Как уменьшить арендную плату из-за коронавируса? И должен ли арендодатель идти на уступки?

Из-за коронавируса и введения ограничительных мер многие предприниматели столкнулись с тем, что деятельность остановилась, доходов нет, а арендные платежи платить надо. Неужели так и придется выплачивать полную стоимость арендной платы каждый месяц, даже фактически не пользуясь помещением? Или можно не платить?

Давайте разберемся.

Уменьшение арендной платы

Раньше размер арендной платы можно было изменять, как правило, один раз в год согласно ст. 614 ГК РФ.

Однако в 2020 году введено новое правило, согласно которому размер арендной платы можно менять неограниченное количество раз в любое время по соглашению сторон. Оно закреплено в ч.2 ст. 19 ФЗ Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”.

Это правило будет действовать для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. На сегодняшний день режим повышенной готовности введен во всех регионах России.

В каких случаях размер арендной платы можно будет уменьшить?

1. Нет возможности использовать арендуемое имущество

Согласно п.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года.

При этом должны соблюдаться следующие условия:

● предметом договора аренды является недвижимое имущество

● имущество невозможно использовать в связи с принятием органом власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

● договор аренды заключен до введения ограничений.

Если это подходит к вашей ситуации, подготовьте и направьте арендодателю запрос об уменьшении размера арендной платы.

В случае достижения соглашения, новые условия нужно обязательно закрепить заключением дополнительного соглашения к договору и оформить его так же, как и основной договор аренды.

Обязан ли арендодатель соглашаться?

Такая обязанность законодательно не предусмотрена. Она подразумевается, но арендодатель может не согласиться с предложенной ставкой арендатора и настаивать на своем варианте.

Если арендатор не может использовать помещение по назначению и оказывать там услуги из-за ограничений, наложенных органами власти, арендодатель должен согласиться на снижение. Иначе к этому его может принудить суд.

При этом арендодатель может потребовать документы, подтверждающие вид деятельности арендатора, чтобы убедиться в отсутствии возможности использовать помещение для осуществления своей работы. Арендатор должен такие документы предоставить.

2. Существенное ухудшение условий пользования имуществом

Согласно ч.4 ст. 614 ГК РФ арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Если арендатор не может пользоваться помещением ввиду ограничительных мер, он может направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы.

Например, сейчас доступ на некоторые объекты закрыт полностью, поэтому арендатор не может попасть в помещение. Такие обстоятельства суды признают основанием для уменьшения арендной платы.

Вносить изменения в договор в данном случае будет не нужно. Снижение арендной платы будет действовать в течение того периода, когда условия пользования реально ухудшились.

3. Существенное изменение обстоятельств

При существенном изменении обстоятельств стороны вправе изменить договор. Согласно абз.2 п.1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если ведение предпринимательской деятельности в арендуемом помещении стало невозможным из-за ограничительных мер, это может быть признано существенным изменением обстоятельств.

В данном случае достигнутая договоренность об изменении арендной платы должна быть оформлена дополнительным соглашением. Если прийти к согласию не удалось, арендатор может обратиться в суд. Однако в настоящее время рассмотрение дел в судах ограничено и лучшим вариантом будет договориться с арендодателем.

Альтернативные способы изменения арендной платы

Если договориться с арендодателем об уменьшении арендной платы не получается, можно изменить условия договора, которые непосредственно влияют на размер арендной платы. Такие изменения необходимо будет оформить дополнительным соглашением или заключить новый договор.

Например, можно уменьшить площадь арендуемого помещения. Если первоначально договор был заключен на несколько офисов, можно отказаться от части из них. Или арендовать часть помещения. Главное приложить план и подробно указать, какую именно часть помещения вы арендуете.

Еще вариант: определить новый порядок расчета арендной платы или изменить форму оплаты.

Помимо денежных средств ГК РФ разрешает использовать для оплаты арендных платежей вещи, услуги, плоды, доли продукции или доходы, полученные при использовании арендованного имущества или в счет оплаты возложить на арендатора затраты на улучшение арендованного имущества.

Арендатор и арендодатель могут договориться об использовании сразу нескольких форм или выбрать другую, подходящую именно им.

Отсрочка арендных платежей

Особенности отсрочки, кому она предоставляется и когда регламентировано постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”.

Попросить отсрочку можно при соблюдении следующих условий:

● арендаторами являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в Постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434;

● объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением;

● отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

● отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.

При предоставлении отсрочки штрафы, пени и проценты арендодателем не начисляются.

Размер арендной платы может быть снижен.

Образовавшаяся в результате отсрочки задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Как договориться арендатору и арендодателю?

Пандемия закончится и ограничительные меры отменят. Насколько безболезненно вы сможете пережить этот период, зависит во многом от умения договариваться и находить наилучший выход из ситуации.

Сейчас многие арендодатели идут на уступки и договариваются на снижение размера арендной платы или предоставляют отсрочку. Даже если такой вариант арендодателя не устраивает, не стоит сразу отказываться. Можно обсудить с арендатором альтернативные способы и прийти к соглашению, которое устроит вас обоих.

Если арендатор всегда исправно вносил арендные платежи и не нарушал условия договора аренды, сейчас можно пойти ему навстречу. Человеческие отношения никто не отменял. К тому же арендатор может расторгнуть договор аренды, если он превратится в обузу. И арендодателю придется искать нового партнера в этот непростой период, что может быть очень непросто.

А арендатору нужно подготовиться к разговору с арендодателем, представить необходимые документы, подтверждающие его позицию, и постараться договориться.

В данном случае найти компромисс и прийти к соглашению выгодно для обеих сторон.