Найти юриста / адвоката / эксперта
Дела о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ несложные, но имеют специфику. Участники ДДУ, трактуют нормы права, связанные с долевым строительством с учетом жизненного опыта, и мнения соседей.
Можно догадаться, какая каша в голове возникает у человека. Учитывая вступившее в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций…», вопросов у участников возникнет еще больше.
...
Постоянный доверитель, вооружившись знаниями из интернета, затаился, и не предпринимал никаких действий по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.
В разговоре, доверитель обмолвился, что ждет, когда можно будет обратиться в суд. Разъяснив доверителю положения закона, было предложено заключить соглашение на представление интересов в суде по взысканию неустойки.
Фабула дела
Физическое лицо (далее — участник) и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве. Договор заключен в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.
Объектом долевого строительства по договору являлась квартира, расположенная по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, район Советский, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 5 (корпус 5-14: строение 1, строение 2).
Согласно условиям договора застройщик (ответчик) обязан был передать, а участник (истец) принять квартиру не позднее 30 сентября 2021.
Застройщик не исполнил обязательства по передачи квартиры участнику в предусмотренный договором срок. Время просрочки на дату подачи искового заявления составило 134 календарных дней.
Согласно ст. 10 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее – Закон) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая обязательства или ненадлежаще исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Расчёт неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве произведен по нижеприведенной формуле:
2 681 360,00 (цена договора) × 134 (количество дней просрочки) × 2 × 1/300 × 8.5% (ставка) = 203 604,60 (неустойка).
Претензия об уплате неустойки по ДДУ
До предъявления искового заявления в суд, в адрес застройщика была направлена претензия об уплате неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Застройщик оставил претензию без ответа.
Молчание застройщика — сложившаяся практика. При этом участники ДДУ, считают, что необходимо получить ответ, для возможности обращения с иском в суд. Данное мнение — ошибочное.
Когда и для чего нужна претензия
Претензия нужна в том случае, когда участник ДДУ рассчитывает получить от застройщика, не только неустойку, но и штраф, который взыскивается в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И чтоб взыскать в суде штраф с застройщика, претензия является необходимым условием.
Решение суда
По истечении 10 дней с даты отправки претензии, было составлено исковое заявление и направлено в суд. Суд рассмотрев требования искового заявления взыскал с застройщика неустойку в размере 161 686 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 81 343 рублей 50 копеек.
В нашем случае суд взыскал неустойку в полном объеме, не снизив размер. Но, применил иную процентную ставку, изменив ставку 8,5 на 6,75.
Дело выиграно, и после вступления в законную силу решения суда можно получить причитающиеся деньги, но…
Почему участник (дольщик) не получит неустойку, штраф, компенсацию морального вреда
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 „Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве“ в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“,
не включается период, исчисляемый с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 включительно;
при определении размера убытков, не учитываются убытки, причиненные в период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно;
проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства за период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно, не начисляются;
неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, не начисляются за период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно.
В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 29 марта 2022, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.
Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Резюме:
- Застройщик «освобожден» от уплаты всех финансовых санкций, которые возникли в период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022.
- Застройщику до 31 декабря 2022 предоставлен мораторий на выплату финансовых санкций, которые возникли до 29 марта 2022.
Адвокат Петров Игорь
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Игорь Иванович, спасибо за потраченное время, интересная статья!
Насчёт моратория не знал, предупреждён вооружён….
И конечно же поздравляю с хорошим результатом, Вашему клиенту очень повезло с представителем!
Уважаемый Михаил Меликович, большая часть, людей приходящих на консультацию, считают, что нет смысла обращаться в суд. Но, каждый случай индивидуален. Многие смогут получить неустойку, но, позже, и конечно же, это будет не та сумма, на которую рассчитывали дольшики. И да, часть дольщиков не смогут получить неустойку.
Спасибо за Ваше внимание и интерес!
Уважаемый Игорь Иванович, если это будет не та сумма, на которую рассчитывал дольщик, то можно применить индексацию по ст. 208 ГПК РФ.
Уважаемый Владислав Александрович, обязательно воспользуемся этим правом. Главное, чтоб новый мораторий на индексацию не появился!:)
Уважаемый Игорь Иванович, есть интересное соображение:
— Пленум по защите прав потребителей от 28 июня 2012 г. N 17 говорит, что закон о защите прав потребителей применяется в части, которая не урегулирована другими законами (п.2 Пленума).
— При этом пленум говорит, что убытки возмещаются сверх неустойки (п.31);
— При этом пленум уравнивает в режиме неустойку по закону о защите прав потребителей и по другим законам (п.34).
И тут встаёт вопрос: Если неустойка предусмотрена другим Законом, то Закон «О защите прав потребителей» мы не применяем. Но является ли неустойка по другому Закону тоже штрафной (взыскиваемой сверх убытка)?
Статья 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о долевом строительстве ничего по этому поводу не говорит. Значит, данный вопрос законодательством о долевом строительстве не урегулирован. Следовательно, применяем законодательство о защите прав потребителей и считаем неустойку штрафной.
Соответственно, можно взыскать убытки за период моратория.
Полагаю, что отсрочка по взысканию в виде моратория не отменяет самого взыскания и можно взыскать, например, банковский процент по депозитам (или ещё что-там в связи с тем, что квартира вовремя не передана).
Уважаемый Владислав Александрович, хорошая мысль! Нужно проанализировать. Заявив об этом в суде, мы ничего не теряем.
Уважаемый Игорь Иванович, отличная работа и интересная публикация (handshake).
Уважаемый Евгений Федорович, спасибо!
Уважаемый Игорь Иванович, отличный результат и неплохая «прибавка» для Вашего доверителя ;)
Уважаемый Иван Николаевич, на этапе составления иска и подачи в суд, долго разъяснял положения закона доверителю. А доверитель сейчас требовательный. Его раз десять обманули, деньги выкачали, и поэтому к одиннадцатому адвокату, требования в разу выше. Если бы не «ведение» доверителя в течении всего процесса, то отзыв о работе был бы негативным.
Претензии были бы: " а почему так мало взыскали, а почему компенсацию морального вреда снизили, а почему не получу деньги до конца года". В приведенном случае, когда было оглашено решение суда, доверитель был рад, что все же сможет получить деньги, позже, но сможет!
Уважаемый Игорь Иванович, спасибо Вам за крайне полезный материал- совмещение теоретических и практических аспектов. Сохраню себе в подборку.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, наши коллеги с периодичностью пишут про споры дольщиков с застройщиком. Кончено же, эти споры простые для адвоката/юриста, но с учетом моратория, нужно нашим доверителям разъяснять законы, и готовить их судебным процессам. Спасибо за внимание!(bow)
Уважаемый Игорь Иванович, при таких раскладах имеет смысл задуматься не о том, чтобы неустойки взыскивать, а чтобы взыскивать убытки в виде, например, арендных платежей, если человек живет на съемном жилье в ожидании чуда. И о разнице по стоимости внутриквартирного ремонта.
Уважаемая Светлана Валентиновна, в правительстве работают умные люди. Все варианты были предусмотрены, и включены в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479.
… при определении размера убытков, не учитываются убытки, причиненные в период с 29 марта 2022 до 31 декабря 2022 г. включительно...Единственная возможность — это «индексация», и то, не факт. И это не та сумма будет... И можно взыскать судебные расходы на представителя (адвокат/юриста).
Про «арендные платежи», кончено нужно помнить, и взыскивать если они возникли до моратория. Только своим доверителя не рекомендую «рисовать» эти убытки. Так и до уголовной скамьи можно дойти…
В Ростове-папе, Вы, сами знаете, сначала делают, потом думают! Потом ищут куда «занести».
Уважаемый Игорь Иванович, вот же негодяи предусмотрительные. Не зря я всегда была против покупки недостроев, та еще рулетка.
Уважаемая Светлана Валентиновна, так еще на рынке юридических услуг, разного рода мошенников развелось, которые и сейчас обещают взыскать неустойку, штрафы, в полном объеме, и за один день! Моему доверителю, раз десять предлагали юридические услуги. Но, все мои доверителя, подкованы, и знают последствия необдуманных поступков.
Уважаемая Светлана Валентиновна, тут просто казус со старой редакцией Закона о долевом строительстве. Сейчас просто застройщик не получит деньги, пока не сдаст объект, они так и будут храниться в банке.
Уважаемый Игорь Иванович, спасибо за интересную публикацию!
Уважаемый Владимир Юрьевич, и Вам спасибо за интерес к статье! Очень хотел Вас увидеть на конференции, но, не смог приехать, к сожалению!
Уважаемый Игорь Иванович, отличная статья, спасибо!
Работа с потенциальными Доверителями не менее сложна порой, чем сами баталии в суде. Особенно с теми, кто уже «обжегся» на наших собратьях.
Уважаемый Евгений Алексеевич, наши доверители, не враги нам. Есть крылатое выражение, что первый враг адвоката это клиент! Может и есть в этом выражении правда, но, я считаю, что это сарказм. И, Вы, как всегда правы! Работы с доверителем, основном элемент нашей работы. Спасибо за Ваш комментарий!
Уважаемый Игорь Иванович, так в разница в том, кто к нам приходит — клиент или Доверитель. Проблема возникает, когда к нам к нам под видом Доверителя попадается клиент.:)
Уважаемый Евгений Алексеевич, (rofl) клиентами в Древнем Риме преимущественно были люди определённой национальности, проблема когда приходит клиент который в душе как эта национальность!
Уважаемый Игорь Иванович, отличная статья, будет полезна многим дольщикам! (Y)
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за отклик! Информация действительно полезна для дольщиков. А в период моратория информация вдвойне полезна. Мой доверитель на этапе подготовки иска, и судебного процесса, и после процесса, постоянно получал предложения от псевдоюристов «выиграть» дело, и получить деньги в полном объеме. И цена таких «юридических услуг» составляла 5 тыс.руб. Про мораторий, конечно же, никто и никому не говорил. Зачем объяснять дольщику, что деньги он не получит?!