Найти юриста / адвоката / эксперта
Ранее в форуме мною поднимался данный вопрос, ответа на который я не нашёл, судебная практика также была очень скудна.
А ведь действительно, кто среди ваших родственников или знакомых перед строительством дома в дачном поселке получил разрешение? Да и зачем?! Как принято в нашей стране, сначала по своему хотению построим трехэтажный кирпичный дом со всеми коммуникациями, пригодный для круглогодичного проживания, а потом будем думать, как его зарегистрировать и как в нём зарегистрироваться жильцам. Это очень плохой путь в свете последний событий о близком прекращении так называемой «дачной амнистии».
Фабула дела.
Собственник земельного участка имеет землю категории: земли сельскохозяйственного назначения – жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках.
В конце 2016 года собственник участка при обращении в Администрацию района с заявлением о предоставлении разрешения на строительство в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства с приложением копий всех необходимых документов, а именно градостроительного плана земельного участка, схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка, получил отказ Администрации.
В качестве основания отказа Администрации района со ссылкой на пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.
Также в соответствии с уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство указано, что, исходя из понятий садового и дачного земельного участка, приведенных в статье 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 №66-ФЗ, возведение индивидуальных жилых домов на садовых и дачных земельных участках не допускается. Также указано, что согласно пункта 1 ст.78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и т.д.
Таким образом, собственнику земли официально сообщили, что на землях сельскохозяйственного назначения ничего строить нельзя, можно только выращивать картофель и т.п.!
Подготовка к судебному разбирательству.
Готовясь к предстоящему судебному спору, было определено, что ссылка Администрации на то, что исходя из понятий садового и дачного земельного участка, приведенных в статье 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 №66-ФЗ, возведение индивидуальных жилых домов на садовых и дачных земельных участках не допускается, не соответствует закону.
Так абзац 2 статьи 1 названного Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ Постановлениями Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П и от 30.06.2011 N 13-П признан частично не соответствующим Конституции РФ.
Что касается абзаца 4 статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ, то в соответствии с ним, дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
В соответствии с Постановлением главы Администрации района видом разрешенного использования указанного земельного участка является жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках, что полностью согласуется с требованиями п.2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ о том, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Необоснованной также посчитали и ссылку администрации при отказе в выдаче разрешения на строительство на п.1 части 17 ст.151 Градостроительного кодекса РФ, которая гласит, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Так как данная формулировка не позволяет уяснить смысл того, о чём же всё-таки идёт речь, исходя из буквального толкования написанного и с учетом взаимосвязи с другими пунктами названной части, ясно, что речь в данном пункте идёт именно о гараже, но не о жилом доме. Однако сразу понятно, что в любом случае данная норма должна применяться во взаимосвязи другими нормами законодательства.
Этому корреспондирует также Письмо Минэкономразвития № Д23и-4285 от 9 сентября 2016 г. относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, в котором ясно и недвусмысленно указано, что с учетом положений статьи 1 Закона № 66-ФЗ, части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
— на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;
— на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения;
— получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется;
— для строительства объекта индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство обязательно.
Замечу, что это официальная позиция (разъяснение) органа, территориальные органы которого и правомочны регистрировать возведенные постройки.
Однако Администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, фактически предлагала собственнику совершить самовольную постройку, но в случае постройки индивидуального жилого дома без разрешения на строительство, возникнут негативные для собственника последствия, так как отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома не позволит получить разрешение на ввод возведенного дома в эксплуатацию, необходимого для регистрации дома как объекта недвижимости в Росреестре, что также не позволит встать жильцам такой постройки на регистрационный учёт после 01.03.2018, а такой объект будет считаться самовольной постройкой и будет подлежать сносу.
На изложенном выше и основывались административные исковые требования к администрации района о признании отказов незаконными и обязании выдать разрешение на строительство.
Особенности судебного разбирательства.
Интересно, что уже перед вторым заседанием, административный истец взял у своего соседа, который пошёл на поводу администрации и построил ИЖД без разрешения, после чего решил его зарегистрировать в установленном законом порядке, копию официального отказа Росреестра в регистрации объекта недвижимости по причине отсутствия разрешения на строительство. Данный отказ был приобщен, как имеющий непосредственное отношение к делу, приведена необходимая аргументация. Отказ, конечно, вполне обоснованно не получил силу доказательства, ведь он был адресован совершенно другому лицу, но суд, естественно, обратил на это внимание.
Итогом судебного разбирательства стало полное удовлетворение административных исковых требований.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Игорь Борисович, поздравляю с прекрасным результатом! У меня недавно в процессе (земельный спор) представитель КУМИ тоже пыталась доказать, что жилые дома нельзя строить на дачных участках.
Уважаемый Роман Александрович, спасибо за внимание к публикации.
Игорь Борисович, категория земель какая? Это земли сельскохозяйственного назначения или дачный участок?
Уважаемая Залиха Урусбиевна, земли сельскохозяйственного назначения – жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках.
Соответственно вид разрешенного использования земельного участка — жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках,
По факту там располагается обычный коттеджный посёлок, а не картофельная плантация.
То есть собственник сам вправе выбрать, что строить, жилой дом или дачу (жилое строение).
Уважаемый Игорь Борисович, спасибо за публикацию. Еще больший интерес представляют перспективы обжалования отказа росреестра в регистрации права собственности по тому основанию, что для строительства ИЖД на дачном участке якобы требуется разрешение на строительство. Полагаю то, что Минэкразвития пишет в своем письме слишком расширительно толкует закон.
Уважаемый Антон Александрович, вам спасибо за прочтение.
Еще больший интерес представляют перспективы обжалования отказа росреестра в регистрации права Я не вижу перспектив, кроме постройки и ввода в эксплуатацию до марта 2018 года. Это надо ещё успеть. Иначе останется самострой.
Уважаемый Игорь Борисович, спасибо за публикацию, тема актуальная, практика нужная!
Уважаемая Ольга Алексеевна, согласен с вами, с учётом изменения в законодательстве практики не так много.
Уважаемый Игорь Борисович, представители казенного учреждения и относятся к вопросам права по казенному, руководствуясь исключительно «указивками» вышестоящего руководства. Наша задача, заставить их работать на благо граждан, что собственно говоря у Вас и получилось. Поздравляю (Y)
Уважаемый Максим Юрьевич, полностью с вами согласен. Спасибо за внимание к публикации.
Уважаемый Игорь Борисович, а дайте пожалуйста кадастровый номер земельного участка.
Уважаемый Даниил Юрьевич, пожалуйста, 54:19:120701:6924
Уважаемый Игорь Борисович, само назначение земли: сельскохозяйственного назначения – жилые дома на садово-огородных и дачных земельных участках; это чудный шедевр, напоминающий «Котопёс»(giggle)
Поздравляю с положительным решением, явившимся результатом нормальной аналитики и Вашей последовательной работы!(handshake)
Уважаемый Роман Николаевич, согласен с «котопсом». Сами работники госорганов (Росреестра и Администрации) не знают, нужно ли разрешение от такого противоречия в назначении земли и виде разрешенного использования.
Уважаемый Игорь Борисович, эти «местные самоуправцы» сами не ведают, что творят! Так, повсеместная некомпетентность и безответственность власть предержащих несет лодку по названием Россия, с каютами «Новосибирская», «Самарская» и т.д. к «Ниагарскому водопаду».
А мы здесь — внутри лодки, каждый в своей каюте, пытаемся наводить порядок в части расстановки мебели в каюте, отстраняя в конкретном частном случае этих ребятишек от их очередной самодеятельности;)
Разрешённое использование — для дачного строительства. На дачке, разрешение на строительство не требуется. Надо только соблюсти нормы установленные правилами застройки и то они носят рекомендательный характер.
Уважаемый Даниил Юрьевич, в моем случае, если строить ИЖД — надо, если дачу — нет, в том и дело. А что строить решает сам собственник земельного участка.
Уважаемый Игорь Борисович, а кто мешает и запрещает строить жилой дом на дачном земельном участке? Вы читали постановления конституционного суда?
Уважаемый Даниил Юрьевич, не понимаю, к чему клоните, что Администрация района права?
Если строить без разрешения жилой дом на дачном участке, то никто не помешает, ровно также, как в центре Новосибирска построить многоквартирынй дом. Вопросы возникнут позже. Половина страны так застроена, а то и больше. Однако мой доверитель хочет с разрешением построиться с целью последующей регистрации в нём, обналичиванием материнского капитала, получением налоговых вычетов и т.д., а также он очень опасается, чтобы какой-либо сосед не подал иск о сносе самовольной постройки! Право выбора, что и как строить лежит на собственнике.Вы читали постановления конституционного суда?Какое из них?
Уважаемый Игорь Борисович, поздравляю с успешным завершением дела. Спасибо за столь интересную информацию по делу.
У подобных чинуш всегда один ответ в случае малейших затруднений — отказать, а там пусть суд решает. А как насчет взыскания судебных расходов?
Уважаемый Сергей Николаевич, спасибо за интерес к статье. Надеюсь, кому-то поможет решение. Заявление пока не подано, полагаю, пройду апелляцию, а потом уже… не поленюсь — взыщу.
Уважаемый Игорь Борисович, примите поздравления! Очень интересное дело. Наверное, жалобу подадут муниципалы…
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за поздравления. Несомненно подадут, так и сказал представитель, что они не мирятся с поражениями, всё обжалуют.
Уважаемый Игорь Борисович, а в чем принципиальная разница, кроме названия, между жилым домом и дачей?
Только не говорите мне, что дача не предназначена для постоянного проживания, так как при нынешнем уровне строительства в современных дачах еще как можно проживать.
Уважаемый Евгений Викторович, в архитектурном смысле разницы может и не быть, разница юридическая — дом строится с разрешением, а дача без разрешения, каждый сам выбирает, что строит и как, исходя из целей и приоритетов строительства.
так как при нынешнем уровне строительства в современных дачах еще как можно проживать.Пока сосед не обратится с иском о сносе самовольной постройки. Так как СНиП не все соблюдают.
Уважаемый Игорь Борисович, если на построенный дом разрешения нет, не проще ли его обозвать дачей и жить спокойно?
Уважаемый Евгений Викторович, я в статье указывал, что у человека в планах обналичка материнского капитала, регистрация и т.п., а дом он хочет зарегистрировать в Росреестре. Это будет его единственное жильё. Вроде бы всё понятно.
Я вот не вижу в этом https://www.youtube.com/watch?v=1xAcG9blLtk
спокойной жизни.
Уважаемый Игорь Борисович, спасибо за Вашу статью! Добавил себе в избранное, так как Вами очень подробно и тщательно выверены значимые моменты, на которые даны подробные и обоснованные ответы. Земельные споры сложны по своей правовой природе, а тут ещё и «котопёс»! (headbang)
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо за внимание. Скажу даже, что сам не был уверен в успехе, пока не услышал решение.
Уважаемый Игорь Борисович, интересная статья, но, воспользуюсь Праворубом, спрошу..
В свое время, года три-четыре назад, занимался сопровождением проектирования. Поднял сейчас ГрадКодекс, ст. 48 не предусматривает обязательство проектирования «3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.»
То есть, в перечне на Разрешение (ст. 51), есть проект — далее, как получить разрешение, если нет проекта на руках, а значит и разрешение ранее не требовалось.
Где-то что-то изменилось...
Не считая того, что я, честно говоря, не знаю что такое ИЖД, МКД есть, а вот ИЖД.
И да, для некоторых (не для топикстартера), мне не стыдно «позориться», что я чего-то не знаю. Как учили преподаватели, не знаешь — спроси.
Уважаемый Андрей Александрович, что касается ИЖД, то такого понятия, как ни странно, в законодательных актах практически и нет, в этом вы правы.
Для получения разрешения на строительство жилого дома (не многоквартирного!) в соответствии с действующим законодательством в администрацию подаются вместе с заявлением градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, постановление об утверждении градостроительного плана земельного участка (выдаётся администрацией). Вот она проектная документация, более ничего не нужно.
И да, для некоторых (не для топикстартера), мне не стыдно «позориться», что я чего-то не знаю. Как учили преподаватели, не знаешь — спроси.Ничего постыдного в этом не вижу. В начале статьи я сам указал на то, что обращался в форуме юристов с этим же вопросом. Спасибо за внимание к статье.
Уважаемый Игорь Борисович, в Избранное, буду использовать для аналогичных дел. Спасибо :)
Уважаемый Игорь Борисович, благодарю за решение (вышел из отпуска — только добрался до его детального анализа).
Только вот такой вопрос остался: как у вас участок без смены категории на «населенные пункты» смог получить такое РИЗУ?
Как вообще такое администрация допустила при такой правовой позиции? Правильно ли я понял, что ваш участок не включен в черту населенного пункта?
Уважаемый Андрей Владимирович, участок не включен в «населенные пункты». Это Новосибирский (сельский) район Новосибирский области, обычный коттеджный посёлок, который находится вблизи городской черты. Слухи шли о смене категории, но случится ли это, большой вопрос.
При этом администрация сама же ранее и выдала вынесенное постановление об утверждении градостроительного плана земельного участка.