Как не потерять земельный участок, предоставленный в аренду для строительства

Уважаемые коллеги и читатели, хочу поделиться с Вами дальнейшим развитием событий вот поэтому очень интересному делу.

Напомню, что ранее решением от 24.02.2020 суд обязал администрацию заключить договор аренды земельного участка, сроком на 11 месяцев. На основании вышеуказанного решения был заключен договор аренды земельного участка от 30.07.2020 г. со сроком аренды участка с 16.07.2020 г. по 15.06.2021 г.

Мы понимали, что в такой срок (фактически еще меньше),  с учетом сбора исходно-разрешительной документации, проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в условиях пандемии и противодействию чиновников, построить объект просто не реально и в скором будущем мы снова встретимся в суде.

С учетом того, что моим Доверителем было вложено много сил и средств в данный проект, то он упорно решил продолжить начатое, результатом чего стало обращение в администрацию в период действия договора аренды с заявлениями о выдаче разрешения на строительство центра дополнительного образования. Но естественно, администрация находила все новые и новые замечания к проекту.

После «карусели замечаний-исправлений», 18.05.2021 г. был получен отказ, с перечнем замечаний к проекту. Таким образом, на руках мы имели отказ в выдаче разрешения на строительство, договор аренды, который заканчивался уже меньше чем через месяц и свободный земельный участок. Передо мной вновь стояла задача сохранить этот земельный участок.

После мозгового штурма с Доверителем, анализа законодательства (федерального и регионального) решение было найдено, был разработан план, который был успешно претворен на практике. Итак, забегая вперед скажу, что план состоял из двух направлений (оспаривание отказа в предоставлении земельного участка в аренду и оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство), но об этом все по порядку.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду без проведения торгов предусмотрены положениями ст. 39.6 ЗК РФ.

Из всех случаев, указанных в данной статье в нашей ситуации подходил только пункт 5, которым предусмотрено, что:

«5.Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».

 Соответственно до окончания договора аренды земельного участка необходимо было построить и зарегистрировать объект незавершенного строительства, подпадающий под разрешенное использование земельного участка: для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, после чего обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Но что делать, если нет разрешения на строительство?

Здесь, помогло постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. N 1816, которым утвержден Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешение на строительство. Из всех случаев, указанных в Перечне, для нас подходил только один – строительство велосипедных дорожек.

И вот, выполнив в ускоренном порядке строительство велосипедной дорожки, 04.06.2021 г. Доверитель зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства — изолированная велосипедная дорожка для обучения езде на велосипеде и уже 09.06.2021 г. обратился с заявление о предоставлении в аренду земельного участка (без проведения торгов) сроком на 3 года, для завершения строительства объекта дошкольного, начального и среднего общего образования.

Данное заявление явилось полной неожиданностью для чиновников и в администрации закипела работа …. Напомню, что срок аренды земли истекал 15.06.2021 г., все формальные обязанности нами были выполнены до указанного срока, оставалось только ждать отказа администрации (о том, что будет отказ сомнений не было), при этом я испытывал профессиональный интерес к основаниям отказа.

Отказ поступил со следующей мотивировкой:

«с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (объект, расположенный в границах испрашиваемого участка, не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка, а также в связи с отсутствием объекта, расположенного в границах участка, в представленной проектной документации, в связи, с чем цель предоставления земельного участка на испрашиваемом виде права не достигнута)».

Так как наша позиция давно уже была проработана «от и до», то отказ незамедлительно был обжалован в суде. По итогам рассмотрения дела, суд полностью согласился с моей позицией и обязал заключить договор аренды земельного участка, с разрешенным видом использования: для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, сроком на 3 года, для завершения строительства объектов дошкольного, начального и среднего общего образования.

Решение суда было безуспешно обжаловано администрацией, на сегодняшний день договор аренды заключен, но без проблем не обошлось, так как земельный участок при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции был снят с кадастрового учета, но после предоставления в орган кадастрового учета судебных актов восстановлен в ЕГРН.

Как я упоминал ранее, параллельно мы оспаривали отказ в выдаче разрешения на строительство, что являлось второстепенной задачей, но имеющее немаловажную роль в общей борьбе. Как итог, отказ в выдаче разрешения на строительство также был признан незаконными, суд обязал администрацию выдать обществу разрешение на строительство объекта капитального строительства: Центр дополнительного образования, сроком на 13 месяцев.

Таким образом, поставленная задача, на данном этапе, была выполнена на 200 %. Однако, думаю, это еще не конец истории, поскольку предстоит еще ввод объекта в эксплуатацию…