Преференции при заключении договора аренды государственного имущества

С учетом позиции арбитражных судов договор аренды государственного имущества не может быть продлен, связано это прежде всего с тем, что Росреестр отказывает в регистрации дополнительных соглашений о пролонгации сроков аренды.

Обоснование следующее.
В соответствии с действующим законодательством и судебно-арбитражной практикой

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 N 13АП-1619/2015 по делу N А56-1019/2014; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 N 13АП-1619/2015 по делу N А56-1019/2014 NoА56-64542/2013; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

регистрация дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды на государственное имущество может быть осуществлена только после соблюдения всех процедур, предусмотренных законодательством о защите конкуренции.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества договоров, может быть осуществлено в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

С учетом сказанного получается, что Договор аренды, заключенный с КУГИ невозможно продлить, но это только на первый взгляд, практика как говорится найдет выход всегда.

Согласно Закону N 135-ФЗ «О защите конкуренции» возможно заключение договора аренды без проведения конкурса на основании так называемой преференции, выданной федеральным антимонопольным органом в целях поддержки малого/среднего предпринимательства, а как следствие на основании ее заключается договор аренды.

Согласно п. 20 ст. 4 Закона N 135-ФЗ «О защите конкуренции» государственные или муниципальные преференции — предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

В соответствии со ст. 19 Закона N 135-ФЗ «О защите конкуренции»
1. Государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации исключительно в целях:
13) поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как вывод, конкурсные процедуры можно обойти при пролонгации договора аренды, получив государственные преференции с предварительного согласия антимонопольного органа.