Очень захотелось сделать публикацию о покупке-продаже недвижимости. Буду рада, если в комментариях статья будет дополняться и уточняться профессионалами и экспертами.

Ранее здесь и здесь были сделаны публикации о сопровождении мной сделки по покупке недвижимости моим доверителем, и то, с чем нам в ходе работы с документами пришлось столкнуться. После получения большого количества откликов юристов -профессионалов я поняла, что будет весьма кстати статья — рекомендация для продавцов и покупателей недвижимости, рассчитанная по большей части на граждан, не юристов.

Часть 1. На что обратить внимание при выборе объекта недвижимости

Приняв решение о покупке недвижимости, неважно какой: гараж, квартира, дом, производственные помещений, торговый центр, имущественный комплекс, земельный участок, и выбрав объект на доске объявлений, обратите внимание:

— на само объявление: кем оно подано — собственником или агентством, если собственником, то есть ли иные объявления от этого лица, если агентством, то как давно оно на рынке, какие иные объявления опубликованы от их лица, специализируется ли агентство на продаже именно той недвижимости, которую вы собираетесь покупать (продавать);

— не спешите заключать с агентством договор на поиск квартиры либо продажу квартиры, внимательно читайте условия, дабы не навесить на себя кабальные обязательства (например, продавать только и исключительно через это агентство, а при нарушении данного пункта — штраф).

Вот вы договорились о осмотре объекта, на что обратить внимание:

— запахи (гарь, газ, нечистоты, разложение  и т.д.), стены и потолки (наличие подтеков от воды, провисаний и т.д.), пообщайтесь с соседями, выясните у собственников причины продажи;

— обратите внимание на планировку, имеются ли признаки перепланировки или реконструкции (снесены стены, объединены комнаты, санузел, перенесена кухня или наоборот имеются комнаты без окон, когда из одной комнаты делают две, имеется балкон, которого не должно быть, используется и огорожена часть общедомового имущества — например, коридора, чердака или подвала); перед осмотром запросите у продавца технический план, технический паспорт на объект, топосъемку (при покупке земли);

— если приобретается промышленное помещение, торговый центр, то при осмотре лучше привлечь специалиста, например, кадастрового инженера, который сможет определить соответствие объекта технической документации, исключить либо указать на перепланировку, реконструкцию, для осмотра инженерных сетей также лучше привлечь специалистов;

— при осмотре земельного участка специалист поможет определиться с границами участка, исключит его наложение на иные участки, в случае самовольного захвата чужого участка вас также поставит в известность.

Часть 2. Какие документы необходимо запросить и проанализировать

Осмотрели, объект понравился, устраивает и цена, запросите и ознакомьтесь с документами на недвижимость:

— выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности, из данных документов вы установите, кто именно является собственником, на основании каких документов (договор купли-продажи, мены, дарения, покупки с торгов, акт ввода в эксплуатацию, свидетельство о наследстве, решение суда);

— документы — основания возникновения права собственности (смотрите пункт выше);

— техническая документация (технический, кадастровый паспорт, план, схемы инженерных коммуникаций, проектно-сметная документация (при реконструкции, перепланировке));

— договоры с приложениями и актами разграничения балансовой принадлежности с ресурсоснабжающими организациями.

В случае, если продавец физическое лицо, то необходимо выяснить:

— является ли имущество совместно нажитым в браке, имеется ли согласие супруга на продажу;

— использовался ли при покупке данного жилья материнский капитал, если да, то выделены ли доли детей, имеется ли согласие органа опеки на сделку по отчуждению и на каких условиях.

В случае если продавец является юридическим лицом изучаем:

— все учредительные документы;

— наличие решения или протокола собрания участников о продаже актива, его согласованной стоимостью;

— налоговую отчетность на последнюю отчетную дату (по итогу года или квартала, выясняем признаки наличия предбанкротного состояния во избежание последующего признания сделки недействительной);

— справку о балансовой стоимости активов в целом и конкретно данного объекта (для чего — смотри пункт выше).

Желательно самостоятельно назначить и провести оценочную экспертизу для установления действительной рыночной стоимости объекта, данный документ сохранить (до лучших времен, может пригодиться в случае банкротства продавца и оспаривания сделки на основании неравноценного встречного обязательства).

Продолжение следует...

п.с. Учитывая, что нюансов очень много, лучше обратиться к профессионалу — юристу или адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Не занимайтесь самолечением!

Автор публикации

Адвокат Погорелова Татьяна Валерьевна
Владивосток, Россия
Защита по уголовным делам в сфере экономики, незаконного оборота наркотиков
Арбитраж
Наследственное, жилищное, семейное, корпоративное право

Да 23 23

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Павленко Иван, Коробов Евгений, Матлис Софья, Болонкин Андрей, Немцев Дмитрий, Гречанюк Василий, Погорелова Татьяна, Чечеткина Ксения
  • 29 Сентября, 09:39 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, отличная подача материала, без полноценного юридического сопровождения и независимой проверки, как юридической и технической документации, так и личности продавца, неподготовленным гражданам самостоятельное участие в сделках крайне опасно и может привести к негативным и неприятным последствиям. 

    В прошлом году сопровождала доверительницу при возврате аванса после самостоятельного заключения предварительного договора.

    Приехали в агентство недвижимости, прошу ознакомить меня с документами на жилой дом, уже зная, что на данное конкретное строение право собственности не зарегистрировано.

    Агентство ерзает и несёт очевидную чушь, и вот терзаемая смутными сомнениями, прямо в моменте, в офисе АН, открываю сайт суда к исключительной подсудности которого относится  объект и вижу, что судом принят иск администрации к собственнику, категория дела — споры связанные с самовольной постройкой и дата заседания уже назначена. 

    Скандал был невероятный после этого, но из офиса мы вышли с деньгами.

    +9
    • 29 Сентября, 09:56 #

      Уважаемая Софья Ароновна, благодарю, Вас, за внимание! Подробно расписала многие пункты, чтобы люди понимали, что даже получение требуемых документов не дает гарантии того, они сами самостоятельно смогут их проанализировать! 
      А у Вас вообще классика — дома нет, но договора заключим-) 
      Только благодаря Вашему своевременному вмешательству клиент остался с деньгами!

      +6
  • 29 Сентября, 10:07 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, Вы всё правильно написали, особенно про сложности с «маткапиталом», но я ещё чуточку дополню про расчёты — ни в коем случае нельзя передавать деньги продавцу ДО регистрации сделки, т.е. до завершения всех проверок и получения выписки из ЕГРН уже с новым собственником, и лучше не использовать для этого банковские ячейки, а воспользоваться аккредитивом или провести расчёт через нотариуса. Это хоть и чуточку дороже, но зато в разы надёжнее и безопаснее ;)

    +10
  • 29 Сентября, 10:59 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, очень нужная публикация, потому что многие граждане считают сайт «Авито» чуть ли не федеральным ресурсом, где априори  мошенники исключены:)  Да и вообще зачем юрист- еще деньги тратить, договор в интернете есть, а мфц и в субботу работает. Ваша публикация- это бесценный вклад в повышение уровня правовой грамотности населения, спасибо(F). А тем, кто считает, что сами с усами, мы с Иваном Николаевичем писали вот об этой ситуации Праворуб: Купи квартиру, а неприятности в подарок или про долгую регистрацию ...  — рекомендую  почитать, испугаться и найти профессионала.

    +9
    • 30 Сентября, 00:29 #

      Уважаемая Ксения Евгеньевна, однозначно необходимо привлекать профессионала. Дабы избежать в последующем проблем. Статьи направлены по большому счету не к юристам и экспертам, а к обычным гражданам.  Немного позанимаюсь правовым просвещением-) Люблю свет и знания  нести в массы. Поэтому попросила в комментариях писать дополнения. На что обратить внимание. Знакомая риелтор просила в последующем в распечатанном виде ей передать.

      +5
      • 30 Сентября, 05:33 #

        Уважаемая Татьяна Валерьевна, еще напишите пожалуйста про алгоритм действий в ситуации с продажей недвижимости с долгами по коммунальным услугам и про целый табор прописанных, часть из которых умерла/отбывает наказание/находится в спецучреждении и проч.

        +2
      • 30 Сентября, 11:51 #

        Уважаемая Татьяна Валерьевна, знакомой реэлторше, да ещё и в распечатанном виде, только за деньги!!! Или за иные земные блага! Для неё это источник извлечения реального дохода! Или способ ухода от убытков и имиджевых потерь.

        +3
        • 30 Сентября, 15:34 #

          Уважаемый Андрей Владимирович, она очень хороший специалист в своей отрасли. Лично к ее услугам прибегаю. Ей статьи нужны для ее клиентов. Чтоб тысячу раз не повторять одно и тоже-)

          +3
          • 30 Сентября, 18:42 #

            Уважаемая Татьяна Валерьевна, как то раз заключали договор купли-продажи, в котором со стороны продавца выступало агентство Инком-Недвижимость, я представлял сторону покупателя.

            Был там один интересный момент, который я им разъяснял. Пришел послушать даже начальник отдела, который после разговора вручил мне свою визитку и сказал, что приятно общаться с таким специалистом и если что, они всегда мне рады.

            Отмечу сразу, что и мне приятно с ними было работать. Достойное агентство.

            +2
  • 29 Сентября, 17:51 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, очень важный и полезный цикл публикаций! Покупая недвижимость сам понимаешь, сколько особенностей в этом казалось бы несложном деле. Из-за отсутствия грамотного юридического сопровождения можно потерять деньги на совершенно лишние расходы, а в худшем случае лишиться и денег, и объекта недвижимости.

    +4
  • 30 Сентября, 01:55 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, Вы подняли очень интересную и своевременную тему.

    Моё мнение, что сделку по приобретению недвижимости полностью провести без проблем невозможно, но можно свести риски практически до ноля. Но для этого надо очень много знать и очень, очень много поработать до того, как перейти к заключению договора купли-продажи. 

    Моё мнение, риэлтор должен осуществлять поиск недвижимости, а вот оформлением сделки должен заниматься непосредственно адвокат, юрист, нотариус.

    С нетерпением жду продолжения данной темы!(handshake)

    +6
  • 30 Сентября, 11:50 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, спасибо за столь ценную статью, ставлю в избранное и жду продолжение, что-бы также поставить в избранное, тема очень актуальна.

    +4
  • 30 Сентября, 12:21 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, в будущей публикации обратите внимание наших сограждан на особенности покупки нежилых помещений в МКД, опасность подобных сделок я описал здесь Праворуб: Нежилое помещение в многоквартирном доме, думаете оно ваше? Напрасно....

    +3
  • 03 Октября, 10:01 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, да, да, да! Актуальная для покупателей недвижимости на все времена информация! Указанные Вами моменты и совет обращаться к юристам профессионалам это база, элементарная техника безопасности (если конечно, покупателю важны его деньги, имущество и спокойствие).

    +4
    • 03 Октября, 10:23 #

      Уважаемый Василий Герольдович, это действительно публикация в первую очередь для покупателей-продавцов. И, дай бог, она поможет хотя бы 1 прочитавшему! Я буду считать, чтт не зря потратила время!

      +3
      • 03 Октября, 10:32 #

        Уважаемая Татьяна Валерьевна, кстати у известного нам господина г. был такой опыт покупки с сюрпризом от продавца.
        В то время ни судебных баз, ни банкротных еще не было, да  и к юристу при оформлении сделки он не обращался....
        В итоге купил недвижмость стоимостью миллионы долларов путем покупки у ООО, являющегося собственником недвижимости долей вышедших из него участников по номинальной стоимости в 10000 рублей.
        А потом был очень удивлен, когда внезапно суд далекого сибирского города наложил на все это имущество арест по иску кредитора к одному из вышедших участников как «на действительную долю в ООО, принадлежавшую должнику»...

        +3
  • 03 Октября, 10:25 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, еще относительно того, что проверять покупателю перед сделкой.
    Выше о том, на что хочу обратить внимание, отчасти, как всегда, красиво и интересно уже упомянула уважаемая Софья Ароновна, добавлю. 

    Считаю, нужно проверять, и при покупке у физического и юридического лица «судебную историю»: 
    а) в связи с объектом недвижимости, тут проще, по месту нахождения недвижимости 
    б) в связи с личностью продавца, тут сложнее, так как споры могут быть и по месту жительства продавца и по другим местам, включая возможное его прежнее место жительства или определенную иным образом подсудность. 

    Кстати, считаю уместно различать судебную историю как явную или фактическую, так и вероятную.
    Если о фактической сведения искать на сайтах судов, то о вероятной «может предупредить» реестр сведений банкростве, в котором помимо сведений в рамках дела о банкротстве (публикуемых после вынесения судебных актав, а значит, доступных к обнаружению и через сайты судов) подлежат обпубликованию и сведения о намерениях кредиторов и должников обратиться в суд с требованием о признании должника банкротом. То есть возможны ситуации, когда дела в суде еще нет, а на сайте http://se.fedresurs.ru/  сведения, дающие повод насторожиться, уже есть... 

    да, и в идеале, то есть разумно проверять судебную историю в отношении как продавца, так и его контрагентов, поскольку банкротство  это серьезный и опасный инструмент в умелых руках. Может «прилететь» внезапно и прилично, увы…

    +5

Да 23 23

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Покупка - продажа недвижимости: на что обратить внимание? Часть 1» 4 звезд из 5 на основе 23 оценок.
Юрист Фищук Ольга Сергеевна
Краснодар, Россия
+7 (999) 637-2795
БАНКРОТСТВО физических и юридических лиц "под ключ" в любом регионе РФ. Арбитражный (финансовый) управляющий. Честный анализ рисков. Консультационная поддержка. Специальные условия в рамках сообщества
https://fedresurs.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP