Суд обязал заключить договор аренды земельного участка

Кратко расскажу предысторию этого дела.

В далеком 1999 году, постановлением главы города Обществу в центре города был предоставлен земельный участок для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу для строительства здания магазина и кафе.

В 2000 году между администрацией города и Обществом был заключен договор аренды земельного участка, выдано разрешение на строительство объекта – нулевого цикла и Общество приступило к строительству.

В 2005 г. администрация вновь предоставила земельный участок с уже уточненной площадью — 1931 кв. м. для строительства здания магазина и кафе. В данном постановлении Обществу было предписано поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта и заключить договор аренды земельного участка сроком на 1 год и 3 месяца.

В 2007 году земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет.

В 2008 году общество обратилось в администрацию города с просьбой заключить договор аренды, однако полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственная не разграничена, уже были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ и было предложено обратиться туда.

В 2009 году Общество обратилось в орган исполнительной власти субъекта РФ (далее управление), который отказал в заключение договора аренды, сославшись на то, что право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов, на строительство объекта, в связи с чем, объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу. На том все и успокоились.

Спокойствие продлилось до 2012 года, пока земельный участок не заинтересовал одного (уважаемого) человека. Тогда орган исполнительной власти тоже вспомнил, что он орган, да и еще контролирующий.

И вот, в жаркий летний день 2012 года эта история стала моей историей.

Было принято действовать на опережение, в орган исполнительной власти было подано повторное заявление с просьбой заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства, в чем естественно нам было отказано. Этот отказ мы и обжаловали впоследствии. В свою очередь управлением был подан иск о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка.

После баталий в судебных заседаниях, в коридорах и в кабинетах чиновников, в один из прекрасных зимних дней, суд, наконец-то огласил решение, в котором удовлетворил наши требования в полном объеме.
Суд указал, что в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, которым был предоставлен земельный участок под строительство, должны своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Между тем, УИЗО ЛО, являясь контролирующим органом, не заявляло претензий Обществу об освобождении спорного земельного участка и последний продолжал пользоваться им, полагая, что в дальнейшем будет заключен договор аренды для окончания строительства.
В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3- х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором.
При этом, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08.
Управление не согласилось с данным выводом, и была подана апелляционная жалоба. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе, указав, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок (это про договор от 2000 года!).
И вновь, управление не согласилось, подав кассационную жалобу. Суд кассационной инстанции указал, что заключение договора аренды земельного участка, который в установленном порядке был предоставлен для строительства в 2005 году, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.
Общество предприняло со своей стороны необходимые меры для заключения договора аренды, в том числе урегулировало спорные вопросы о границе земельного участка, провело землеустроительные работы, поставило земельный участок на кадастровый учет, т.е. не проявило бездействия, являющегося причиной незаключения договора, в период после истечения договора аренды уплачивало арендную плату за фактическое пользование земельным участком. В свою очередь, по готовности документов незаключение договора аренды имело причиной исключительно действия Управления, которое, как следует из приведенных судами фактов, неоднократно ссылалось на обстоятельства, в действительности не являющиеся препятствием к заключению договора.

Сложность рассматриваемого дела заключалась в том, что управлением был поднят весь административный ресурс. Практически все органы хоть как-то имеющие отношение к строительству и земельным отношениям (и контролируемые ими организации) в кратчайшие сроки давали необходимые письма, пояснения, предоставляли акты, заключения, отзывали свои ранее выданные документы.

После вступления решения в законную силу, оставалась самая малость, его исполнить. Но это была уже другая история…