Долгосрочная аренда недвижимости . Спорные вопросы регистрации договора аренды . «Обратная сила» закона.

Долгосрочная аренда зданий и сооружений предполагает, в случае ошибок при определении срока договора, как в самом договоре, так и дополнительных соглашениях к нему, риск признания договора незаключенным.

Этот риск распространяется не только на договоры, предметом которых являются сами здания, но и на договоры, предметом которых являются нежилые помещения внутри зданий.
Недобросовестные собственники – арендодатели, иногда таким образом составляют договор аренды, чтобы была свобода маневра — так, чтобы держать арендатора «риском незаключенности».

Конечно, договор – есть продукт и воля сторон. Но все же, чаще правила игры диктует арендодатель.

Но в сфере регулирования арендных правоотношений столкнулась с ситуацией, когда правила игры жестко и бескомпромиссно продиктовал не арендодатель, не закон, а Постановление Пленума ВАС РФ, придавшее федеральному закону обратную силу.

Закон N 302-ФЗ («О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., в п. 8 ст. 2 указал :
«правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.»
Но 04.03.2013 был принят ФЗ от N 21«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», ст. 3 которого исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ.

Так и было указано:

«В части 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2012, N 53, ст. 7627) цифры ", 609, 651, 658" исключить.»
В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, была возобновлена.

Закон 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г..
Таким образом, имеется два дня — 2 и 3 марта 2013 г., когда долгосрочные договора аренды зданий и сооружений, подписанные в эти два дня, не подлежали государственной регистрации, и это не влияло на их заключенность.

Как быть в такой ситуации, и является ли договор, подписанный в эти два дня, но не зарегистрированный впоследствии, после 05.03.13 г, заключенным?

Казалось бы, два федеральных закона в их совокупности и взаимосвязи, явно указали на то, что договора аренды недвижимого имущества, являются заключенными и без регистрации.
 
Но ВАС решил по другому: Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 в Постановление Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» вносится пункт 27:
«Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления.»
А в п. 14  , применительно к рассматриваемой ситуации, указано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Из этого следует, что, несмотря на то, что долгосрочные договора, подписанные 2 и 3 марта 2013 г., но не зарегистрированные в РОСРЕЕСТРЕ, не являются, в соответствии с буквальным токованием того, что написано в норме права, исключением из правила.

И на них, даже несмотря на то, что в них указан срок -25 лет, к примеру, все равно распространяются те же правила, что и для договоров, заключенных на срок менее года- нет права на преимущественное заключение договора на новый срок и т.п..

Полагаю такое правоприменительное толкование закона не верным.

Федеральный закон точно определили, когда и с какого времени не действует  правило об обязательной регистрации договора долгосрочной аренды:
«не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.».
А то, что появился новый ФЗ, исключивший действие предшествующей нормы в части некоторых статей ГК, так это – вопрос действия «обратной силы закона».

Норма, ухудшающая правовое положение субъектов права, как граждан, так юридических лиц, имеет перспективное действие и не должна затрагивать прав, ранее ими приобретенных.

Рассматривая ситуацию с долгосрочным договором аренды здания, подписанным, но не зарегистрированным, можно сделать вывод – у сторон такого договора возникло определенное правовое положение — их договор, заключенный, например,  на 25 лет, но не зарегистрированный,  является всё же  заключенным, и порождает те правовые последствия, которые они имели в виду- арендодатель может пользоваться имуществом именно 25 лет, а не 11 месяцев.

А что предлагает Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 — «нет, чтобы вы там не писали о сроке, ваш срок- 11 месяцев, мы так решили. И никакого права на преимущественное заключение договора».

Т.е., существенно нарушается положение добросовестного арендатора, который подписывая договор в период, когда закон не связывал его заключенность с регистрацией, был уверен, что подписанный и исполненный договор действует именно на тот срок, который указан в договоре, и является существенным условием такого договора.

У меня в производстве как раз такое дело.

Вроде споров у сторон сначала не было, и регистрация договору, заключенному 03.03.2013 г., не нужна была, но у арендодателя ситуация изменилась.

Естественно, арендатор после 25 декабря 2013 г. в п.27 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98, не заглядывал.

Но арендодатель, по всей видимости, нашел других арендаторов, либо просто захотел «руки повыкручивать» по поводу размера арендной платы.

А у арендатора – очень дорогостоящее оборудование, с подключенными и оплаченными им коммуникациями, которое только просто разобрать стоить будет дорого, не говорю о перемещении. Так что переезд чреват огромными убытками, и, соответственно, упущенной выгодой.

Статья 4 ГК РФ прямо указывает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Но и ФЗ N 302 и ФЗ от N 21- это те законы, которые меняют ГК.

А закон, вносящий изменения в ГК, – это акт гражданского законодательства.

Следовательно, в силу прямого указания ст.4 ГК РФ, Пленум ВАС РФ не может придавать обратную силу федеральному закону, даже на два дня, федеральному закону.

Потому, полагаю, Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98, в части внесения п.27 в Постановление Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», не соответствующим закону, и не подлежащим применению.

И это, на мой взгляд, соответствует конституционной доктрине, выраженной в Постановлениях Конституционного суда.
Доктринальное толкование «обратной силы закона» Конституционным Судом признает издание закона, уменьшающего объем прав граждан ( это относится и к юр.лицам), их умалением. Действительно, если согласно ранее действовавшей норме, лицо имело какое-либо правомочие, то прекращение действия нормы сокращает правоспособность лица на соответствующий период времени.

Именно поэтому установлен запрет на применение закона, прекращающего какие-либо правомочия, к отношениям, которые возникли до введения в действие этого нормативного акта.
Имеются несколько Постановлений КС РФ, которые касаются обратной силы закона.

Например, в п.2 Постановления КС РФ от 29 января 2004 г. N 2-П указано, что :
«согласно правовой позиции, сформулированной КС РФ в Постановлении от 24 мая 2001 года по делу о проверке конституционности положений части первой статьи 1 и статьи 2 ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан и означающему, по существу, отмену для этих лиц права, приобретенного ими в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого ими в конкретных правоотношениях, несовместимо с положениями статей 1 (часть 1), 2, 18, 54 (часть 1), 55 (часть 2) и 57 Конституции Российской Федерации, поскольку, по смыслу указанных конституционных положений, изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также — в случае необходимости — предоставление гражданам возможности (в частности, посредством установления временного регулирования) в течение некоторого переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано.».
Это Постановление КС РФ, в совокупности со ст.4 ГК РФ, является на мой взгляд, основанием для не применения Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 в части внесения п. 27 в Постановление Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».
При заключении договоров долгосрочной аренды возникает множество других спорных ситуаций.

Очень хотелось бы узнать, какие интересные, нестандартные ситуации были в вашей практике по разрешению спорных ситуаций в арендных отношениях.

Очень интересует вопрос о понуждению к регистрации, когда предполагаемое арендатором уклонение арендодателя от регистрации договора долгосрочной аренды здания, происходит в ситуации, когда уже есть письменный отказ в регистрации со стороны Росреестра ( явно не соотвествующий закону).
И отказ этот не оспорен, т.е. стороны, вроде как, согласились.Во всяком случае, суд может этот момент истолковать именно так.