Исковые требования о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка - удовлетворены. Особенности применения новелл земельного законодательства и не только.

В конце мая 2016 года обратился единственный участник и генеральный директор ООО «Лётка». Вообще «Лётка» — это район города Тамбова, официально именуемый «Тамбов-4», где находится военный городок бывшего лётного училища и прилегающие районы. И в этом районе находился розничный рынок по торговле сельскохозяйственными и пищевыми продуктами, который так и назвали «Лётка», а ООО «Лётка» — управляющая этим рынком компания.

Проблема доверителя была в изъятии земельного участка, на котором с 90-х годов прошлого века доверитель осуществлял деятельность по организации и управлению рынком. Рынок – это сложный «организм», к его работе предъявляется масса требований, для выполнения которых нужно иметь целый имущественный комплекс: коммуникации, измерительные инструменты, оборудование по хранению и продаже, помещения, сигнализацию с видеонаблюдением, а также нужно вести непростую канцелярскую работу.

И вот истёк срок договора аренды земельного участка, его выставили на торги и продали. Как говорится, «собирай манатки и уматывай», только вот имущество это одномоментно не собрать, и до проведения торгов вообще не предъявлялось требования об освобождении земельного участка. Всё получилось проще: новые «хозяева» стали угрожать продавцам и работникам, захватывать помещения, перерубать топором высоковольтный кабель, кидаться на работников с газовой горелкой и кулаками. Такое уже было, давно, в пресловутые 90-е. Причём ситуация была не единичная, такое же произошло и с рынком под управлением ООО «Купеческие традиции», и что интересно, команда «выигравшая» торги и осуществлявшая силовой захват в обеих случаях была одна и та же.

На момент обращения доверитель уже предъявил заявление в Арбитражный суд Тамбовской области о признании недействительным постановления администрации города от 23.12.2015 №9405 в части пункта 2, которым было предписано выставить земельный участок на торги. По этому иску было возбуждено дело № А64-2256/2016, уже полным ходом шло рассмотрение при участии со стороны доверителя коллеги (адвоката). Потому встало два вопроса: 1) Что там происходит? 2) Требуется ли вмешиваться, и не помешает ли это работать коллеге?

Договорились с коллегой о встрече, на встрече обсудили вопрос о возможном привлечении в дело меня и обменялись материалами. Было заключено первоначально соглашение на ознакомление с материалами дела.

При ознакомлении выяснилось, что торги были проведены 15 апреля 2016 года и уже заключен договор аренды по результатам торгов. Более того, доверитель, ООО «Лётка», участвовал в торгах, но ни одного шага не сделал, так как цена была явно завышена, управление рынком при такой цене аренды было крайне рискованным, на гране рентабельности.

Поскольку торги уже были проведены и был заключен договор аренды по результатам торгов, не было никакого смысла в исковых требованиях о признании недействительным постановления администрации города – оно по факту прекратило своё действие, надо было признавать недействительными сами торги и договор, заключенный по результатам торгов.

Что делать? Менять исковые требования? Но они разнородные. К тому же первый иск попал к принципиальному и глубоко знающему право судье, к Игнатенко Вере Александровне. Когда только начинал обретаться на ниве юридической практики сам многому у неё учился, это были времена приватизации предприятий, а Вера Александровна работала в комитете по управлению имуществом области и уже тогда была глубоким знатоком и практиком. Подумав, принял решение предъявить другой иск и просить об объединении дел, а там и отказаться уже от части исковых требований об обжаловании постановления.

Но война за рынок вошла в самый разгар. Пришлось подключить коллег, специализирующихся по уголовному праву, чтобы противостоять беспределу. К этому моменту были разморожены холодильники, испорчены пищевые продукты, поломано имущество и павильоны, пострадали люди. Мои рекомендации по самозащите права доверитель отверг, силы для самозащиты у него были, но «войну» он поддерживать не хотел. Вопреки расхожему мнению на тамбовщие войны отгремели и народ просто хочет мира, стабильности, предсказуемости. Бывшие «братки» давно стали предпринимателями, рабочими, служащими, инвалидами или трупами. Появляются периодически персонажи, которые пытаются повторить прошлое, но на них смотрят как на идиотов.

Пришлось под таким давлением срочно заключать второе соглашение уже на представительство в суде, готовить исковое заявление и предъявлять его. Солидное количество документации по работе рынка, строительству нового здания, отсутствие документов о результатах торгов, сложные нормы нового земельного законодательства – всё это здорово тормозило работу по иску. В результате решил устроить «фокус». Как известно основания иска состоят из фактических и правовых оснований, поскольку некогда было разбираться какая старая норма вызвала к жизни какой документ и как теперь это должно определяться по новым нормам законодательства – сделал просто: составил небольшое по объёму исковое заявление, к нему сделал огромный реестр прилагаемых документов с кратким пояснением о чём эти документы, и приложил отдельно правовые основания в виде выписки норм законодательства. 

Так было предъявлено исковое заявление о признании торгов недействительными. Арбитражный суд Тамбовской области возбудил дело № А64-3822/2016. Вопреки моим опасениям иск попал к опытной судье Малиной Елене Васильевне, и она сразу заметила мои «хитрости» — указала в определении, что не следует перечислять факты и приводить нормы законодательства, а нужно конкретно указать в чём состоит нарушение законодательства по каждому факту. Однако, на наше ходатайство об объединении дел суд отреагировал положительно и дело № А64-3822/2016 было присоединено к ранее возбужденному делу № А64-2256/2016. Уточняться по поводу нарушений пришлось уже под зорким оком Игнатенко Веры Александровны.

Но тут случился ещё один грех, вызванный спешкой в работе. Доверитель уверял, что торги выиграло ООО «Колизей», однако, при рассмотрении уже объединённых дел были запрошены документы о торгах и выяснилось, что торги выиграло физическое лицо, гражданин Ф. Вот такого сюрприза я не ожидал. И что делать!? Сворачивать всю многотрудную работу в арбитражном суде и уходить в суд общей юрисдикции? Или дождаться что скажет суд?

Более того, ситуация вообще оказалась странной, торги то выиграл гражданин Ф., а договор аренды по результатам торгов заключили с ООО «Колизей». А почему так вышло? А потому, что кто-то кинулся выигрывать торги, но не учёл, что земельный участок имеет вид разрешённого использования, нацеленный на размещение рынка, а управлять рынком по закону может только юридическое лицо, именно это юридическое лицо должно иметь в аренде земельный участок, вот и попали в просак. И как назло на все обращения и заявления со стороны ООО «Лётка» администрация города твёрдо стояла на позициях закона. Даже обращения в прокуратуру не помогали. А тут вдруг с чего-то решила закон злостно нарушить, на торгах продало право аренды гражданину Остапу Бендеру, а договор аренды заключила с конторой «Рога и Копыта». Копыта – это снизу, а сверху вместо рогов явно вылезли чьи-то уши и обнаружили скрывающееся некрасивое животное.

Да, но что делать с участием физического лица в деле, да ещё при том, что это явно коммерческая деятельность и предпринимательские отношения?

До сих пор, штампуя в каком-то угаре самые разные законы, наши законодатели не разобрались в двух простых вопросах: разграничение компетенции между специальными и общими судами, не разобрались и в том есть ли у нас вообще подведомственность, если все суды попали в одно ведомство Верховного Суда РФ? В любой нормальной стране суд, увидев компетенцию специального суда, передаёт туда дело для рассмотрения полностью или в части. Если надо приостанавливает своё рассмотрение до момента, когда суд специальной компетенции вынесет своё решение. У нас всё как всегда делается через тендер. И не угадать куда это всё потом вылезет. Потому пришлось продолжать воевать в арбитражном суде. – А вдруг?

Дальше ситуация была странная: Исковые требования и ООО «Лётка», и ООО «Купеческие традиции» были удовлетворены. Повторюсь, ситуация была полностью аналогичная. Однако, в апелляционной инстанции суд решил, что участие физического лица недопустимо и прекратил производство по делу № А64-2256/2016 по исковым требованиям ООО «Лётка». Кассационное обжалование в Арбитражный суд Центрального округа не принесло результата. А вот по делу № А64-2477/2016, в котором истцом были ООО «Купеческие традиции» и в котором тоже торги выиграло физическое лицо, апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. И кассация тоже всё оставила в силе. Ну как так!? Прям математическая модель рулетки получается – «война Пи против Энпи», огромное количество случайных переменных и результат непредсказуем. Вот Вам и закон один для всех, дожили…

До доверителя изначально был доведён письменный план работы по делу. План предусматривал и «лисьи норы» — запасные варианты, на всякий случай. Мы же все понимаем в какой стране живём, верно? Как там летописец писал? «Вся земля наша велика и обильна, а порядка в ней нет». Как не было тогда, так и до сих пор нет. Варяги, правда приходили, чего-то тут наводили, но только выродились: Были «варяги», а стали «ворюги». Вот и приходится в сложных случаях писать такие отдельные планы, мало ли что.

По плану на этот случай мы быстренько бежали в суд общей юрисдикции. Так и сделали. И опять исковые требования о признании торгов недействительными были удовлетворены.

А вот ООО «Купеческие традиции» повезло меньше. Была предъявлена жалоба в Верховный Суд и, когда у нас решение вступило в законную силу, та жалоба так и не была ещё рассмотрена. Но в конце концов Верховный Суд РФ отставил все решения в силе и ООО «Купеческие традиции» получило-таки окончательное положительное решение.

Но если бы суд общей юрисдикции отказал ООО «Лётка» в исковых требованиях о признании торгов недействительными, то по плану был предусмотрен ещё ряд ходов. Какие? Полностью не раскрою, так как этот план ещё реализуется и используется.

Тут вот что вышло: апелляционная инстанция суда общей юрисдикции отменила решение суда первой инстанции в части, где суд обязал заключить с ООО «Лётка» новый договор аренды, и мы до сих пор воюем в этом направлении. Точнее – сразу в трёх направлениях.

Дело в том, что Земельный кодекс РФ не содержит норм о действии закона во времени. Однако, в силу ч.3 ст. 3 ЗК РФ в Земельный кодекс РФ можно включать нормы, регулирующие земельные имущественные, договорные отношения. В результате возникают множественные коллизии, когда вводят новые правила, а по договором предусмотрено руководствоваться старыми. До сих пор до конца не ясно тут нужно руководствоваться Гражданским или Земельным кодексом? Договор, заключенный с ООО «Лётка», предусматривал обязанность арендодателя заключить новый договор, и эта обязанность была установлена в соответствии с нормами как земельного, так и гражданского права, но нормы земельного права изменили, а нормы гражданского (в части обязанности заключить новый договор) — остались прежними. Переходные нормы на этот случай законодатель «забыл» написать (ну как всегда, когда им анализировать и гармонизировать законодательство, тут надо успеть новые законы наштамповать). Что тут делать? Потому суд первой инстанции рассудил следующим образом: 

«В силу п.4.3.5. Договора от 16.10.2014 арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок. При этом срок был установлен п.2.1 Договора с 11.10.2014 по 30.12.2015.

Кроме того, договор аренды от 16.10.2014 был заключен в период действия законодательства, которое устанавливало правило о продлении срока действия договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В силу п.1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу п.2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

В силу п.2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пункт 3 ст.22 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в период с 31.12.2011 по 28.02.2015 устанавливал: по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса, данное условие содержится в пункте 4.3.5 Договора.

Вместе с тем, согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).»

Это называется «дедушкина оговорка», а Конституционный Суд РФ это назвал «стабильностью» и «предсказуемостью» в законодательстве.

Однако, следующие инстанции сослались на п.16 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) в силу которого граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п.4 данной статьи.

Там, кстати, странная совокупность, явно имеется лакуна в законодательстве.

Но разве эти «новые» нормы земельного права отменяют принцип «дедушкиной оговорки»? – Предлагаю читателям самостоятельно порассуждать не эту тему.

Из приложенных документов Вы увидите ещё много правовых проблем, связанных с земельным правом и с проведением торгов по нормам Земельного кодекса РФ. Есть и решения этих проблем, надеюсь, что полезные. Полагаю, приложения помогут быстрее ознакомиться с особенностями новелл законодательства.

А что же война за рынок?

Война успокоилась, люди даже как-то где-то помирились. И не надо бояться «тамбовских волков» и всяких там разных «тамбовских» тоже. Приезжайте в гости, у нас «места воздушные, отличные места»!

Ты в эти сказочки не верь!

Когда ты людям сердце даришь –

Тамбовский волк тебе не зверь,

Тамбовский волк тебе товарищ!