Защита интересов арендодателя от недобросовестного арендатора. Взыскание задолженности по арендной плате или художественный вымысел, основанный на реальных событиях

— Владимир Борисович, давайте уже что-то делать с этой «Виринеей»! – возбужденно размахивал руками сидящий передо мной импозантный мужчина лет шестидесяти с небольшим, — Вообще не желает нормально работать по договору!

С мужчиной, назовем его Александром Владимировичем, мы знакомы уже давно. Он один из постоянных клиентов, которому я на протяжении нескольких последних лет неоднократно оказывал профессиональную помощь и, насколько мне известно, результатами моей деятельности он был доволен. История, о которой он рассказывал в это раз, мне тоже хорошо знакома.

Суть ее, вкратце, состоит в том, что дочь Александра Владимировича, которая постоянно проживает за пределами региона, является собственником встроенного нежилого помещения, расположенного на одной из престижных и перспективных улиц в центре нашего города.

В 2016 году она, скажем так, не очень удачно сдала это помещение в аренду ООО «Виринея», единственным учредителем и директором которого является барышня, не вызывающая никакого доверия в силу своей очень сомнительной деловой порядочности. Статистика расчетов по этому договору аренды свидетельствует о том, что за весь срок аренды, предприятие никогда не исполняло добросовестно обязательств по оплате аренды.

— Александр Владимирович, дружище, — разводил руками я, — Я давным-давно уже Вам говорил, что пора расторгнуть этот договор и найти другого, нормального и перспективного арендатора, способного использовать это помещение во благо себе и Вашей дочери!
— Ну как расторгнуть договор, Владимир Борисович? Вы же видели последний акт сверки с ней! Она должна почти два миллиона рублей, помещение привела в состояние, требующее ремонта, то есть новых вложений. А последний год? – возмущался мой собеседник, — Что делать с ним? Она не заплатила ни копейки, помещение не передает, использует его или нет, мы даже не знаем!

Увы, именно так все это и выглядело в действительности. Помещение использовалось арендатором для размещения кафе. На мой взгляд, это была наиболее удачная концепция бизнеса, поскольку на этой улица как-то исторически сложилась благоприятная обстановка для разного рода рестораторов.

В шаговой доступности Центральная набережная, Аллея Героев, парковые территории, места проведения массовых городских мероприятий. Все это, однозначно, располагает к высокой концентрации населения с рекреационными намерениями. Как следствие, есть все основания полагать, что бизнес не был убыточным.

— А «Виринея» когда-нибудь исправно платила аренду? – поинтересовался я у собеседника.
— Не поверишь, ни одного месяца! По началу платила вовремя, но не всю сумму, ссылалась на то, что еще не раскрутилась, не набрала обороты. Потом стала пропускать. Когда образовалась задолженность, начались переписки по поводу того, что она инвестирует в нашу собственность, возникло непонимание…
— Возникло непонимание, или Вам его искусственно создали, это непонимание? — Александр Владимирович напряженно посмотрел на меня. Было очевидно, что мой вопрос заставил его задуматься, — Я же видел договор, там четко сказано, что все неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя. Какое может быть непонимание?
— Не знаю я! Она все время нам рассказывает о том, что вкладывает, инвестирует…
— А документы, подтверждающие затраты, хоть раз представила?
— Нет, все на словах!
— Понятно.
— Не хочу я уже с ней общаться, Владимир Борисович, пишите ей претензии или что еще там положено по закону. Давайте все это сотрудничество заканчивать!
— К чему будем стремиться, уважаемый Александр Владимирович, — формально поинтересовался я, в принципе понимая, что алгоритм процессуального поведения в этой ситуации предельно понятен и ничего нового изобретать не нужно.
— Давайте расторгнем этот договор, взыщем с нее задолженность по последнему акту сверки и все, пусть катится на все четыре стороны, — махнул рукой Александр Владимирович.
— А штрафные санкции по договору? — поинтересовался я, — А задолженность за последний год?
— Не знаю, — задумался мой собеседник, — Новый акт сверки она мне, думаю, не подпишет. Штрафные… Решайте сами, Владимир Борисович, только давайте побыстрее это все закончим. И я, и дочь уже устали от нее! Денег с этой аренды нет, одни проблемы.
— Хорошо, дайте немного времени, я составлю план на Ваш проект и позвоню, — подвел я итоги нашей встречи, поднимаясь из-за стола и протягивая собеседнику руку.

***

Виктория, моя помощница, сидела за своим рабочим столом и сосредоточено вглядывалась в монитор ноутбука. Не так давно Александр Владимирович, в свете состоявшегося между нами разговора, прислал нам по электронной почте сканированные копии всех документов, имеющих отношение к договору аренды помещения с ООО «Виринея».

Виктория разбирала документы в соответствии с хронологией по моему поручению и было заметно, что одновременно интересовалась их содержанием. Я пил кофе около стойки офис менеджера и наблюдал за ней через открытую дверь кабинета. «Похвальное поведение для начинающего юриста», — подумал я. Виктория в это время откинулась в кресле, сделала несколько манипуляций правой рукой, щелкнула «мышкой» и снова приблизилась к монитору.

— Владимир Борисович, интересное какое соглашение к договору аренды заключили стороны в 2021 году, посмотрите! – подняла голову Виктория и посмотрела на меня, приглашая взглянуть на документ, — Интересно, для чего они его заключали?

Я подошел к ней и через плечо посмотрел на экран. Судя по заголовку, это было дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному сторонами в 2016 году, на основании которого, собственно, и возникло спорное правоотношение. Содержание его было, действительно, несколько странным, с первого взгляда, не совсем было понятно, к чему стороны стремились, составляя этот документ, каково было их волеизъявление?

Ну, например, дата заключения соглашения была обозначена 30.04.2021. Содержание одного из пунктов указывало на то, что стороны согласовали дифференцированный в периодах порядок расчетов по договору аренды с учетом ограничений, связанных с пандемией COVID-19. Порядок расчетов устанавливался с момента заключения договора в 2016 году, то есть, распространял свое действе на прошедшее время и на срок до 31.12.2021 включительно.

Однако, каким-то странным образом, стороны этим соглашением установили срок действия договора аренды, не поверите, до 30.04.2021. То есть, если буквально толковать смысл, то заключенное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды изменяло условия последнего и сразу же прекращало его действие.

Либо это был какой-то «хитрый» замысел сторон, логику которого мне так и не удалось понять, либо это была просто опечатка и, как минимум, до 31.12.2021, то есть, до последней даты урегулирования размера арендной платы, договор аренды следует считать действующим.Я поделился своими суждениями с Викторией и предложил ей оставить эту тему «на потом», полагая, что проблемы нужно решать по мере их поступления.

А что? Сядем через некоторое время в процесс, придет другая сторона и, наверняка, станет давать по поводу заключения дополнительного соглашения какие-нибудь пояснения. Ведь, размер арендной платы был согласован именно в нем. И последний акт сверки взаимных расчетов был составлен сразу после заключения этого соглашения.

— Так что, Виктория, как ни крути, а обсуждения этого соглашения нам в судебном заседании не миновать. Согласна?
— Думаю, что да, Владимир Борисович. А там и ясность по сроку действия договора аренды, может быть, появится, — согласилась со мной Виктория. – А нам до какого времени следует рассчитать задолженность по арендной плате, Владимир Борисович?
-Хороший вопрос! – задумался я.

По логике, прекратить спорное правоотношение и требовать расторжения договора аренды следует с момента направления ответчику уведомления о расторжении и требования о выплате задолженности по арендной плате. Но наш доверитель на протяжении последнего года, разочаровавшись в этом проекте, никак не отслеживал использование своего помещения и не претензировал к истцу. Объективно, помещение было закрыто, кафе не работало.

— Понимаешь, Вика, формально стороны прекратили договор аренды 30.04.2021, если следовать тексту дополнительного соглашения. Обратное мы с тобой доказать, скорее всего, не сможем, — начал я рассуждать вслух.
— А хотелось бы! – улыбнулась Вика.
— Конечно, хотелось бы! Целый год выпадает, почти миллион рублей арендной платы.
— Да, деньги не карманные. Что будем делать?
— Как мы там решили? Решать проблемы по мере их поступления? Так вот и давай их по мере поступления решать. Будем считать, что эта проблема еще не поступила. Готовь претензию по последнему акту сверки, без каких-либо санкции и направляй.

 Один из моих наставников говорил, чтобы понять, чем закончится драка, нужно в нее ввязаться. По-другому – никак! Поэтому я решил в эту драку ввязаться с теми требованиями, которые бесспорно доказаны и ответчику придется с ними или согласиться, или начать нам оппонировать. Первое, на мой взгляд, было бы самым разумным с его стороны, второе, по любому приведет к раскрытию новых обстоятельств и даст возможность на ходу корректировать тактику поведения в этом процессе.

***

Председательствующий, установив личности присутствующих в судебном заседании, любезно разрешил Виктории присутствовать и стал разъяснять сторонам процессуальные права. Представитель ответчика, молодой мужчина, производил впечатление здравомыслящего человека. Вел себя сдержанно, без лишних комментариев, сразу заявил о желании решить спор миром и попросил суд предоставить ему время.

Я, если честно, не расположен был мириться. Зная о том, сколько всевозможных переговоров было проведено Александром Владимировичем и его дочерью на протяжении всего срока аренды, сколько раз они шли на встречу ООО «Виринея» в финансовых вопросах, у меня сложилось устойчивое убеждение в том, что директор и учредитель предприятия просто злоупотребляет их отношением в своих интересах. Но, все же решил выслушать представителя.

Мы с Викторией предполагали, что речь, скорее всего, пойдет о том, чтобы составить какой-нибудь график и выплатить задолженность в рассрочку, продолжать сохранять при этом арендные отношения и т.д. Однако, в коридоре арбитражного суда представитель ответчика сразу завел «старую песню» о том, что ООО «Виринея» за свой счет что-то там сделала в помещении, что-то улучшило и на этом основании мне следовало бы начать с ним разговор по поводу снижения размера задолженности.

— Уважаемый, — остановил я представителя ответчика, — Если вы обратили внимание, требования к ООО «Виринея» предъявлены минимальные, без санкций, предусмотренных договором или законом. Мало того, последний год ваш доверитель не заплатил за аренду помещения ни копейки. При таких обстоятельствах требовать снижения размера задолженности, по крайней мере, не честно.
— Но «Виринея» понесла за все это время затраты на улучшение состояния помещения…
— Давайте не будем! — перебил я представителя. – Договор читали? Неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя. И это согласованное сторонами условие аренды.

 В этом месте, как мне показалось, разговор стал принимать нужный нам оборот. Я подумал, что если начать развивать дискуссию, то представитель нашего оппонента, на фоне уже нескрываемого раздражения, может любезно с нами поделиться какой-нибудь информацией.

— Что-то отделимое было арендатором произведено в помещении? – продолжи я, давая понять собеседнику, что обсуждение поднятого им вопроса не завершено.

Виктория в это время молча стояла у стены и наблюдала за нами, видимо, не понимая, для чего мне этот бессмысленных разговор.
— Да, — зацепился за ситуацию представитель ответчика, — «Виринея» провела за свой счет в помещение газ. Почти полмиллиона рублей на это ушло, а еще установили новую входную дверь…

Представитель замолчал, поскольку я в это время отвернулся и отвлеченно стал смотреть в сторону, давая ему понять, что пока все то, о чем он говорит на словах, на меня особого впечатления не производит.

— И, полагаю, «Виринея» может документально подтвердить понесенные расходы? – поинтересовался я.

Представитель молчал, Виктория смотрела на меня.

— О какой сумме долга, в итоге, ваш доверитель готов вести речь? Что мне передать арендодателю в качестве вашего предложения к мировому?

Наглость, по истине, второе счастье! В принципе, от директрисы ООО «Виринея» ничего другого ожидать и не приходилось. Представитель назвал мне сумму затрат, которая, за малым, была созвучна цене иска, а разницу, так и быть, ООО «Виринея» готова была выплатить. Попросту говоря, никто ничего возмещать не собирался.

— Хорошо, я передам Александру Владимировичу и его дочери ваше видение проблемы, — закончил я разговор, и мы с Викторией направились на выход.
— Даже говорить ничего Александру Владимировичу не стану, не вижу смысла, — сказал я Виктории, когда мы выходили из суда.
— Согласна, — ответила она. — Интересное мировое соглашение! А почему бы сразу не предложить нам отказаться от иска?
— Действительно! Отказались и делу конец, — мы вместе засмеялись и направились к машине.

***

Следующее судебное заседание должно было состояться через три недели. Доверителю мы, само собой, о «бесценном» предложении ответчика сообщили. Реакция Александра Владимировича была предсказуемой.

— Песня — та же, поет – она же! — сказал он. — Ничего нового, остаемся на своих требованиях, Владимир Борисович.
— Думаю, да, не имеет смысла продолжать этот разговор, тем более что он уже не раз начинался, — согласился я с доверителем.
— Я думаю, Владимир Борисович, что директора «Виринеи» это дело не сильно беспокоит, — в голосе Александра Владимировича слышались нотки безысходности.
— Почему? – поинтересовался я.
— А чем она рискует? На ООО-шке ничего нет, уставной капитал – десять тысяч, имущества и активов — ноль… Ну взыщем, а дальше что? Она подаст на банкротство, и все! Тем более, что она уже так делала.
— Уважаемый Александр Владимирович, дружище, если бы у этого дела была такая «яркая» перспектива, как вы обрисовали, мы не стали бы тратить ваши деньги и даже не начали этот процесс. Но, знаете ли, есть нюанс!
— Какой нюанс? – заинтересовался мой собеседник.
— Вы, видимо, запамятовали, но в ваших документах мы нашли одну очень интересную бумагу, — я тянул время, наслаждаясь интригой. – Уж не знаю, как вам или вашей дочери удалось раскрутить директрису «Вириней», но она заключила с вашей дочерью договор поручения, по которому приняла на себя лично ответственность по обязательствам предприятия, вытекающим из договора аренды помещения.
— Да-да, что-то припоминаю, дочь присылала такой договор! – воскликнул мой собеседник, — Но я тогда был чем-то занят и не придал значения!
— Вот видите! Значения не придали, а на самом деле все не так безнадежно, как вам казалось до сегодняшнего дня.
— И что нам это дает? – спросил Александр Владимирович.
— Как что? Она солидарный ответчик, а вот у нее есть и недвижимость, и автомобиль. Думаю, этого имущества как раз хватит, чтобы исполнить решение суда, если оно состоится в нашу пользу.
— Ну, смотри, тебе виднее! – завершил разговор Александр Владимирович.

А мы с Викторией подготовили ходатайство о привлечении в качестве соответчика по делу единственного учредителя и по совместительству директора ООО «Виринея». Когда мы его заявили в следующем судебном заседании, нужно было видеть выражение лица представителя ответчика. Он явно был не в курсе, что его директор совершила такой опрометчивый поступок.

Судья назначил новую подготовку, и мы все вышли в коридор. Я и Виктория направились к выходу, а наш оппонент, подперев плечом стену, углубился в чтение ходатайства. Я на мгновение задержался у изгиба коридора суда и посмотрел в его сторону. Он периодически переводил взгляд с ходатайства на копию договора поручения и, видимо, не верил, что так бывает.

Примерно через неделю после последнего заседания ко мне в почту пришло письмо от Александра Владимировича. Во вложении был скан какого-то документа. «Что думаешь? Для чего она мне это прислала?», — было написано в теле письма. Я открыл вложение и… чуть не подпрыгнул от радости. Представитель ООО «Виринея» направил арендодателю требование составить акт сдачи-приема помещения и передать принадлежащее предприятию имущество по списку, на общую сумму более одного миллиона рублей.

В требовании стояла текущая дата. Видимо, под впечатлением того, что угроза взыскания задолженности приобрела реальную окраску и нависла теперь уже на только над предприятием-пустышкой, но и над имуществом самого учредителя, наши оппоненты решились на контратаку. Было очевидно, что послание имело своей целью изобразить досудебный порядок урегулирования спора в преддверии иска об истребовании имущества у нашего доверителя. Но… решение было явно поспешным и не продуманным!

«Да мой ты хороший!», — подумал я. «Чтобы мы без тебя делали?» — Я ночами не сплю, ломаю голову о том, как мне последний год аренды к иску привязать, а тут прямо с неба такой подарок! – не сдержал я эмоции.

Виктория подняла голову от компьютера и посмотрела на меня, не понимая, что вызвало такой восторг.
— Посмотри!
Я переслал ей письмо Александра Владимировича.
— Понимаешь, что он сделал? – спросил я Викторию для того, чтобы она начала анализировать сложившуюся ситуацию.
— Требование… — проговорила она, вчитываясь в содержание документа.
— Правильно! Нам направили досудебное требование о возврате имущества, — я стал наводить ее на правильные выводы.
— То есть, затем будет иск к нам?
— Совершенно верно! К нам предъявят иск об истребовании имущества из незаконного владения с тем, чтобы нивелировать наше денежное требование о взыскании задолженности, — поддержал я Викторию.
— И что нам делать теперь? И причем тут последний год аренды?
Отсутствие практического опыта не позволили Вике с ходу решить, как можно использовать сложившуюся ситуацию. Пришлось разъяснить.
— Понимаешь, — начал я, — арендодателю, в принципе, все равно, как арендатор использует помещение. Главное, чтобы он не нарушал закон и условия договора. Правильно?
Да, — ответила Вика, еще не понимая, где подвох.
— Так вот, представитель, действуя в интересах ответчика и преследуя совершенно конкретную цель – исключить денежное требование, нам с тобой сделал сказочный подарок.Он подтвердил, что по состоянию на дату составления этого требования ООО «Виринея» хранит в нашем помещении свое имущество на сумму более миллиона рублей, то есть, фактически его арендует! Поняла?
— То есть он сам дал нам доказательство того, что «Виринея» до настоящего времени арендует помещение и обязана платить аренду, — Вика радостно закивала головой, уловив суть происходящего.
— Совершенно верно! Готовим заявление по ст.  49-й и увеличиваем исковые требования, — начал я раздавать указания, — Сделай новый расчет цены иска и позвони Александру Владимировичу, скажи, пусть пошлину доплатят.

***

Александр Владимирович моего энтузиазма по поводу реальных перспектив, связанных с увеличением размера исковых требований, почему-то не разделил, но пошлину оплатил. Я к этому времени подготовил заявление по ст. 49 АПК РФ. 

— Вика, делаем так, копию заявления с новыми требованиями заказным отправляешь ответчику, а само заявление со всеми приложениями сканируем и подаем в суд через сайт, — распорядился я.
— Может в процесс привезем? – несмело поинтересовалась Виктория, — Пусть для ответчика новые требования станут неожиданными. Они же к чему-то готовятся против нас, вот и сломаем им планы.
— Не вижу смысла! – возразил я, — Напротив, судья к следующему заседанию будет заранее готов к нашим процессуальным «виражам». А оппонентам мы и так планы сломаем этим заявлением. Им придется ситуацию отыгрывать и процесс пойдет по нашему сценарию. Делай, как решили!
— Хорошо, — ответила Вика и пошла к себе в кабинет.

***

Перед следующим судебным заседанием около кабинета судьи нас встретил новый представитель «Виринеи». Предыдущий, видимо, был изгнан за просчеты, повлекшие увеличение требований. Мужчина был одет в светлые рубаху и брюки, уверенно стоял на мокасинах «а-ля южный город», одетых на ноги без носок, и сверлил нас суровым взглядом из-под густых черных бровей.

Брутальность образа завершала черная борода. Всем своим видом он давал нам понять, что мы зря пришли в этот храм правосудия, «ловить» нам с ним в процессе нечего, а самым разумным нашим поступком будет отказ от иска от слова «совсем». В руках новый представитель держал кипу бумаг.

«Неужели все для нас притащил?» — подумал я, представляя себе перспективу прочтения «на коленках» кучи отзывов и ходатайств. Но в это время секретарь пригласила нас в кабинет.Мы с Викой на стадии ходатайств подтвердили свое намерение увеличить размер требований.

Представитель ответчика, действительно, принес отзыв на иск и кучу приложений к ему в виде платежных документов. На словах пояснил, что на самом деле никто никому почти ничего не должен, поскольку ООО «Виринея» и поручитель все время исправно платили арендную плату и остались должны ну совсем чуть-чуть.  А доказательствами тому как раз и служат приобщенные платежные поручения. Стало очевидно, что нужно откладываться и сверяться со статистикой расчетов по договору аренды. 

***

По моему запросу Александр Владимирович предоставил нам всю статистику расчетов с ООО «Виринея» по спорному договору аренды. Спасибо, что у меня есть Виктория! У меня не хватило бы терпения сидеть и сверять платежные поручения, начиная с 2016 года. А у Вики первое образование – экономическое, она с этой бухгалтерией «на ты».

С ее помощью довольно быстро стало понятно, что все платежи, на которые ссылался новый представитель, пытаясь убедить суд, что никакого долга нет, на самом деле имеются в статистике и были учтены при составлении двух актов сверки взаимных расчетов. Ни одного платежа стороны не пропустили! Акты были подписаны сторонами, отвертеться от этого, на мой взгляд, не было никакой возможности.

Грозный вид нового представителя ответчиков на поверку оказался мыльным пузырем. В отзыве, если честно, почитать было нечего. В текст был перегружен статьями, законами, состоявшимися решениями судов, не имеющими ровным счетом никакого отношения к предмету спора. Чем представитель, действительно, владел в совершенстве, так это способностью выдергивать из контекстов подходящие фразы и цитировать их в интересах своего доверителя.

С такой «работой» представителей я сталкивался много раз, да и, думаю, не я один. Рассчитана она только на то, чтобы произвести впечатление на самого доверителя, который ровным счетом ничего не понимает в происходящих событиях, и предназначена для оправдания полученного гонорара. Процессуальной ценности – ровным счетом никакой!

— Прочитала? – спросил я Вику, когда она вернула мне шедевр нового представителя.
— Да, только ничего не поняла, — ответила она. – В тех решениях, на которые он ссылается, вообще речь идет о другом. С нашей ситуацией они никак не перекликаются.
— Мало того, эти решения, с точки зрения закона, не представляют для разрешения нашего спора никакой практической ценности и не имеют юридического значения, — наставлял я молодого юриста, — Запомни, что прочитала и никогда так не делай!

Мы все засмеялись и пошли в переговорную пить кофе.

***

Свою позицию решили изложить письменно. Я составил отзыв на встречное исковое заявление, которое, на мой взгляд, было полным абсурдом. Поэтому в отзыве мне показалось бессмысленным разбирать «на молекулы» позицию ответчика. Гораздо логичнее было изложить свою от начала до конца, опираясь на те реальные доказательства, которые имелись в деле. Время показало, что это было правильным решением. Следующие пару заседаний новый представитель «Вириней» уже не пытался сломить нашу волю своим грозным видом.

Он лихорадочно засыпал суд распечатанными с каких-то рекламных сайтов «скринами», пытаясь убедить его в том, что «Виринея» давно передала помещение арендодателю и не использует его, что директор и учредитель подписала все акты сверки и договор поручительства исключительно потому, что находилась с нашим доверителем в дружеских отношениях и «безгранично» ему доверяла, и прочее, прочее. Вещал он бурно и эмоционально, и мы в этом ему никак не препятствовали. Все было и так очевидно!

Даже Виктория, когда мы в очередной раз вышли из заседания, повернулась ко мне и, широко раскрыв удивленные глаза спросила:

— Владимир Борисович, а он сам верит, в то, что говорит? Если все это правда, то поведение директора «Виринеи», прямо скажем, за рамками…
— Ну, да! – согласился я, — Наивная такая барышня, на дружеских отношения сама себе подписала долгов на три миллиона! Нет, Вика, он сам в это не верит, ему просто делать в этом процессе больше нечего, нет аргументов.
— А зачем он за него взялся? На той стадии, когда он в дело вошел, уже и так все было относительно ясно, не унималась Вика, пытаясь понять логику типичного представителя «темной стороны» избранной ею профессии.
Деньги, – ответил я. – Деньги и репутация – составляющие правоприменительной деятельности. Но каждый юрист сам решает, что важнее. Если деньги раньше, то, репутации, скорее всего, в скором времени не будет. А не будет репутации, не будет и денег!
— Не поспоришь, — согласилась Вика.

***

Решение состоялось в нашу пользу. Судья, правда, посчитал, что соглашением от 30.04.2021 договор аренды стороны все же расторгли и в этой части в иске отказал. Но задолженность по арендной плате взыскал в полном объеме с учетом измененных требований ну и, само собой, солидарно с ООО «Виринея» и ее учредителя.

Мы решили, что обжаловать решение не станем.