Все вы, наверное, были свидетелями сноса целых торговых или логистических  комплексов.
У многих в практике имеются, или имелись, дела, связанные с  некапитальным строительством, объекты которого в силу разных причин были зарегистрированы как недвижимое имущество.

И  органы государственной власти и местного самоуправления  вдруг вспоминают, что возведённое  строение, по всем признакам, относится  к движимому имуществу (магазины, ангары, павильоны, и т.п.), и  делают вывод, что на это имущество  было ранее  ошибочно зарегистрировано право собственности в ЕГРП, а земельный участок для строительства  сооружения предоставлен в аренду (до начала строительства или позже) также ошибочно.  И Администрация  (профильный Комитет), проводит экспертизу (внесудебную, поскольку спора ещё нет), делается вывод об отсутствии признаков « недвижимого имущества».

И что же мы имеем:  право собственности  на строение зарегистрировано, само право  на строение Администрация не оспаривает. В такой ситуации,  Администрации, полагающей себя законным собственником земельного участка,  но не являющейся собственником строения, ничего не остаётся как  обратится  с иском о «признании отсутствующим зарегистрированного права собственности» на это строение.
 
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права, или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими
В итоге, в рамках процесса, проводится  уже судебная экспертиза, и после установления отсутствия признаков недвижимого имущества (некапитальный объект сборно-разборного типа), суд делает вывод о признании  записи о регистрации права собственности на строения в ЕГРП незаконной. 

По сути – решение верное,  поскольку недостоверная запись о регистрации права собственности на спорные объекты в ЕГРП, которые в действительности являются движимым имуществом, нарушает права и законные интересы  собственника земли,  поскольку меняет правовой режим земельного участка и создает ограничения в его использовании со стороны Администрации.

Но по факту, чаще всего такие ситуации  имеют место, когда строения возведены в конце 90-х гг, начале 2000-х. И если есть возможность отстоять строения, и право пользования землей под ними, почему не сделать этого? И не наказать чиновников, за то, что недосмотрели или смотрели сквозь денежные купюры.

И вот здесь, защитить право  собственности, даже незаконно возникшее, от  исключения записи из ЕГРП, поможет исковая давность.
 
Суды обычно, при решении таких споров, подходят стандартно: на  требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК). И делают вывод о том, что на  иски о признании права или обременения отсутствующими исковая давность не распространяется. И подкрепляют этот довод  последним подпунктом  п. 57 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. № 10/22: «в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется». 
Но  запись в ЕГРП  в такой ситуации является не «недостоверной»,  а, в результате  удовлетворения исковых требований, признаётся  судом «незаконной».
Т.е владение  ответчиком сооружением имело законный характер, а администрация (истец), наоборот  не была ни собственником, ни владельцем сооружения.
Потому о какой ст. 208 ГК может идти речь. Она применяется, когда собственник защищает своё, но не чужое (ст. 304 ГК РФ).
 
Здесь применяется общий срок исковой давности — 3 года. И, соотвественно, —  первые три абзаца п. 57 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. № 10/22: «Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ».
Но Администрации и   в такой ситуации  ухитряются изворачиваться —  «землю в аренду под магазин  (ангар ит.п.) сдавали не мы (Администрация городского, сельского поселения), а те, кто были до нас. А мы не знали и знать не могли, что построено. Мы — не правопреемники и распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду под сооружение, находящиеся в собственности  предпринимателя, выдавалось не нами» потому срок исковой давности у них и не начинался.

Но в соответствии с п. 1 ст. 125 ГК РФ «от имени РФ и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.». И неважно, какое видоизменение произошло -  «Территориальное управление» превратилось в «Администрацию», или наоборот. Даже если правопреемства не обосновать.
 
Но всё это — органы гос власти, и действует принцип преемственности не по субъекту осуществления права, а по субъекту  правообладателя, т.е. РФ (субъекта РФ).
 
Таким образом, когда в ситуации  возможного сноса  некапитального строения,  выясняется, что право собственности на него всё же было зарегистрировано, и произошло это (на сегодняшнюю дату), ранее 04.10 2011 г., то в силу пункта 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права собственности отсутствующим.  
Строение спасено, а там —  что удастся получить от Администрации, у которой выиграли дело..
 
Тот же подход  применим  в ситуациях, когда земельный участок  приобретен по  возмездной сделке. И вдруг выясняется, что  изначально, первому собственнику он был выделен не законно – решение о предоставлении  было неправильным  или незаконным. Решение отменяется , как не соответствующее определенной норме права (например, когда участок  члену СНТ был выделен за пределами границ СНТ, решение отменяется как  ничтожное, противоречащее пункту 4 статьи 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Согласно части 1 статьи 48 ФЗ  от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт,  в случае выявления его противоречия закону. В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций. При этом реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию заявляет иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок, снятии его с государственного кадастрового учета и возврате истцу. Но ведь фактически, это требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

А что с ними в этой ситуации -  исследование добросовестности последнего собственника, купившего и уплатившего деньги. Пунктом 1 статьи 302 ГК предусмотрено, что,  если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. 

И здесь, при решении вопроса об истребовании, необходимо устанавливать, была ли воля собственника (государства) на передачу владения иному лицу (пункт 39 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. №10/22).

Но ведь изначально,  земельный участок передавался в соответствии с вынесенным  Постановлением органов местного самоуправления, т.е. воля была.
А отменили  решение о выделении только постфактум, когда уже появился новый собственник.
Следовательно, истребовать  в порядке ст. 304 ГК – нельзя.
Остается только требование о признании права отсутствующим права собственности.
А, по смыслу вышеизложенного  п.52  Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. № 10/22, предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. 
Т.е., либо ст. 304 ГК, либо требование  «о  признании права отсутствующим».
Вместе они не живут.

 
И  в  случае предъявления  иска «о  признании права  собственности на незаконно предоставленный земельный  участок отсутствующим»,  исковая давность –  также наша защита.

Если первичному собственнику земельный участок предоставлен  до 04.10 2011 г., то иск  «о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок, снятии его с государственного кадастрового учета» может быть удовлетворён только в пределах трехлетнего срока исковой давности.

 А ст. 304 ГК,  как способ защиты права,  вообще не применима.

Надо было думать  представителям  государства при вынесении первичного постановления.

Вот вам и  ещё один способ  борьбы с чиновничьим беспределом.
Их не ругать бесконечно надо,  а ставить перед фактом путем использования возможностей, предоставляемых правом. Казуистика и формализм – наша защита от государства.

Да 37 37

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Грицко Сергей, Морохин Иван, Федоровская Наталья, Михно Елена, Николаев Андрей, Изосимов Станислав, Шелестюков Роман, Коробов Евгений, +еще 1
  • 05 Октября 2014, 05:11 #

    Уважаемая Елена Александровна!
    Мне кажется, не совсем правильным  именовать это казуистикой.
    Тут скорее имеет место место восстановление нарушенных ПРАВ, прописанных в ст.68 п.1 Конституции РФ.
    Указанная норма -есть полноценная статья подлежащая неукоснительному соблюдению всеми, наравне с прочими.
    В остальном блестяще.

    +2
  • 05 Октября 2014, 08:37 #

    Уважаемая Елена Александровна, хорошее методическое пособие для защиты своих прав по рассматриваемому вопросу. 
    Но придуманное Вами название темы ни как не соответствует теме.

    Казуи́стика (от лат. casus — «случай», «казус») — в общеупотребительном бытовом значении под этим термином понимают изворотливость в аргументах при доказательстве сомнительных или ложных идей; крючкотворство. А формализм - действовать не вникая в суть дела.
    Так зачем же самим же заниматься казуистикой и формализмом, это же просто не приемлемо.

    +4
    • 05 Октября 2014, 16:34 #

      Уважаемый Сергей Валерьевич, Название не придумывалось, а появилось. «Общеупотребительное бытовое значение» слова «казус», поверьте, меня не интересовало. В рамках статьи я имела в виду обыкновения позитивного права. Это – основа его легистского понимания. Если в словаре будете искать бытовое значение данного термина, тоже не всё поймёте.
      ↓ Читать полностью ↓
      Я имею ввиду раскрытие права через систему- формально- определённых, установленных и( или) санкционированных государством общеобязательных правил поведения ( то, что мы называем нормами права). Эти правила и регулируют общественные отношения, обеспечивая возможность властного принуждения путем применения санкции, установленной в норме. При таком, легистском типе правопонимания, задача судов – пунктуально, пошагово, как в норме и написано, осуществлять волю законодателя посредством применения совокупности правил поведения к юридически значимым обстоятельствам, выявленным в ходе судопроизводства по конкретному делу. Но в том –то и дело – норм много, законов- много, все они взаимосвязаны и противоречивы.
      Попробуй осуществи волю законодателя. Её выявить сначала надо. Понять суть её. Да он, этот смысл законодатель и сам не всегда понимает. Где конечная цель? И плодятся законы с разновекторным движением.
      В затронутой в публикации проблеме какая цель была у законодателя — защитить собственника, у которого ошибочно из владения выбыла собственность, или защитить права того, кто доверился государству с его системой регистрации, и был уверен в своем законном правообладании, защищаемой силой государственного принуждения? Да никто не ответит, Поскольку и одна, и другая цель- правильная, но они находятся в противоречии, возникает потребность в казуистическом осмыслении происходящего и переосмысления правовых норм в целях защиты одной из целей законодателя.
      Когда у меня спрашивают по разным поводам: «А это законно?». Чаще всего дать однозначный ответ на этот вопрос невозможно, ведь ответ на этот вопрос лежит через тернистый путь различных токований нормы, начиная от системного, доктринального, казуального, и заканчивая судебным. Так что в каждой конкретной ситуации, полагаю, надо отступать от концепции «позитивного права», и вносить в правоприменение элемент субъективизма, в том числе, и своего личного.
      И тут, раз уж вам так мило бытовое понимание «казуистики» ( с правовым оно имеет мало общего), то «изворотливость в аргументах при доказательстве сомнительных или ложных идей; крючкотворство» преобразуется в «эффективное использование различных правовых норма в их взаимосвязи в взамозависимости для достижения одной из целей законодателя, выявленной путём системного толкования его воли при формировании нормы права». А элемент субъективности ( можете называть это ( «крючкотворством», если вам нравится), состоит в том, что именно вы, адвокат, выявив и распознав несколько целей законодателя. выбираете одну из них и отстаиваете в суде свою позицию, оперируя всем арсеналом средств и методов- и материально- правовых, и процессуальных ( как предложенная в публикации « исковая давность» ). Задача – заставить всех, в том числе и в первую очередь, суд, думать, что та цель, которую отстаиваете вы – и есть цель, которую имел в виду наш мифологический законодатель, выдавая « на гора» закон. А ложная она ли нет – покажет время и тенденции в развитии права.

      +8
  • 05 Октября 2014, 08:57 #

    Уважаемая Елена Александровна, спасибо за хороший анализ практического правоприменения, позволяющий эффективно защищать права своих доверителей от произвола чиновников (handshake) 

    P.S.  Всегда считал и считаю, что «признание права отсутствующим» — юридическая бредня, выдуманная исключительно в качестве инструмента давления на строптивых собственников, успешно решивших все вопросы с предыдущей сворой чиновников, но не сумевших (или не потянувших) договориться с новой.

    +7
    • 05 Октября 2014, 21:02 #

      Уважаемый Иван Николаевич, относительно вашей фразы " Всегда считал и считаю, что «признание права отсутствующим» — юридическая бредня, выдуманная исключительно в качестве инструмента давления на строптивых собственников, успешно решивших все вопросы с предыдущей сворой чиновников, но не сумевших (или не потянувших) договориться с новой." Эта бредня, знаю по своим делам, искалечила не одну жизнь. К сожалению, правовая «бредня» вместо галлюцинаций, порождает вполне конкретные последствия в виде сноса строений. и уничтожения бизнеса. И, возвращаюсь упорно к своей позиции,- наша задача  на сайте, не  критиковать  государство как регулятора правоотношений ( покритиковать — и в  интернете и в СМИ желающих уйма), а  найти эффективный  способ противодействия и защиты прав наших доверителей от произвола и властей, включая законодательную, и  чиновников, как лиц, воплощающих " правовой беспредел" в жизнь. А лазеек много.
      А вы представляяете, сколько беспредела ещё будет, когда  " дербанить"( извиняюсь за такое выражение, но уж больно точное) уже будет нечего. И земля и недра приобретут  правообладателей разного уровня. У меня есть пример г.Пятигорска ( моей родины). Там, когда последний мэр пришел, то рассчитывал разгуляться в предоставлении земли. Так ВАС РФ ему просто нож в спину всадил — «не важно, что земли не разграничены, ваша проблема, но  все вокруг- земли федеральных курортов, никакой собственности».Вот так и попал — даже себестоимость не окупить. Но ничего выкрутился- пошёл по второму разу по аренде. Где, что мог,  освоил, что мог перераспределил.Людей пострадало — уйма. 

      +9
      • 06 Октября 2014, 04:42 #

        Уважаемая Елена Александровна,  согласен с тем, что:
        наша задача на сайте, не критиковать государство как регулятора правоотношений, а найти эффективный способ противодействия и защиты прав наших доверителей от произвола и властейНо хочу немного добавить: мы вынуждены так же заниматься восполнением пробелов образования и правопонимания среди коллег, состоящих на государевой службе, и всегда поступающих по «указаниям» и инструкциям, но постепенно забывающих смысл и о базовые принципы правового регулирования, т.е. «за деревьями леса не видящих».

        +6
    • 07 Октября 2014, 23:22 #

      Иван Николаевич, а какой иск предъявлять, если дом, который зарегистрирован в ЕГРПН перестал существовать. У дома несколько собственников. Они не идут в Росреестр, чтобы зарегистрировать прекращение права собственности. Без заявления сторон при отсутствии самого объекта недвижимости он будет зарегистрирован в Росррестре, как существующий.
      Вот именно с подобным иском одного из сособственников (правда мы требовали признать право сосбтвенности прекратившимся, но это не меняет сути, так как можно было написать признать право собственности отсутсвующим) мы и вышли в суд. В результате на основании решения суда объект был исключен из ЕГРПН, а мой доверитель получил в аренду земельный участок для ИЖС на этом же месте, где ранее находился жилой дом. А вы говорите, что это бредни. Можно еще привести ряд примеров, когда невозможно защитить право ни виндикационным, ни негаторным иском. По существу названный иск является иском о признании, но только не права, а отсутствия права, т.е. отрицательный иск о признании. Суд в данном случае признает отсутствие правоотношения. Ничего противоречащего традиционному делению исков на иски о присуждении, признании или преобразовании в данном случае нет. А защитить право иногда можно декларацией того, что какое-либо право не существует. А уж, что касается самого название требования, то это вопрос не принципиальный. 

      0
  • 05 Октября 2014, 12:24 #

    Точно таких дел у меня сейчас несколько в производстве.
    В Москве это очень «модная тема» последнее время, в связи со сменой власти… Но это объяснимо.:)
    Когда будут вынесены решения, обязательно расскажу, как все прошло, и чем закончилось.

    Спасибо за интересную публикацию, Уважаемая Елена Александровна! (Y)

    +10
    • 05 Октября 2014, 16:40 #

      Уважаемая Наталья Руслановна, мне кажется тема- железная. Главное, чтобы процессуальные противники правильно ставили исковые требования. Если хотите — практику подброшу. Несколько решений есть. В одном даже была консультантом.

      +8
  • 05 Октября 2014, 17:11 #

    Отличная публикация; особенно, это актуально для Москвы, где право собственности хозяйствующих субъектов на палатки, павильоны и т.д., давно стало фикцией. 
    А уж сама конструкция защиты — бальзам на душу(Y)

    +6
  • 09 Октября 2014, 10:37 #

    Не мытьем, так катаньем! То есть, защита всеми не запрещенными законом методами! Респект(Y)!

    +1
  • 10 Октября 2014, 08:58 #

    Уважаемая Елена Александровна, статья заслуживает особого внимания. И чиновников надо не только ругать...- пороть что ли?(giggle)

    +2

Да 37 37

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: ««Казуистика и формализм – наша защита от государства» (или как защититься от произвола местных властей в спорах о правах на некапитальные строения, и в спорах о земельных участках?)» 5 звезд из 5 на основе 37 оценок.

Другие публикации автора

Продвигаемые публикации