Сказал «А» говори «Б» или спор с администрацией о заключении договора аренды

В связи с предоставленными «каникулами» и как следствием наличием свободного времени, решил поделиться с коллегами и читателями сайта одним из своих арбитражных дел, связанным с оспариванием отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка.

Данное дело схоже с вот этим делом, но со своими особенностями.

Итак, Ленинградская область, 2015 год.

20.11.2015 г. между моим Доверителем и администрацией района на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта (акт выбора) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Доверителю был предоставлен земельный участок в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно –строительного проектирования в целях строительства дошкольного образовательного центра развития ребенка со сроком аренды с 01.06.2015 г. по 30.04.2016 г.

После проведения инженерных изысканий и архитектурно –строительного проектирования, а также соблюдения необходимых регламентных процедур постановлением администрации от 12.08.2016 г. №1895, он был предоставлен Обществу для строительства сроком на 11 месяцев, с рекомендацией привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

В конце 2017 года вид разрешенного использования земельного участка был приведен в соответствии с классификатором и 06.02.2018 г. Доверитель обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка.

Но увы, планам Общества не суждено было сбыться, поскольку у чиновников, не взирая на ранее принятые свои же решения, на него появилось свое видение.

Не буду подробно останавливаться на этом, поскольку все действия администрации в этот период более подходят под такой жаргонный термин как «динамо».

Не желая терять вложенные в этот проект силы и средства, Общество принимает решение бороться за землю.

Именно с такой «фабулой» столкнулся я, когда ко мне весной 2019 года дистанционно обратился будущий Доверитель.

Изучив документы было принято решение вступить в «игру», но поскольку с 2018 года время было упущено, для получения «свежего» отказа, обращаемся с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка, которое естественно было возвращено администрацией как не соответствующее требованиям п.1. ст. 39.15 ЗК РФ.

В ответ было направлено более расширенное заявление, на которое уже и был получен спорный отказ, впоследствии обжалованный в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В чем особенность данного дела? 

Как мы помним, с 01.03.2015 г. вступили в силу существенные изменения в Земельный кодекс РФ, получившие название «земельной реформы» установившей, по сути, новый порядок предоставления гражданам и организациям земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Данные изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ).

В частности, в Земельный кодекс была введена статья 39.6 устанавливающие случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а некоторые статьи утратили силу.

Поэтому, формально отказ чиновников был мотивирован тем, что по нормам Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим предоставление земельного участка в аренду, действующим после 01.03.2015 г.

Общество обратившись в 2019 г. не имеет право на предоставление земельного участка в аренду без торгов, а постановление от 12.08.2016 №1895 не было реализовано до 01.03.2018, договор аренды не заключен, поэтому правовые основания для заключения договора аренды земельного участка в настоящее время отсутствуют.

Действительно, обращаясь в 2019 году с заявлением о заключении договора аренды без торгов заявитель должен указать основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных Земельным кодексом РФ, которых у Доверителя не было.

Такой формальный подход действительно присутствует и в судебной практике, однако при рассмотрении данного дела его необходимо было полностью исключить.

Кратко, наша позиция заключалась в следующем:

Отношения по предоставлению спорного земельного участка сложились в переходные положения действия Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31, 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ решение о предоставлении спорного земельного участка в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, без проведения торгов было принято ответчиком до 01.03.2018.

На основании указанных обстоятельств право на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов возникло в переходный период на основании пункта 1  статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

И как итог, суд согласился с нашими доводами, полностью отразив их в своем решение, таким образом требования Доверителя были удовлетворены.

Однако, в данном деле рано ставить точку, поскольку в последний день срока на обжалование, ответчиком была подана апелляционная жалоба, да и по таким делам конечным результатом является наличие заключенного договора аренды, полностью устраивающего Доверителя, а это уже совсем другая история….