Где искать нужного адвоката? Спор с государственным органом о понуждении к заключению договора аренды земли. Сложные вещи. Инженерно-технологическая экспертиза.

Несколько лет назад был у меня клиент – крупный тюменский завод.  Я вел несколько его непростых арбитражных  дел в разных регионах. Затем на заводе началась чехарда с руководством – в течение 4 месяцев сменилось несколько директоров, последний принял правильное решение и  составил штатное расписание с двумя юристами и хорошей зарплатой.  Не смотря на то, что с каждым новым директором я все ждал «отставки», третий директор выдал даже мне задание затянуть вынесение решения по  одному судебному делу в тюменском арбитраже по взысканию с завода крупной суммы долга. Дело было бесспорным, но оплата контрагентами задерживалась, надо было потянуть пару месяцев, сверх обычного.

От истца в суд ходил сам директор, тогда уже  сравнительно большой и  очень устойчивой и развивающейся машиностроительной фирмы. Почему ходил сам не знаю. Затягивал я виртуозно, основываясь на недостатках в подготовке документации по поставке и искового заявления, смешивая обстоятельства спора с  прошлыми взаимоотношениями сторон. Председательствующий нервничал, поскольку хотел рассмотреть дело быстро, но ничего сделать не мог, приходилось откладывать в третий раз такое простое дело. Даже высказал мне свое неудовольствие, на что я ответил, что это и есть моя работа))).  Директор истца тоже, кажется, меня очень не любил. На последнее заседание, директор пришел с моим коллегой и дело, в конце концов, рассмотрели…. в первой инстанции.  Потом завод со мной расстался – новые хозяева вертикально-интегрированной компании  предпочитают свои юридические отделы.

Но это все долгое вступление совершенно о другом деле. В один из дней, спустя несколько лет от вышеуказанных событий звонит мне гражданин, представляется заместителем директора этой фирмы-истца и при встрече поручает мне ведение в апелляции проигранного ими в первой инстанции дела.  На вопрос, почему они ко мне обратились,  заместитель говорит, что ему мои координаты дал директор.  Странно думаю, вроде нехорошие впечатления от общения должны оставаться надолго, я ведь сильно мешал получить им свои деньги, дело было нервное.  Может забыл меня, или не знает (не помнит) что я это я. Но говорить больше ничего не стал, взялся за работу и в апелляции решение отменил, с отказом в иске. Затем они еще подкинули пару несложных дел и не так давно успешно закончилось это не простое дело, связанное с отказом земельного органа в заключении с клиентом договора аренды земли. 

Тут уж с таким багажом зафиксированных успехов, я рискнул спросить одного из работников, а помнит ли директор о событиях двух-трехлетней давности и знает ли он что я  — это тот вредный представитель завода, которого уже весь суд к концу 4 месяца рассмотрения дела тихо ненавидел.  Мне говорят: конечно знает, он и дал нам задание найти адвоката с  фамилией Блинов, мы пересмотрели весь интернет, нашли Вас на сайте «Праворуб», принесли показали фотографию. Он сказал – это он, звоните  и договаривайтесь о работе по делу. Вот так тоже бывает. Иногда твои действия, которые, казалось бы, не добавляют тебе плюсов, в будущем сыграют на пользу.  Ну и фотографии конечно надо актуализировать – это тоже один из выводов, в том числе прошедшей конференции.  Был бы я на фотографии в виде рыцаря в шлеме или со щукой, то и не получил бы очередного постоянного клиента по интересному и известному мне профилю работы.

Очередное порученное дело по признанию незаконным отказа госоргана в заключении договора аренды интересно тем, что любое право на землю должно быть преимущественно предоставлено без торгов собственнику расположенного на нем имущества, даже если это имущество не зарегистрировано как объект недвижимости и нет сведений о его принадлежности в реестре, но в совокупности с другими зарегистрированными в собственности арендатора объектами недвижимости, этот объект составляет единый имущественный комплекс, неразрывно и технологически связанных между собой элементов этого комплекса.

Поскольку еще 15 лет назад, сооружения (линии электропередач, вышки, резервуары) в качестве объектов недвижимости не регистрировались вообще, земля на которой они расположены, в собственность не передавалась, в результате чего возник заколдованный круг – право собственности на объекты расположенные на чужой земле признать нельзя, а раз его нет, то и права на получение этого земельного участка в аренду или в собственность без торгов, так же отсутствует.

Используя указанное основание – отсутствие регистрации права собственности общества, зарегистрированного в Едином реестре прав на недвижимое имущество, на подземные пожарные резервуары, Департамент имущественных отношений отказал в праве на заключение договора аренды земельного участка, на котором они расположены. Нет объектов – нет права.

В этой ситуации в качестве правовых оснований нам помогли ст.134, 135  ГК РФ и проведенная внесудебная экспертиза, целью которой было доказывание того, что находящиеся на земельном участке пожарные резервуары являются неотъемлемой технологической частью производственной базы истца, состоящей из большого количества зарегистрированных объектов недвижимости и эти резервуары входили в перечень продаваемых истцу объектов производственной базы.

Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют одно целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части.

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных вещей, образующих единое целое, объединенное общим функциональным назначением.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов (ОК 013-94), утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

 Таким образом, в состав недвижимого комплекса, единого функционального комплекса, могут входить и зарегистрированные объекты недвижимости и не зарегистрированные «сооружения»  и иные объекты (разнородные вещи).  В этой связи, а так же в связи с тем, что пожарные резервуары  прочно связаны с землей, имеют капитальный характер (фундамент достаточно заглублен в землю и выполнен из долговечных материалов) и их перемещение невозможно без соразмерного ущерба их назначению, суд посчитал, что у  истца имеются неоспоримые права на получение земельного участка на котором они расположены в преимущественном порядке.

Особую благодарность выражаю ООО «Западно-Сибирский центр судебных экспертиз», за объективность и компетентность экспертов, простоту взаимодействия и его результат. Пятую экспертизу заказываю и всегда доволен понятным изложением и выводами. Экспертное заключение в полном объеме в красках крепится в приложении к описанию дела.  А вот вопросы к экспертному учреждению были такими:

• Являются ли «подземные пожарные резервуары» емкостью 100 м3 в количестве 6 штук, расположенные в г. Тюмень, по ул. Авторемонтная д. ХХ, на земельном участке 72:23: ХХХХХХ: ХХ объектами капитального строительства (сооружениями), непосредственно связанными с землей перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно?
• Имеется ли технологическая и функциональная связь подземных пожарных резервуаров с остальными объектами Базы по производству строительных деталей, расположенными на земельном участке 72:23:0215002: ХХХХХ площадью 22 416 м2, принадлежащей ООО «ИПФ «ХХХХХ»?
• Являются ли «подземные пожарные резервуары» емкостью 100 м3 в количестве 6 штук, расположенные в г. Тюмень, по ул. Авторемонтная д. ХХ неотъемлемой частью инженерных коммуникаций пожаротушения, холодного водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения Производственной базы ООО «ИПФ «ХХХХ», расположенной в г. Тюмени, ул. Авторемонтная д. ХХ?
• Какие дополнительно, кроме подземных пожарных резервуаров» емкостью 100 м3 в количестве 6 штук, элементы включает в себя система пожаротушения и водоснабжения Производственной базы ООО «ИПФ «ХХХХХХХ», расположенной в г. Тюмени, ул. Авторемонтная д. ХХ?
• Возможна ли эксплуатация Производственной базы ООО «ИПФ «ХХХХХХХ», расположенной в г. Тюмени, ул. Авторемонтная д. ХХ без использования «подземные пожарные резервуары» емкостью 100 м3 в количестве 6 штук расположенных на земельном участке 72:23: ХХХХХХХХ: ХХ?