Необходимо ли разрешение на строительство ИЖД на землях сельскохозяйственного назначения

Ранее в форуме мною поднимался данный вопрос, ответа на который я не нашёл, судебная практика также была очень скудна.

А ведь действительно, кто среди ваших родственников или знакомых перед строительством дома в дачном поселке получил разрешение? Да и зачем?! Как принято в нашей стране, сначала по своему хотению построим трехэтажный кирпичный дом со всеми коммуникациями, пригодный для круглогодичного проживания, а потом будем думать, как его зарегистрировать и как в нём зарегистрироваться жильцам. Это очень плохой путь в свете последний событий о близком прекращении так называемой «дачной амнистии».

Фабула дела.

Собственник земельного участка имеет землю категории: земли сельскохозяйственного назначения – жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках.

В конце 2016 года собственник участка при обращении в Администрацию района с заявлением о предоставлении разрешения на строительство в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства с приложением копий всех необходимых документов, а именно градостроительного плана земельного участка, схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка, получил отказ Администрации.

В качестве основания отказа Администрации района со ссылкой на пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.

Также в соответствии с уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство указано, что, исходя из понятий садового и дачного земельного участка, приведенных в статье 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 №66-ФЗ, возведение индивидуальных жилых домов на садовых и дачных земельных участках не допускается. Также указано, что согласно пункта 1 ст.78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и т.д.

Таким образом, собственнику земли официально сообщили, что на землях сельскохозяйственного назначения ничего строить нельзя, можно только выращивать картофель и т.п.! 

Подготовка к судебному разбирательству.

Готовясь к предстоящему судебному спору, было определено, что ссылка Администрации на то, что исходя из понятий садового и дачного земельного участка, приведенных в статье 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 №66-ФЗ, возведение индивидуальных жилых домов на садовых и дачных земельных участках не допускается, не соответствует закону.

Так абзац 2 статьи 1 названного Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ Постановлениями Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П и от 30.06.2011 N 13-П признан частично не соответствующим Конституции РФ.

Что касается абзаца 4 статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ, то в соответствии с ним, дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

В соответствии с Постановлением главы Администрации района видом разрешенного использования указанного земельного участка является жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках, что полностью согласуется с требованиями п.2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ о том, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Необоснованной также посчитали и ссылку администрации при отказе в выдаче разрешения на строительство на п.1 части 17 ст.151 Градостроительного кодекса РФ, которая гласит, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Так как данная формулировка не позволяет уяснить смысл того, о чём же всё-таки идёт речь, исходя из буквального толкования написанного и с учетом взаимосвязи с другими пунктами названной части, ясно, что речь в данном пункте идёт именно о гараже, но не о жилом доме. Однако сразу понятно, что в любом случае данная норма должна применяться во взаимосвязи другими нормами законодательства.

Этому корреспондирует также Письмо Минэкономразвития № Д23и-4285 от 9 сентября 2016 г. относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, в котором ясно и недвусмысленно указано, что с учетом положений статьи 1 Закона № 66-ФЗ, части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

— на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;

— на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения;

— получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется;

— для строительства объекта индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство обязательно.

Замечу, что это официальная позиция (разъяснение) органа, территориальные органы которого и правомочны регистрировать возведенные постройки.

Однако Администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, фактически предлагала собственнику совершить самовольную постройку, но в случае постройки индивидуального жилого дома без разрешения на строительство, возникнут негативные для собственника последствия, так как отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома не позволит получить разрешение на ввод возведенного дома в эксплуатацию, необходимого для регистрации дома как объекта недвижимости в Росреестре, что также не позволит встать жильцам такой постройки на регистрационный учёт после 01.03.2018, а такой объект будет считаться самовольной постройкой и будет подлежать сносу.

На изложенном выше и основывались административные исковые требования к администрации района о признании отказов незаконными и обязании выдать разрешение на строительство.

Особенности судебного разбирательства.

Интересно, что уже перед вторым заседанием, административный истец взял у своего соседа, который пошёл на поводу администрации и построил ИЖД без разрешения, после чего решил его зарегистрировать в установленном законом порядке, копию официального отказа Росреестра в регистрации объекта недвижимости по причине отсутствия разрешения на строительство. Данный отказ был приобщен, как имеющий непосредственное отношение к делу, приведена необходимая аргументация. Отказ, конечно, вполне обоснованно не получил силу доказательства, ведь он был адресован совершенно другому лицу, но суд, естественно, обратил на это внимание.

Итогом судебного разбирательства стало полное удовлетворение административных исковых требований.