Покупка - продажа недвижимости: на что обратить внимание? Часть 1

Очень захотелось сделать публикацию о покупке-продаже недвижимости. Буду рада, если в комментариях статья будет дополняться и уточняться профессионалами и экспертами.

Ранее здесь и здесь были сделаны публикации о сопровождении мной сделки по покупке недвижимости моим доверителем, и то, с чем нам в ходе работы с документами пришлось столкнуться. После получения большого количества откликов юристов -профессионалов я поняла, что будет весьма кстати статья — рекомендация для продавцов и покупателей недвижимости, рассчитанная по большей части на граждан, не юристов.

Часть 1. На что обратить внимание при выборе объекта недвижимости

Приняв решение о покупке недвижимости, неважно какой: гараж, квартира, дом, производственные помещений, торговый центр, имущественный комплекс, земельный участок, и выбрав объект на доске объявлений, обратите внимание:

— на само объявление: кем оно подано — собственником или агентством, если собственником, то есть ли иные объявления от этого лица, если агентством, то как давно оно на рынке, какие иные объявления опубликованы от их лица, специализируется ли агентство на продаже именно той недвижимости, которую вы собираетесь покупать (продавать);

— не спешите заключать с агентством договор на поиск квартиры либо продажу квартиры, внимательно читайте условия, дабы не навесить на себя кабальные обязательства (например, продавать только и исключительно через это агентство, а при нарушении данного пункта — штраф).

Вот вы договорились о осмотре объекта, на что обратить внимание:

— запахи (гарь, газ, нечистоты, разложение  и т.д.), стены и потолки (наличие подтеков от воды, провисаний и т.д.), пообщайтесь с соседями, выясните у собственников причины продажи;

— обратите внимание на планировку, имеются ли признаки перепланировки или реконструкции (снесены стены, объединены комнаты, санузел, перенесена кухня или наоборот имеются комнаты без окон, когда из одной комнаты делают две, имеется балкон, которого не должно быть, используется и огорожена часть общедомового имущества — например, коридора, чердака или подвала); перед осмотром запросите у продавца технический план, технический паспорт на объект, топосъемку (при покупке земли);

— если приобретается промышленное помещение, торговый центр, то при осмотре лучше привлечь специалиста, например, кадастрового инженера, который сможет определить соответствие объекта технической документации, исключить либо указать на перепланировку, реконструкцию, для осмотра инженерных сетей также лучше привлечь специалистов;

— при осмотре земельного участка специалист поможет определиться с границами участка, исключит его наложение на иные участки, в случае самовольного захвата чужого участка вас также поставит в известность.

Часть 2. Какие документы необходимо запросить и проанализировать

Осмотрели, объект понравился, устраивает и цена, запросите и ознакомьтесь с документами на недвижимость:

— выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности, из данных документов вы установите, кто именно является собственником, на основании каких документов (договор купли-продажи, мены, дарения, покупки с торгов, акт ввода в эксплуатацию, свидетельство о наследстве, решение суда);

— документы — основания возникновения права собственности (смотрите пункт выше);

— техническая документация (технический, кадастровый паспорт, план, схемы инженерных коммуникаций, проектно-сметная документация (при реконструкции, перепланировке));

— договоры с приложениями и актами разграничения балансовой принадлежности с ресурсоснабжающими организациями.

В случае, если продавец физическое лицо, то необходимо выяснить:

— является ли имущество совместно нажитым в браке, имеется ли согласие супруга на продажу;

— использовался ли при покупке данного жилья материнский капитал, если да, то выделены ли доли детей, имеется ли согласие органа опеки на сделку по отчуждению и на каких условиях.

В случае если продавец является юридическим лицом изучаем:

— все учредительные документы;

— наличие решения или протокола собрания участников о продаже актива, его согласованной стоимостью;

— налоговую отчетность на последнюю отчетную дату (по итогу года или квартала, выясняем признаки наличия предбанкротного состояния во избежание последующего признания сделки недействительной);

— справку о балансовой стоимости активов в целом и конкретно данного объекта (для чего — смотри пункт выше).

Желательно самостоятельно назначить и провести оценочную экспертизу для установления действительной рыночной стоимости объекта, данный документ сохранить (до лучших времен, может пригодиться в случае банкротства продавца и оспаривания сделки на основании неравноценного встречного обязательства).

Продолжение следует...

п.с. Учитывая, что нюансов очень много, лучше обратиться к профессионалу — юристу или адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Не занимайтесь самолечением!