011 года специального раздела, посвященного банкротству застройщика. Важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие договор дольщики, но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора.
При удовлетворении денежных требований дольщики относятся к кредиторам третьей очереди. Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.
Как уже упоминалось выше, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Это означает, что можно потребовать еще и компенсации морального вреда и штраф в размере половины присужденных сумм (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Не обращайтесь за защитой ваших прав по договорам долевого строительства к специалистам, предлагающим низкие цены на свои услуги.
Цена хорошего специалиста не может быть барьером для его найма. Дорогой адвокат обеспечивает надежность на 100%. Ведь никому не нужна надежность на 95%, а тем более на 45%. И даже если высокая цена услуг адвоката для вас не по карману, вы всегда можете заказать у него пакет услуг попроще ,взяв на себя, например, работы по сбору или подаче документов, удлинив сроки исполнения и пр.
Разочарование от низкого качества длится дольше, чем радость от экономии.
1.Приобретение квартиры в многоквартирном доме, построенном самовольно или с захватом земельного участка либо с отступлением от проектной документации или в отсутствии надлежаще оформленных документов.
В большинстве случаев обманутые дольщики должны обращаться в прокуратуру для привлечения строительных компаний к административной ответственности по одному или нескольким из перечисленных нарушений. Застройщика также можно привлечь к уголовной ответственности за фиктивное банкротство и совершение мошеннических действий (но обвинительный приговор и арест руководителя строительной компании сами по себе не позволят достроить дом или возвратить вложенные средства).
2. Не подписание и не регистрация договора долевого участия чаще всего означает невозможность защиты дольщиков по Федеральному закону №214 «О долевом участии в строительстве», так как только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.
Часто застройщики убеждают, что ничего страшного, если договор будет зарегистрирован вместе с регистрацией права собственности. Это крайне безграмотное утверждение, так как согласно положениям закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию.
Кроме того, государственная регистрация договора долевого участия исключит заключение дублирующих договоров на один и тот же объект.
Конечно, застройщик может предложить заключить с дольщиком и зарегистрировать иную сделку — договор купли-продажи с одновременным соглашением о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако любое заинтересованное лицо может потребовать признания такой сделки притворной, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Но даже если никто не будет заинтересован в признании договора купли-продажи недействительной, вначале застройщик должен будет зарегистрировать построенные объекты на себя (что влечет дополнительные расходы по уплате госпошлины, оформлению документов и по времени).
Застройщику также потребуется внести соответствующие изменения в бухгалтерском учет и подавать уточненные налоговые декларации.
И наконец, не предоставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров на созданные объекты недвижимости (вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) повлечет отказ в регистрации прав собственности дольщиков.
Поэтому необходимо как можно раньше (в случаях уклонения застройщика от регистрации) обращаться в суд с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, либо о признании договора действительным и заключенным, либо о признании права собственности на объекты долевого строительства, либо с требованием о регистрации сделки. Конкретный способ защиты поможет выбрать адвокат.
3. Подписание договора в отсутствии разрешения на строительство, проектной документации или прав на участок повлечет невозможность регистрации этого договора, т.к. застройщик не имеет права заключать договор долевого участия без такой документации.
По требованию дольщика застройщик обязан предоставить вышеуказанную документацию. Наличие проектной документации (состоит из двух частей – информации о застройщике и информации о строящемся объекте) можно проверить на официальном сайте застройщика либо в печатном издании. Если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу.
В Росреестре можно запросить выписку о регистрации застройщиком договора, подтверждающего его право собственности (или аренды или субаренды) на участок под застройку. Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства.
Помимо этого дольщик вправе истребовать у застройщика учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.
Также узнайте о судебных тяжбах застройщика на официальном сайте Арбитражного суда РФ.
4. От ненадлежащего исполнения договора долевого участия в строительстве защищает залог как строящегося объекта (обращение взыскания может быть в таком случае обращено и на объект незавершенного строительства), так и прав на участок под строительство. В качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика может выступать и поручительство банка.
Часто бывает, что застройщики принуждают дольщиков к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены или продлении сроков сдачи объектов. Но дольщик не обязан отвечать согласием- ст. 450 ГК РФ.
Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены действенные гарантии прав участников долевого строительства — неустойка (пеня) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Для граждан как участников долевого строительства (потребителей) действует правило о выплате процентов в двойном размере. Даже если в договоре закреплен меньший размер неустойки, это не будет иметь юридической силы — застройщик в любом случае обязан руководствоваться нормой закона.
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Усилиями контрольно-надзорных ведомств права дольщиков восстанавливаются примерно в трети случаев.
Если строительство не ведется совсем, дольщик имеет право требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случаях:
-если срок передачи квартиры затягивается более чем на два месяца по сравнению с установленным договором;
-если строительство дома прекращено или приостановлено, и имеются основания, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченные по договору средства (в первом случае — в течении 10 дней со дня расторжения договора, во втором — в течение 20 дней), а также уплатить проценты на эту сумму в размере1/300 ставки рефинансирования на день возврата денег за весь период пользования ими (со дня внесения средств дольщиком до дня их возврата) (для граждан ставка увеличивается вдвое).
Помимо права на расторжение договора (если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика), участнику долевого строительства принадлежит право обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта. Судебная практика для таких случаев складывается противоречивая, но не безнадежная для граждан, защищаемых адвокатом.
Если строительство дома завершено, то гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения. В противном случае дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива, куда войдут участники долевого строительства.
В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве» с учетом принятых в июле 2011 года специального раздела, посвященного банкротству застройщика. Важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие договор дольщики, но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора.
При удовлетворении денежных требований дольщики относятся к кредиторам третьей очереди. Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.
Как уже упоминалось выше, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Это означает, что можно потребовать еще и компенсации морального вреда и штраф в размере половины присужденных сумм (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Не обращайтесь за защитой ваших прав по договорам долевого строительства к специалистам, предлагающим низкие цены на свои услуги.
Цена хорошего специалиста не может быть барьером для его найма. Дорогой адвокат обеспечивает надежность на 100%. Ведь никому не нужна надежность на 95%, а тем более на 45%. И даже если высокая цена услуг адвоката для вас не по карману, вы всегда можете заказать у него пакет услуг попроще ,взяв на себя, например, работы по сбору или подаче документов, удлинив сроки исполнения и пр.
Разочарование от низкого качества длится дольше, чем радость от экономии.
Уважаемый Андрей Александрович, спасибо за публикацию по актуальной теме.(handshake)
Разочарование от низкого качества длится дольше, чем радость от экономии.Как жаль, что некоторые ( и их не так уж мало) понимают это только после вынесения решения по делу. Спасибо за публикацию. (Y)
Уважаемый Андрей Александрович,
Большое спасибо за публикацию!
К сожалению, сейчас не располагаю достаточным временем для детального изучения и возможных комментариев, но обязательно это сделаю.
Еще раз спасибо (handshake)
Неплохое описание постфактум. А чтобы у дольщиков проблем не возникло, необходимо обращаться за письменным юридическим заключением.
Уважаемый Андрей Александрович, ознакомился со статьей и вынужден возразить по ряду пунктов: А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию. После завершения строительства предмет договора никуда не исчезает. Просто, подписывая договор не до строительства, а после его строительства, дольщики лишаются прав, предусмотренных ФЗ № 214 на период строительства и связанных с просрочкой исполнения обязательств. Указанным законом регулируются правоотношения сторон по передаче и оформлению Застрощиком предмета договора — объекта строительства. Дорогой адвокат обеспечивает надежность на 100%. Ведь никому не нужна надежность на 95%, а тем более на 45%. О какой надежности идет речь про 100%? Зачем вводить подобными формулировками в заблуждение. Во-первых, подобными формулировками Вы высказываете недоверие тем адвокатам, у которых расценки ниже, а может быть и гораздо ниже, но это нисколько не умаляет их качества работы, если говорить о надежности как качестве работы. Во-вторых, если Вы под надежностью в 100% понимаете результат в работе, то от таких адвокатов надо бежать и чем дальше, тем лучше.