Найти юриста / адвоката / эксперта
Уважаемые коллеги, в комментариях к предыдущему материалу на эту тему (Праворуб: Право есть, право отсутствует. Глава 3) задавался вопрос о том, как же отреагировал апелляционный суд на решение об отказе в иске администрации. Сообщаю, никак! Администрация не стала это решение обжаловать. Вместо этого, был сразу предъявлен иск о сносе постройки в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ, как самовольной.
К иску не было прикреплено каких-либо доказательств изложенной в нем позиции, не появились они и судебном заседании. Позиция истца была основана на том, что, коль скоро в предыдущем суде экспертным путем было доказано, что постройка капитальная, значит она самовольная, поскольку администрация разрешения на ее возведение не давала, участок земельный не предоставляла.
Возражая, мы снова «зарылись» в новейшую историю в части создания конкретного объекта капитального строительства, вновь извлекли на свет божий документы(!). Не стану утомлять читателей подробностями, поскольку интересующиеся могут почерпнуть их из приложенных к настоящей публикации материалов. Скажу лишь, что в силу веяний исторических периодов времени, различного отношения власти к земельному праву и строительству, субъективных факторов, имевших место в начале 2000-х годов, некоторые незначительные, на мой взгляд, пороки в них имеются. Но в целом последовательность создания этого объекта логична, исходно-разрешительная документация соответствует требованиям законодательства, действующего в момент возникновения правоотношений, связанных с ним. И, в силу положений статьи 4 Гражданского кодекса РФ, судам проверять обстоятельства возведения и ввода в эксплуатацию спорной постройки на соответствие современным законам никакой необходимости не было. Напротив, как раз тот случай, когда следовало бы положить на чашу весов доводы одной и другой стороны, завязать Фемиде глаза и принять решение, беспристрастно, по внутреннему убеждению, по справедливости, и на основании Закона.
Мы использовали все инструменты для того, чтобы сохранить постройку, и срок давности просили применить, и обжаловали во всех инстанциях. Даже использовали изменения законодательства, вступившие в силу 04.08.2018, когда снос перестал быть безальтернативным способом устранения нарушений законодательства в части самовольного строительства. Тщетно!
Специально не комментирую процессуальную позицию свою, оппонента и судов. Я это дело слишком сильно «пропустил через себя», поэтому мое мнение может быть эмоционального перегруженным и не до конца объективным. Хочется узнать незаинтересованное. Может быть я где-то ошибся в правовом смысле или тактическом, вырабатывая позицию защиты интересов доверителя… Не знаю! Буду признателен коллегам за здоровую критику.
Физически объект не снесен до настоящего времени. Собственником объекта, на стадии исполнения решения принято предложение администрации заключить мировое соглашение. Согласно его условиям, собственник должен добровольно по заявлению прекратить право собственности и исключить соответствующую запись из ЕГРН. Администрация, в свою очередь, включает объект в схему размещения нестационарных объектов торговли, заключает с собственником договор до 2021 года.
Я был не один представитель в этом деле, и с такой позицией не согласен принципиально. В связи с этим я ушел из проекта по убеждению. Предлагаемый администрацией статус объекта предполагает возможность его сноса во внесудебном порядке по ч. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в новой редакции). Приняв такое решение, собственник освободил администрацию от всех проблем, связанных с наличием у него правоустанавливающих документов. Теперь этот объект будет снесен. Сейчас или в 2021 году – это вопрос времени. На сколько мне известно, собственник право прекратил, а вот администрация свою часть соглашения исполнить не торопится.
Учитывая, что земельный участок под объектом расположен по первой линии главной в городе магистрали, хотелось бы понять, что это на самом деле в исполнении администрации, защита публичного интереса или рейдерский захват?
↓ Читать полностью ↓
Уважаемый Владимир Борисович, не соглашусь, что имеет место такой уж беспредел.Первое, относительно выбранного способа защиты. Да, истец *в предыдущем деле) выбрал неверный способ защиты права, т.к. признать право отсутствующим можно только при совокупности трех фактов:а) ты — собственник по ЕГРН, б) ты владеешь объектом, в) по реестру есть второй «собственник» объекта, не владеющий им. То есть ситуация «задвоения» титульного собственника. Пленум 10/22 точно содержит эти параметры. Второе, по описанному случаю. Видится в вашем частном споре спор глобальный -ст. 272 ГК РФ и ст. 36 ( в старой редакции), а сейчаст. 39.20 ЗК РФ ( этих статей я в ваших документах не нашел).А проблема такая. Ваш доверитель не приобрел в собственность ЗУ под зданием. В этом я вижу глобальную проблему спора. Приобрети он его, а он мог (ст. 36 ЗК РФ в помощь), то и спора никакого не было бы — см. ст. 263 ГК РФ. Плюс, не «пробил» он себе и долгосрочной (лет на 15-20) аренды (из решения суда усматривается продление из года в год). Это вторая стратегическая ошибка.Теперь, раз он ЗУ не выкупил в собственность остается вопрос, а чем регулируются отношения собственника (администрации) и арендатора (доверителя)? Правильно, договором аренды.Договор расторгнут (есть ссылка в решении суда), а был ли факт расторжения оспорен? Если же расторжение не оспорено или оспаривание было неудачным, то мы приходим к ст. 272 ГК РФ: «При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества».Предусматривало ли соглашение, что возведенные объекты недвижимости останутся в собственности арендатора или, что арендатор обязан снести все строения по истечении аренды? В первом случае, вопроса нет — право на здание за арендатором ЗУ. Во втором, исход печален, т.к. договором аренды возложено обязательство по демонтажу.Если ни тот, ни другой вариант не прописаны прямо, то нужно изучать документы. Цель изучения одна-понять, изначально, под временные или капитальные строения предоставлялась земля?Если капитальные, то можно сослаться на старые позиции ВАС РФ: «Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости», ППр ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10.Однако, текущая позиция ВС РФ идет в разрез с ВАС: Встречаются и такие вот ситуации: «Учитывая, что перешедший, в соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса, в пользование общества „Бизнес-право“ земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, не может быть предоставлен данному обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования в силу статьи 20 Земельного кодекса, право на него может быть оформлено обществом „Бизнес-право“ путем заключения договора аренды или купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.Поскольку ответчиком право на земельный участок не оформлено, а любое использование земли, в соответствии с пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса, осуществляется за плату, Комитет заявил требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком за период с 04.09.2011 по 08.08.2014», определение ВС РФ от 10.03.2016 № 306-ЭС15-15338.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо за комментарий! Но, мне показалось, Вы не совсем правильно поняли суть спорного правоотношения. Давайте по порядку.
↓ Читать полностью ↓
А проблема такая. Ваш доверитель не приобрел в собственность ЗУ под зданием. В этом я вижу глобальную проблему спора. На самом деле это не проблема. Положения ст. 36 (предыдущей редакции) и 39.20 (действующей редакции) Земельного кодекса РФ устанавливают исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение права собственности на земельный участок, либо его аренду.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. (ч. ст. 30.20 ЗК РФ)
Как Вы понимаете, аренда или собственность — не принципиально. И на право собственности на сам объект капитального строительства никакого влияния это право не имеет.
Земельный участок невозможно было приобрести в собственность. Он был сформирован сразу после ввода объекта в эксплуатацию, а затем, в 2004 году в Волгограде были назначены красные линии регулирования застройки. Часть участка оказалась на землях общего пользования. Земли общего пользования приватизации не подлежат (прямое указание закона).
Предыдущих собственников объекта (а их было двое — юридические лица) аренда устраивала. Когда объект приобрел действующий собственник, он предпринял попытку согласовать с администрацией СРЗУ для того, чтобы исключить из геометрии участка земли общего пользования и купить его. Это его движение и послужило, собственно, поводом для активности администрации. В согласовании СРЗУ было отказано, сразу же поступило уведомление о расторжении договора аренды, акт обследования и иск о признании права отсутствующим. Как развивались события далее, полагаю, Вы в курсе. Поэтому комментировать Ваши последующие суждения не имеет смыла. Никаких стратегических ошибок собственником допущено не было, нормы, которые Вы предлагаете для обсуждения, к существу спора отношения так же не имеют.
На самом деле состоявшийся судебный спор сводится к законности возведения объекта. Администрация в иске указала, что не выдавала разрешения на строительство и не предоставляла для его возведения земельный участок, ссылаясь на действующий Градостроительный кодекс РФ.
Мы нашли в городском архиве документы, подтверждающие предоставление застройщику (первому собственнику) земельного участка в 1999 году, разрешение на производство строительно-монтажных работ, выданное инспекцией Гостройнадзора (единственного органа, уполномоченного это делать в 1999 году) и акт приемки в эксплуатацию по форме КС-14 (единственной, предусмотренной в этот период форме ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства общегражданского назначения) от 28.11.2002, то есть до введения в действие современного Градостроительного кодекса РФ. Это акт был утвержден постановлением истца по делу. Постановление не отменено.
Правила землепользования и застройки в Волгограде введены в действие в 2010 году. С этого времени введено понятие градостроительного зонирования, то есть назначение возводимого объекта стало привязанным к виду разрешенного использования земельного участка.
До этого времени ВРИ земельного участка определялось исходя из категории размещенного на нем объекта. Именно это и произошло с нашим земельным участком.
К этому необходимо добавить, что все юридически значимые действия с земельным участком (продление срока аренды, изменения площади вследствие уточнения изменения размера арендной платы и т.д.) производились истцом по делу со ссылкой на государственную регистрацию права собственности на объект.
Мало того, с предыдущего собственника решением арбитражного суда взыскана задолженность по арендной плате за землю, где в качестве обоснования требования администрация ссылалась именно на то, что он собственник. Небольшая задолженность была в районном суде взыскана и с действующего собственника по тем же основаниям. Это к вопросу оценки судом пропуска срока исковой давности.
Все эти документы (письменные доказательства) были предоставлены суду и имеются в материалах дела. Я ссылался на них в своих возражениях и заявлении о пропуске срока исковой давности.
Ваш анализ положений Главы 17 Гражданского кодекса РФ хорош, но, к сожалению, не проецируется на существо состоявшегося спора. Спор вытекает из положений ст. 222 Градостроительного кодекса РФ (в предыдущей редакции).
Еще раз благодарю за внимание к публикации!
И, в силу положений статьи 4 Гражданского кодекса РФ, судам проверять обстоятельства возведения и ввода в эксплуатацию спорной постройки на соответствие современным законам никакой необходимости не было.А они и не проверяли… :D Потому что никаких доказательств ответчик (вернее, его «представители») не счел нужным представлять.
Уважаемый Владимир Борисович, если с «сараями» вот так, то может ну её, уголовку… Там ведь люди, судьбы…
Уважаемый Владимир Борисович, жаль, что ваш доверитель «сдулся». Перспектива побороться была очень даже.
Уважаемый Андрей Владимирович, скажу более, очень жаль! Тем более, что это не чужие люди и мне, к сожалению, не удалось убедить их в том, что добровольное прекращение права собственности — дорога в никуда!
Благодарю за внимание к публикации!
Уважаемый Владимир Борисович, благодарю Вас за интересную публикацию!